作者：王彬

來源：負(fù)險不彬（ID：fuxianbubin）

資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體（具體包括評估機(jī)構(gòu)及專業(yè)評估人員）、評估客體（資產(chǎn)）、評估依據(jù)（有關(guān)法律、法規(guī)、文件、協(xié)議、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他）、評估原值（工作原則、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則）、評估目的（評估結(jié)果的具體用途）、價值類型（對資產(chǎn)價值質(zhì)的規(guī)定）、評估方法（分析和判斷資產(chǎn)價值的手段和途徑）、評估程序（資產(chǎn)評估工作從開始到結(jié)束的順序）和評估假設(shè)（評估機(jī)構(gòu)得以進(jìn)行的前提條件假設(shè)）等幾個方面。

一、資產(chǎn)評估主體

（一）評估委托人 

評估委托人即與評估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同的民事主體。鑒于資產(chǎn)評估分為法定評估和非法定評估，法定評估的，委托人的確定需符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，非法定評估的委托人可以在自愿協(xié)商的原則下確定。在現(xiàn)實層面一般包括如下幾個方面的類型，一是涉及國有資產(chǎn)的評估，評估委托人一般應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)持有人。對于單項資產(chǎn)、多項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合等，其持有人為持有該資產(chǎn)或資產(chǎn)組的單位。對于采用對外投資形成的資產(chǎn)，如長期股權(quán)投資、債權(quán)等，其持有人應(yīng)該為投資人，而非被投資人。對于國有企業(yè)/單位收購、增資非國有單位，需要對非國有單位進(jìn)行相應(yīng)的評估，此時的評估委托人應(yīng)該為擬進(jìn)行收購或擬進(jìn)行增資行為的國有企業(yè)/單位。可見產(chǎn)權(quán)持有人與委托人可能不是同一主體。二是非現(xiàn)金資產(chǎn)出資需要進(jìn)行評估，考慮到公司法沒有對委托人作出詳細(xì)規(guī)定，因此委托人可以是出資方、被出資方，或者采用共同委托。三是為司法審判出具意見的評估，應(yīng)由法院或法官委托；為當(dāng)事人訴訟請求提供依據(jù)的評估，可以由訴訟舉證方委托。四是對于涉及上市公司并購、收購或出讓資產(chǎn)業(yè)務(wù)的評估，委托人應(yīng)該是上市公司。由于上市公司是相關(guān)信息披露的義務(wù)人，因此一般情況下應(yīng)該是評估業(yè)務(wù)委托人，或者上市公司與其他當(dāng)事人共同委托。

評估委托人的權(quán)利和義務(wù)安排主要集中在如下兩個方面，在評估委托人權(quán)利方面，一是評估委托人有權(quán)自主選擇符合資產(chǎn)評估法的評估機(jī)構(gòu)；二是評估委托人有權(quán)要求與相關(guān)當(dāng)事人及評估對象有利害關(guān)系的評估專業(yè)人員回避；三是當(dāng)評估委托人對資產(chǎn)評估報告結(jié)論、評估金額、評估程序等方面有不同意見時，可以要求評估機(jī)構(gòu)解釋；四是評估委托人認(rèn)為評估機(jī)構(gòu)或者評估專業(yè)人員違法開展業(yè)務(wù)的，可以向有關(guān)評估行政管理部門或者行業(yè)協(xié)會投訴、舉報，有關(guān)評估行政管理部門或者行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理，并答復(fù)評估委托人。

在評估委托人義務(wù)設(shè)定上，一是應(yīng)對其提供的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負(fù)責(zé)；二是不得對評估行為和評估結(jié)果進(jìn)行非法干預(yù)；三是應(yīng)當(dāng)按照合同約定向評估機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用；四是應(yīng)按照法律規(guī)定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告。除非法律法規(guī)有明確規(guī)定，評估委托人未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)許可，不得將資產(chǎn)評估報告全部或部分內(nèi)容披露于任何公開的媒體上。

（二）產(chǎn)權(quán)持有人

產(chǎn)權(quán)持有人是指評估對象的產(chǎn)權(quán)持有人。其即可能是委托人，也可以不是。目前我國資產(chǎn)評估法中沒有單獨(dú)規(guī)范產(chǎn)權(quán)持有人（或被評估單位）權(quán)利與義務(wù)的相關(guān)條款。作為簽約主體的產(chǎn)權(quán)持有人的權(quán)利及義務(wù)可以在資產(chǎn)評估委托合同中直接約定，對不作為資產(chǎn)評估委托合同簽訂方的產(chǎn)權(quán)持有人配合資產(chǎn)評估的要求，一般通過對委托人的協(xié)調(diào)義務(wù)及責(zé)任加以實現(xiàn)。 

（三）報告使用人 

報告使用人是指法律、法規(guī)明確規(guī)定的，或者評估委托合同中約定的有權(quán)使用資產(chǎn)評估報告或評估結(jié)論的當(dāng)事人。報告使用人有權(quán)按照法律規(guī)定、資產(chǎn)評估委托合同約定和資產(chǎn)評估報告載明的適用范圍和方式使用評估報告或評估結(jié)論。報告使用人未按照法律、法規(guī)或資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍和方式使用評估報告的，評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員將不承擔(dān)責(zé)任。

二、資產(chǎn)評估目的 

資產(chǎn)評估的目的，是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的使用要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。該目的直接決定了資產(chǎn)評估的條件以及價值類型的選擇。不同評估目的可能會對評估對象的確定，評估范圍的界定、價值類型的選擇和潛在交易市場的確定等方面產(chǎn)生影響。用于銷售變現(xiàn)行為，該資產(chǎn)的使用價值取決于市場的交換條件和需求者對其使用價值的判斷。用于投資行為的評估，則只是考慮該資產(chǎn)在新投資企業(yè)中是否有用及其有用程度。

資產(chǎn)評估目的通常按照其經(jīng)濟(jì)行為可以分為轉(zhuǎn)讓定價目的（為標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價提供參考。根據(jù)國有資產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購非國有資產(chǎn)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換以及以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)等），抵質(zhì)押目的（按金融、非金融機(jī)構(gòu)要求提供報告，目的是了解抵押質(zhì)押資產(chǎn)價值），公司設(shè)立、改制、增資目的（一是非貨幣資產(chǎn)出資行為，主要包括對作為出資的非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行作價評估；二是整體或部分改制、改建。如有限責(zé)任公司改制為股份有限公司，采用有限責(zé)任公司經(jīng)審計的凈資產(chǎn)賬面價值折股時需要對有限則仍公司用于折股的凈資產(chǎn)進(jìn)行評估，以確保企業(yè)以凈資產(chǎn)折股時股權(quán)和股份的真實性；又如國有控股、參股有限責(zé)任公司改建股份有限公司過程中，發(fā)生的引入戰(zhàn)投導(dǎo)致改制公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變動，根據(jù)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理要求需在股權(quán)結(jié)構(gòu)和比例變化環(huán)節(jié)，對擬改制公司整體資產(chǎn)進(jìn)行評估；三是上市公司公司通過增發(fā)股份的方式購買相關(guān)實物資產(chǎn)；四是擬轉(zhuǎn)為股權(quán)的債權(quán)），財務(wù)報告評估目的（編制財務(wù)報告時，需要對某些資產(chǎn)進(jìn)行評估，可能涉及財務(wù)報告目的評估的相關(guān)準(zhǔn)則包括但不限于《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第11號—股份支付》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第20號—企業(yè)合并》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號—金融工具確認(rèn)和計量》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號—存貨》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第9號—職工薪酬》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第10號—企業(yè)年金基金》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號—租賃》。財務(wù)報告目的的評估不是一項法定評估）、稅收目的（為稅務(wù)機(jī)關(guān)計量相關(guān)稅金提供計稅基礎(chǔ)。一是計算不動產(chǎn)稅目的計稅評估；二是提供財產(chǎn)轉(zhuǎn)移定價公允性的鑒證評估）、司法目的（評估機(jī)構(gòu)接受法院的直接委托，對涉及訴訟或執(zhí)行的資產(chǎn)進(jìn)行價值評估，是法院司法判斷和執(zhí)行程序的組成部分，具體包括司法評估和訴訟協(xié)助評估） 

三、資產(chǎn)評估對象 

（一）資產(chǎn)評估對象

作為被評估標(biāo)的，是資產(chǎn)評估的具體對象。通常包括單項資產(chǎn)（單項資產(chǎn)并不一定是一項資產(chǎn)，也可能包含若干項以獨(dú)立形態(tài)存在、可以單獨(dú)發(fā)揮作用或以個體形式進(jìn)行銷售、轉(zhuǎn)讓和出租的資產(chǎn)。通常單項資產(chǎn)可分為流動資產(chǎn)、建筑物、機(jī)器設(shè)備和無形資產(chǎn)等，其中，流動資產(chǎn)是企業(yè)可以在一年或超過一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或運(yùn)用的資產(chǎn)；建筑物是人民進(jìn)行生產(chǎn)、生活、居住或其他活動的房屋或場所，包括廠房、辦公樓、住宿樓以及地面附著管道、溝槽等構(gòu)筑物。機(jī)器設(shè)備一般是由金融或其他材料組成，由若干零部件裝配起來組成一臺/座/輛/套或一組具有一定的機(jī)械結(jié)構(gòu)、在一定動力驅(qū)動下能夠完成一定的生產(chǎn)加工功能的裝置。無形資產(chǎn)作為一種特殊形態(tài)的資產(chǎn)，其評估對象的組成具有自身的特性，無形資產(chǎn)的評估對象組成一般包含種類和名稱、權(quán)利束和組成三個層次的內(nèi)容）、資產(chǎn)組合（多項資產(chǎn)按照特定的目的，為實現(xiàn)特定功能而組成的有機(jī)整體。資產(chǎn)組的劃分依據(jù)的是經(jīng)濟(jì)性和相對固定性。企業(yè)會計準(zhǔn)則中規(guī)定的業(yè)務(wù)資產(chǎn)組，又被稱做現(xiàn)金產(chǎn)生單元CGU，是企業(yè)可以認(rèn)定的最小業(yè)務(wù)資產(chǎn)組合，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流入應(yīng)當(dāng)獨(dú)立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生的現(xiàn)金流入）、企業(yè)價值（包括企業(yè)整體價值、股權(quán)全部權(quán)益價值和股東部分權(quán)益價值）、金融權(quán)益、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。評估對象的應(yīng)當(dāng)由委托人依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為要求和法律法規(guī)規(guī)定提出，并在評估委托合同中明確約定，在評估對象確定過程中評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注其是否滿足經(jīng)濟(jì)行為要求，符合法律法規(guī)規(guī)定，必要時向委托人提供專業(yè)建議。 

（二）資產(chǎn)評估范圍 

資產(chǎn)評估范圍就是評估對象的資產(chǎn)種類和數(shù)量。事實上評估范圍是對評估對象組成、結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步補(bǔ)充說明。其中，企業(yè)價值評估涉及的范圍一般分為兩類，一是企業(yè)股權(quán)或整體價值（股權(quán)+債權(quán)），這時的評估范圍應(yīng)該是被評估企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債，包括可辨識的資產(chǎn)和不可辨識的資產(chǎn)，如商譽(yù)等；業(yè)務(wù)資產(chǎn)組評估涉及的范圍，要結(jié)合業(yè)務(wù)資產(chǎn)組的具體內(nèi)容確定，當(dāng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)組的評估對象是資產(chǎn)組的權(quán)益時，評估范圍就是組成該業(yè)務(wù)資產(chǎn)組的全部資產(chǎn)與負(fù)債；當(dāng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)組的評估對象是組成資產(chǎn)組各單項資產(chǎn)與負(fù)債，則評估范圍與評估對象重合一致。在企業(yè)評估的實務(wù)中，也存在一種評估范圍是剝離部分資產(chǎn)后剩余資產(chǎn)組成的業(yè)務(wù)資產(chǎn)組。

四、評估基準(zhǔn)日

資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評估結(jié)論對應(yīng)的時間基準(zhǔn)，評估委托人需要選擇一個恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)時點(diǎn)價值，有效的服務(wù)于評估目的。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受客戶的評估委托之后，需要了解委托人根據(jù)評估目的及相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要確定的評估時點(diǎn)，也就是委托人需要評估機(jī)構(gòu)評估在什么時點(diǎn)上的價值，該時點(diǎn)就是評估基準(zhǔn)日。 

資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日用以明確評估結(jié)論所對應(yīng)的時點(diǎn)概念。不同的時間點(diǎn)基準(zhǔn)日會導(dǎo)致不同類型的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。其中現(xiàn)時性評估是指評估基準(zhǔn)日的選擇是現(xiàn)實日期，也就是評估工作日近期的時點(diǎn)，該結(jié)果表達(dá)的是評估對象截至到評估基準(zhǔn)日現(xiàn)實狀態(tài)中，在評估基準(zhǔn)日市場條件中，以評估基準(zhǔn)日貨幣幣值計量的評估結(jié)果；二是追溯性評估，是評估基準(zhǔn)日選擇的是過去的日期，結(jié)論所表達(dá)的含義是采用被追溯基準(zhǔn)日的貨幣價值作為計量標(biāo)準(zhǔn)，以評估對象截至被追溯基準(zhǔn)日的狀態(tài)為準(zhǔn)，在被追溯基準(zhǔn)日市場條件下所表現(xiàn)的價值；三是預(yù)測性評估是評估基準(zhǔn)日選擇的是未來的日期，預(yù)測性評估采用的是被預(yù)測基準(zhǔn)日預(yù)期的市場條件和價格標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)）。評估對象的狀態(tài)則是根據(jù)委托要求，選擇評估工作日現(xiàn)實的狀態(tài)，也可以確定為被預(yù)測基準(zhǔn)日預(yù)期的狀態(tài)。評估報告都有使用期限，評估結(jié)論的使用有效期是以評估基準(zhǔn)日為基礎(chǔ)確認(rèn)。

在評估基準(zhǔn)日的選擇上，一是要根據(jù)國有資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定，國有資產(chǎn)評估備案項目評估基準(zhǔn)日應(yīng)該選擇在評估報告使用有效期之前至少4 個月；國有資產(chǎn)評估核準(zhǔn)項目評估基淮日至少選擇在評估報告使用有效期之前至少5 個月。特殊情況，經(jīng)過批準(zhǔn)可以低于4 個月或5個月，但需要提前申報；二是對于上述公司發(fā)行股票購買資產(chǎn)等重大重組事項，非上市公司的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日應(yīng)盡量與發(fā)行股票的定價日相一致；三是其他資產(chǎn)可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)和對評估結(jié)果的使用要求妥善選擇評估基準(zhǔn)日。

評估基準(zhǔn)日的選擇與評估報告中引用其他報告基準(zhǔn)日的匹配問題上，一是引用審計報告時，審計的截止日必須與評估基準(zhǔn)日保持一致；二是引用其他評估機(jī)構(gòu)出具的單項資產(chǎn)評估報告的結(jié)論時，應(yīng)參照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一利用專家工作及相關(guān)報告》規(guī)定，“資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬引用單項資產(chǎn)評估報告的性質(zhì)、評估目的、評估基準(zhǔn)日、評估對象、評估依據(jù)、參數(shù)選取、假設(shè)前提、使用限制等是否滿足資產(chǎn)評估報告的引用要求；不滿足資產(chǎn)評估報告引用要求的，不得引用”。當(dāng)資產(chǎn)評估報告需要引用其他專業(yè)報告的結(jié)論或數(shù)據(jù)時，評估專業(yè)人員應(yīng)該與委托人充分溝通，必要時還應(yīng)該在評估委托合同中明確約定引用方式及引用責(zé)任。 

五、資產(chǎn)評估報告日 

按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》的規(guī)定，資產(chǎn)評估報告日通常為評估結(jié)論形成的日期。如果是在評估基準(zhǔn)日到評估報告日之間，如果被評估資產(chǎn)發(fā)生重大變化，評估機(jī)構(gòu)負(fù)有了解和披露這些變化以及可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的義務(wù)。評估報告日后，評估機(jī)構(gòu)不再負(fù)有對被評估資產(chǎn)重大變化進(jìn)行了解和披露的義務(wù)。如果出現(xiàn)資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日后的期后事項，首先評估機(jī)構(gòu)和評估人員需要采用適當(dāng)?shù)姆绞綄υu估人員撤離評估現(xiàn)場后至評估報告日之間被評估資產(chǎn)所發(fā)生的相關(guān)事項以及市場條件發(fā)生的變化進(jìn)行了解，并分析判斷該事項和變化的重要性，對于較重大的事項應(yīng)該在評估報告中進(jìn)行披露，并提醒報告使用者注意該期后事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響；如果期后發(fā)生的事項非常重大，足以對評估結(jié)論產(chǎn)生顛覆性影響，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求評估委托人更改評估基準(zhǔn)日重新評估。

六、資產(chǎn)價值類型及選擇 

（一）資產(chǎn)價值類型

價值類型是資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同價值類型從不同角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。不同價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在較大差異。價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素；具體而言，一是價值類型在一定程度上決定了資產(chǎn)評估方法的選擇；二是通過明確價值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)果；三是價值類型影響評估方法的選擇。價值類型的種類主要包括如下幾種類型： 

一是市場價值，是在適當(dāng)?shù)氖袌鰲l件下，自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行公平交易的價值估計數(shù)額。其中，自愿買方是有購買動機(jī)，能夠根據(jù)現(xiàn)行市場真實狀況和市場期望值購買，自愿賣方是有能力期望在進(jìn)行必要的市場營銷之后，以公開市場所能達(dá)到的最高價出售資產(chǎn)。市場價值是在公平市場交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價格，通常表示為本國貨幣。市場價值中的估計數(shù)額是指在公平交易中，以貨幣形式（正常情況下是本國貨幣）表現(xiàn)的資產(chǎn)的價格。由此市場價值主要受到交易標(biāo)的和交易市場兩個方面因素的影響，其中，交易標(biāo)的因素系不同資產(chǎn)，其預(yù)期可以獲得收益不同，不同獲利能力資產(chǎn)會有不同的市場價值；交易市場因素則是指該標(biāo)的資產(chǎn)將要進(jìn)行交易的市場，不同的市場可能存在不同的供求關(guān)系等因素，因而也會對交易標(biāo)的市場價值產(chǎn)生影響。二是投資價值。是評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。投資價值與市場價值相比，除受到交易標(biāo)的因素和交易市場因素影響外，其最為重要的差異是受到市場參與者個別因素的影響，也就是受到交易者個別因素的影響。只有把個別因素作為影響評估對象價值的因素考慮進(jìn)去（通常也影響到了評估結(jié)果）的時候，例如投資偏好、合并效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)鏈接等，這樣的評估結(jié)論才能稱之為投資價值。三是在用價值。即將評估對象作為企業(yè)、資產(chǎn)組組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)、資產(chǎn)組的貢獻(xiàn)的價值估計數(shù)額。四是清算價值。系在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。不同于市場價值，清算價值是一個資產(chǎn)擁有者需要變現(xiàn)資產(chǎn)的價值，是一個退出價，而且是在被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下進(jìn)行的。五是殘余價值。系指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。實際是將一項資產(chǎn)拆除成零件進(jìn)行變現(xiàn)的價值。六是公允價值。即《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號—公允價值計量》中的公允價值是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負(fù)債所需支付的價格。 

（二）價值類型的選擇 

影響價值類型的因素主要包括評估目的、市場條件、評估對象自身條件（自身功能和使用方式）、與評估假設(shè)的相關(guān)性因素。其中，評估目的是資產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)條件之一。其能夠直接的或間接的影響評估過程及其運(yùn)作條件。具體包括對評估對象的利用方式和使用狀態(tài)的宏觀約束以及對資產(chǎn)評估市場條件的宏觀限定。市場條件和交易條件系資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，是影響資產(chǎn)評估結(jié)果的外部因素。在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產(chǎn)也會有不同的交換價值和評估價值。自身條件系是影響資產(chǎn)評估價值的內(nèi)因。對評估價值具有決定性的影響。不同功能的資產(chǎn)會有不同的評估結(jié)果，使用方式和利用狀態(tài)不同的相同資產(chǎn)也會有不同的評估結(jié)果。不同類型的資產(chǎn)，單獨(dú)使用或作為局部資產(chǎn)使用將影響其效用的發(fā)揮，也就直接影響其評估值和價值類型。總之，被評估資產(chǎn)的作用方式和作用空間不可以由評估人員隨意設(shè)定。它是由資產(chǎn)評估的特定目的和評估范圍基本限定的。被評估資產(chǎn)自身的功能、屬性等也會對其作用方式和作用空間產(chǎn)生影響。 

七、資產(chǎn)評估假設(shè)

資產(chǎn)評估假設(shè)是依據(jù)現(xiàn)有知識和有限事實，通過邏輯推理，對資產(chǎn)評估所依托的事實或前提條件作出的合乎情理的推斷或假定。資產(chǎn)評估假設(shè)也是資產(chǎn)評估結(jié)論成立的前提條件。在資產(chǎn)評估過程中可以起到化繁為簡提高評估工作效率的作用。

（一）資產(chǎn)評估假設(shè)內(nèi)含

一是交易假設(shè)。是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。它是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中；資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。二是公開市場假設(shè)。即資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場的供給狀況下獨(dú)立的買賣雙方對資產(chǎn)的價值判斷。公開市場假設(shè)旨在說明一種充分競爭的市場環(huán)境。在這種環(huán)境下，資產(chǎn)的交換價值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易案例決定。三是持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。即針對企業(yè)或業(yè)務(wù)資產(chǎn)組（CGU，也可以稱為經(jīng)營主體）的假設(shè)。一般不適用單項資產(chǎn)。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是假設(shè)一個經(jīng)營主體的經(jīng)營活動可以連續(xù)下去，在未來可預(yù)測的時間內(nèi)該主體的經(jīng)營活動不會中止或終止。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)下的評估一定是基于企業(yè)未來經(jīng)營收益的多少來確定其現(xiàn)實價值的。（通常是收益法評估的基礎(chǔ)）當(dāng)沒有相反的證據(jù)證明該經(jīng)營主體不能滿足持續(xù)經(jīng)營，則應(yīng)該認(rèn)為該經(jīng)營主體可以滿足持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。四是有序清算假設(shè)。就是經(jīng)營主體在其所有者有序控制下實施清算，即清算在一個有計劃、有秩序的前提下進(jìn)行。五是強(qiáng)制清算假設(shè)。即經(jīng)營主體的清算不在其所有者控制之下，而是在外部勢力的控制下按照法定的或者由控制人自主設(shè)定的程序進(jìn)行，該清算經(jīng)營主體的所有者無法干預(yù)。如破產(chǎn)清算。六是原地使用假設(shè)。即一項資產(chǎn)在原來的安裝地繼續(xù)被使用，其使用方式和目的可能不變，也可能會改變。原地使用的價值要素一般應(yīng)該包括：設(shè)備的購置價格＋設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)等。如果涉及使用方式及目的變化，還要根據(jù)委托條件確定是否考慮變更使用方式而發(fā)生的成本費(fèi)用。

七是移地使用假設(shè)。即一項資產(chǎn)不在原來的安裝地繼續(xù)被使用，而是要被轉(zhuǎn)移到另外一個地方繼續(xù)使用，當(dāng)然使用方式和目的也可能會改變，也可能不改變。其中涉及環(huán)節(jié)及費(fèi)用包括但不限于異地續(xù)用涉及設(shè)備的拆除、遷移和重新安裝調(diào)試等環(huán)節(jié)。除了設(shè)備本體價值，還需要根據(jù)買賣雙方約定的資產(chǎn)交割及費(fèi)用承擔(dān)條件，確定其價值要素是否還包括設(shè)備的拆除費(fèi)用、運(yùn)輸?shù)叫碌刂返馁M(fèi)用和重新安裝調(diào)試費(fèi)等。八是最佳使用假設(shè)。是指一項資產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使該項資產(chǎn)實現(xiàn)其最高價值的使用。九是現(xiàn)狀利用假設(shè)。即一項資產(chǎn)按照其目前的利用狀態(tài)及利用方式對其價值進(jìn)行評估。當(dāng)然，現(xiàn)狀利用方式可能不是最佳使用方式。 

（二）主要資產(chǎn)評估假設(shè)的應(yīng)用

資產(chǎn)評估假設(shè)的選擇、應(yīng)用應(yīng)該首先考慮要具有合理性、針對性、相關(guān)性。其中，合理性要求評估假設(shè)都應(yīng)建立在一定依據(jù)、合理推斷、邏輯推理的前提下，設(shè)定的假設(shè)都存在發(fā)生的可能性；假設(shè)不可能發(fā)生的情形是不合理的假設(shè)。針對性要求評估假設(shè)應(yīng)該針對某些特定問題。這些特定問題具有不確定性，這種不確定性，評估人員可能無法合理計量，需要通過假設(shè)忽略其對評估的影響。相關(guān)性要求評估假設(shè)與評估項目實際情況相關(guān)；與評估結(jié)論形成過程相關(guān)。

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原標(biāo)題： 資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)筆記3：資產(chǎn)評估基本要素