案例一

陳德雙、惠鳳艷等案外人執(zhí)行異議之訴案[最高人民法院（2015）民申字第1875號]法院認為：本案的焦點問題在于，陳德雙對人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的所有權(quán)或者物權(quán)期待權(quán)。

關(guān)于陳德雙對案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)的問題。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”案外人亦即受讓人，在被執(zhí)行財產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動執(zhí)行標的物所有權(quán)為目的的合同；（二）已經(jīng)履行買賣合同的支付價款全部義務(wù)；（三）對執(zhí)行標的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示；（四）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責于案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可。本案中，首先，房屋買賣合同的當事人并非陳德雙與作為登記名義人的城鄉(xiāng)公司，而是其與本案申請執(zhí)行人惠鳳艷在2006年9月16日所簽訂。惠鳳艷并非案涉房屋登記的所有權(quán)人，無證據(jù)證明其對案涉房屋的處分取得了所有權(quán)人城鄉(xiāng)公司的授權(quán)，其和陳德雙所簽轉(zhuǎn)讓案涉房屋所有權(quán)的合同構(gòu)成無權(quán)處分。在未取得城鄉(xiāng)公司追認的情況下，案涉房屋所有權(quán)不能發(fā)生變動，陳德雙依法只能向惠鳳艷行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)，更不可能取得所有權(quán)；其次，執(zhí)行標的物一旦被人民法院查封，非經(jīng)人民法院允許，任何人不得對房屋進行毀損變動、設(shè)定權(quán)利負擔等有違查封目的之處分行為。在陳德雙占有之前，人民法院即已對案涉房屋進行了查封并在房地產(chǎn)管理部門辦理了查封登記，加之，惠鳳艷的處分為無權(quán)處分，陳德雙對案涉房屋的占有缺乏正當權(quán)源，為無權(quán)占有。至于陳德雙辯稱其不知道查封事實、沒有過錯的理由，由于查封登記具有對世效力，陳德雙無論是簽訂旨在變更案涉房屋物權(quán)的買賣合同，抑或占有案涉房屋，均應(yīng)注意到別人經(jīng)過登記的物權(quán)和人民法院查封的事實，但其未到相關(guān)部門查詢案涉房屋的權(quán)屬狀況，主觀上存在明顯的過錯；再次，案涉房屋買賣合同約定總價款24.5萬元，而陳德雙總計僅交納房款5萬元，即使不考慮無權(quán)處分和查封后占有的事實，單純從價款的交付數(shù)額上，也不符合法律規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)保護要件。在陳德雙的物權(quán)期待權(quán)不能成立的情況下，當然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執(zhí)行的問題。

2.法院認為基于以房抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人不能主張針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)的案例。

案例二

王永才、肖淑芳執(zhí)行異議之訴案[山東省高級人民法院（2018）魯民再342號]本院再審認為，本案雙方當事人爭議的焦點問題是：肖淑芳等57人就執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

第一，根據(jù)（2012）聊民一初字第16號民事調(diào)解書及肖淑芳等57人與金德公司簽訂的《五星金桂園認購協(xié)議書》可以認定，基于金德公司與綠地生公司之間存在7000萬元債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)議以金德公司在建的五星金桂園小區(qū)139戶房產(chǎn)折抵該公司欠綠地生公司6480萬元欠款，房屋應(yīng)交付給綠地生公司指定的認購戶。肖淑芳等57人系綠地生公司的債權(quán)人，經(jīng)綠地生公司全權(quán)委托代理人魏國華指定，作為金德公司抵債房產(chǎn)的認購戶與金德公司簽訂認購協(xié)議書，抵銷其與綠地生公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。依據(jù)法律規(guī)定，物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。從上述協(xié)議內(nèi)容看，肖淑芳等57人擬采取以物抵債的方式取得房屋所有權(quán)，應(yīng)屬繼受取得。因涉案139戶房產(chǎn)屬于應(yīng)當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。依照上述法律規(guī)定，涉案139戶房屋尚登記在金德公司名下，在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達成，因而涉案139戶房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動，肖淑芳等57人依據(jù)與金德公司簽訂的認購協(xié)議，僅享有未來據(jù)實抵債的普通債權(quán)請求權(quán)，而未獲得房屋所有權(quán)。

第二,肖淑芳等57人對涉案139戶房屋亦不享有物權(quán)期待權(quán)。依據(jù)認購協(xié)議書的約定可確認，涉案139戶房屋為金德公司抵頂綠地生公司欠款，綠地生公司又再次抵頂肖淑芳等人欠款的標的物，并非肖淑芳等人買賣之標的物。以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》所規(guī)定的基于買賣而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性的區(qū)別。基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。就本案而言，肖淑芳等人并非一般法律意義上的購買商品房的消費者，其依據(jù)與金德公司之間簽訂的認購協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利仍未超過債權(quán)之維度，并無任何物權(quán)化之屬性。而且雙方均認可肖淑芳等人尚未實際占有涉案139戶房屋，亦不能產(chǎn)生對外公示物權(quán)的效力

案例三

賈建軍、姜亥軍與招商銀行股份有限公司包頭分行及劉濤案外人執(zhí)行異議之訴案[內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院（2015）內(nèi)民一終字第00184號]法院認為：原判決適用的主要依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第二十八條規(guī)定，即“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”上述規(guī)定適用的主體是不動產(chǎn)買賣合同中的買受人，保護的是基于買賣不動產(chǎn)而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)。本案涉及的是以房抵債協(xié)議，以房抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的，而房產(chǎn)的交付僅系以房抵債的實際履行方式，基于以房抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以房抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。

3.法院認為當事人基于以物抵債協(xié)議能夠產(chǎn)生優(yōu)于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，可排除強制執(zhí)行的案例。

案例四

任曉文、四川蜀電集團有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案[四川省高級人民法院（2018）川民終236號]法院認為：本院認為，二審爭議焦點為：任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”之規(guī)定，本案中任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)當按以下四個方面進行審查：

關(guān)于是否在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。

2013年3月19日恩澤經(jīng)營部、恒澤公司、陳志忠簽訂借款期限為3個月的《借款協(xié)議》，恩澤經(jīng)營部的經(jīng)營者任曉文按約將750萬元出借給恒澤公司，雙方約定按月1%計算借款利息符合相關(guān)法律規(guī)定。3個月借款期限到期后，因恒澤公司無法償還借款本息，任曉文、恩澤經(jīng)營部、恒澤公司、陳志忠遂于2013年6月19日簽訂書面《房屋買賣合同》。本院認為，《房屋買賣合同》簽訂于《借款協(xié)議》約定的還款期限屆滿之后，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為是借款到期后雙方經(jīng)結(jié)算的以物抵債行為，所簽訂的《房屋買賣合同》并不是對《借款協(xié)議》的擔保，也并未違反《中華人民共和國擔保法》第四十條以及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條中有關(guān)“禁止流押”的相關(guān)規(guī)定。雙方在《房屋買賣合同》中約定在2014年6月19日前恒澤公司可以按750萬元總價回購該案涉房屋，實質(zhì)上是對《房屋買賣合同》是否履行約定了一定的寬限期，同時雙方在合同中也約定了如逾期恒澤公司則無權(quán)回購，須配合任曉文辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，該回購條款實際上是賦予恒澤公司選擇權(quán)，從合同的選擇履行的角度看，恒澤公司更具有主動性，也表明以物抵債協(xié)議是雙方平等協(xié)商的結(jié)果，任曉文并無利用其出借人的優(yōu)勢地位有乘人之危或脅迫之情形；從合同的內(nèi)容和效力來看，回購期屆滿之前，雙方實際上是設(shè)立了與舊債并存的新債，恒澤公司可以選擇履行新債，即交付案涉房屋，也可選擇履行舊債，即償還欠款，而在回購期屆滿之后，按照雙方的約定，此時新債完全替代了舊債，構(gòu)成債的更改，這時恒澤公司履行債務(wù)的方式只能是交付案涉房屋并配合辦理過戶手續(xù)，雙方有消滅舊債并成立新債的合意，換言之，任曉文與恒澤公司有買賣房屋的真實意思表示，雙方有簽訂《房屋買賣合同》以實現(xiàn)案涉房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的真實意愿，從現(xiàn)有證據(jù)看能夠排除雙方有通過簽訂虛假的《房屋買賣合同》以規(guī)避法院強制執(zhí)行的意圖。因此，能夠認定在人民法院查封之前雙方簽訂了合法有效的書面買賣合同。

關(guān)于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的問題。

簽訂《房屋買賣合同》后，任曉文即以收取恒澤公司租金的方式行使了對案涉房屋使用和收益的權(quán)利，已經(jīng)合法占有案涉房屋。在恒澤公司未按約支付租金后，任曉文于2014年6月30日與物業(yè)服務(wù)公司辦理了案涉房屋的入駐手續(xù)，自行占有和使用案涉房屋，直至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封。因此，能夠認定在人民法院查封之前任曉文已合法占有案涉房屋。

關(guān)于是否已支付全部價款的問題。

《房屋買賣合同》第三條約定，恒澤公司、任曉文、恩澤經(jīng)營部一致同意恒澤公司將應(yīng)歸還給恩澤經(jīng)營部的借款750萬元充抵任曉文應(yīng)支付給恒澤公司的購房款750萬元，互不找補，本合同簽訂后，恒澤公司、恩澤經(jīng)營部之間750萬元借款權(quán)利與義務(wù)終結(jié)。因此，根據(jù)該約定，雙方一致同意以恒澤公司750萬元借款充抵任曉文應(yīng)支付給恒澤公司的購房款，在雙方簽訂《房屋買賣合同》之時即可視為任曉文已支付完畢全部購房款。

是否因買受人任曉文自身原因未辦理過戶登記的問題。

關(guān)于這一問題，一般來說能夠歸責于買受人的原因可以分為三個層面，一是對他人權(quán)利障礙的忽略，二是對政策限制的忽略，三是消極不行使登記權(quán)利。因上述前兩個原因與本案查明的案情不符，故本案應(yīng)主要審查任曉文是否有消極不行使登記權(quán)利的情形。首先，雙方在《房屋買賣合同》中約定“甲方（恒澤公司）同意將購房合同原件及交購房款的收據(jù)原件交給乙方（任曉文）保管并同意公證委托乙方指定的專人到開發(fā)商處領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證原件，委托乙方指定的專人配合任曉文辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)”，從該約定的內(nèi)容來看是約定對任曉文指定專人到開發(fā)商處領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證原件的事項進行公證，但本案一審中已經(jīng)查明，在雙方約定的回購期之前恒澤公司已經(jīng)取得了案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證，并于2014年1月14日將案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證原件交給了任曉文保管，故無論任曉文還是恒澤公司雙方均有理由認為在此情形下辦理公證委托事項已無必要，同時是否辦理公證委托還要依賴于恒澤公司的配合，因此不能僅以恒澤公司與任曉文未辦理公證委托即認定任曉文消極不行使案涉房屋過戶登記的權(quán)利。其次，《房屋買賣合同》第六條約定，恒澤公司應(yīng)于2014年6月29日前或在恒澤公司領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證后10日內(nèi)（以后到時間為準），配合任曉文到房管局辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。照此約定，2014年6月29日是恒澤公司配合任曉文辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的起始日期，至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封之時，間隔不足二十日，在此期間，恒澤公司的法定代表人陳志忠一直在境外未回國，且從人民法院執(zhí)行案涉房屋所依據(jù)的（2014）成民初字第1400號民事判決中可看出，四川省成都市中級人民法院在審理該案中因恒澤公司無法送達而對其公告送達，從現(xiàn)有證據(jù)看恒澤公司處于非正常經(jīng)營狀態(tài)，因此，雖任曉文持有案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證，但無法單方辦理過戶手續(xù)，不能認定任曉文消極不行使登記權(quán)利。再次，2014年6月30日，任曉文以業(yè)主身份主張權(quán)利，在物業(yè)服務(wù)公司辦理入駐手續(xù)，這一事實也可以反映任曉文積極主張物權(quán)的心態(tài)。因此，能夠認定非因買受人任曉文自身原因未辦理案涉房屋的過戶登記。

綜上所述，任曉文對案涉房屋有優(yōu)于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，在金錢債權(quán)執(zhí)行中享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，其上訴請求成立，本院予以支持。”