作者：克而瑞科創

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

智慧化、數字化一直是近兩年大熱的詞匯，對于物業公司而言，隨著大數據、5G、物聯網等技術不斷融入居民生活，智慧社區已經成為了物業公司躲不開的話題，社區智能化、物業智能化已是大勢所趨。 

根據克而瑞發布的2020年度中國地產數字力TOP20物企榜單來看，前20的頭部物企正在積極成立或戰略投資科技公司，為企業數字化管理賦能。目前，這些企業旗下共有110家科技公司被孵化或戰略投資。

值得關注的是，相對于對外投資的模式，Top20物企更傾向于自我孵化模式，即企業數字化團隊及業務由內部孵化的模式。據克而瑞科創統計，TOP20物企自我孵化科技企業數達76家，遠超過對外投資科技企業數的34 家。

這種模式從集團內部數字化團隊研究成果賦能業務開始；當企業將數字化業務提升到戰略高度，數字化投入和重視度大幅增加，往往會成立科技公司，作為集團下屬子公司；科技子公司在不斷增強自身地產數字化業務領域的同時，也嘗試開拓外部市場。

Top20物業企業科技布局情況

數據來源：克而瑞科創

同時，成立或投資的科技企業所涉及的業務類型較廣，據克而瑞科創統計分析，科技企業的業務方向達到22個，其中智慧社區、智慧建造、軟件開發占據前三位，分別占比19%、17%和16%。目前，軟件開發行業的技術已經基本趨向于成熟，對于房企來說，布局軟件開發的科技企業相對比較容易，因此軟件開發的科技企業數量較多。但是進軍一個科技垂直化領域并非一件易事，從統計數據來看，物企所投資的科技企業現階段更多是處在智慧社區和智慧建造兩個領域。

Top20物業企業在各個細分領域的布局情況

數據來源：克而瑞科創

2019年5月，碧桂園服務正式從廣東碧桂園物業服務股份有限公司變更為碧桂園智慧物業服務集團股份有限公司。公告稱，公司名稱的變更將有利于使成為“國際領先的科技型綜合服務集團”的愿景進一步清晰。目前碧桂園已成立/投資共有20個科技公司，涉及范圍從機器人研發、智慧建造、智慧社區、智慧營銷等九個方面。

近日，碧桂園服務圍繞新科技、新服務、新生態、新價值，提出了“新物業”的概念，碧桂園服務集團副總裁 CIO 袁鴻凱對“新科技”做了進一步的闡釋：“碧桂園多年來對空間的投入是巨大的，致力于將AI加持與傳統機器的使用發揮到極致，讓服務實現可跟蹤、可衡量、可優化。”

碧桂園服務從2019年開始成立機器人研發中心，將標準化服務的數據鏈進一步向下延伸，基于空間運營的數字化能力與智能化進行結合，達到人機效率的最大發展。這是碧桂園的一個發展方向，也是物業未來的發展方向之一，同時也是未來應對不斷增長的人工成本，最優化成本結構的最優解決方式之一。

1、物企收入模式在改變

2019年，物企加速調整戰略發展方向，擴大規模仍是物業企業的主旋律，物業行業集中度進一步提升。百強物企通過資本和平臺優勢、關聯房企支持、收并購等方式不斷擴大管理規模，在管理的廣度和深度上取得顯著的突破。 

但對于大多數物企來說，收入仍主要來源于基礎物業服務。數據顯示，2019年，500強企業基礎物業服務收入達2660.53億元，同比增長17.86%，占總營業收入的78.08%，仍是企業創收的主力。多種經營服務收入746.94億元，占總營業收入的21.92%，較上年增長1.63個百分點。

從500 強企業基礎物業服務、多種經營服務收入和營業成本的角度可以看到，若企業僅開展基礎物業服務，53%的企業的物業服務費收入無法彌補企業成本支出，即超過半數的企業若僅開展基礎物業服務將無法支撐其發展。

2018-2019 年度500 強物企成本結構及占比變化

數據來源：克而瑞科創

在多重壓力下，傳統的商業模式已經不再適合物企的發展。物企正在思考如何將技術與物業企業管理融合，實現組織效能提升；如何以客戶為核心，建立業主與員工，員工與員工，員工與業務之間的連接，構建與之相匹配的能力和服務。

2、以客戶為核心的增值服務或成趨勢

隨著地產存量時代的到來，物業與資產運營企業正在發生巨大變化，物業作為地產產業鏈的一端，通過服務創新來盤活資產，孵化出新的服務場景與盈利模式，撬動萬億級存量市場。以客戶服務為新的價值體系將會成為主流，物業的核心競爭力將發生根本性轉變，原本對物的管理將慢慢衍生聚焦到對人的服務，這將給物業市場帶來無限現象。

根據克而瑞科創的統計結果顯示，TOP20的物企盡管收入仍主要來自基礎物業服務，但增值服務的收入增長率非常高，從公司的年報和招股書上可以看出，各家都在積極部署多元化的社區增值服務以提高公司的毛利率，滿足業主日益增長的個性化需求。 

Top20物企收入構成情況及增值服務占比

數據來源：各公司年報，克而瑞科創總結

從頭部各家物業服務的部署情況可以看出，針對智慧通行、在線繳費、管家服務、公告資訊、移動平臺等物業基礎服務功能已基本具備。而在業主增值服務方面卻表現的層次不齊，在線商城、家政美居、房屋租售服務、會員權益以及社區社交活動是目前頭部企業關注度比較高的，而在醫療健康、教育、旅游和金融理財等方面的投入較少。這是因為目前增值服務尚處于一個探索和初步發展的階段，還沒有形成成熟的業務模式，物企也還不具備完善的運營服務和整合多元化產業資源的能力。

Top20物企在增值服務領域的布局情況

數據來源：各公司年報，公開資料，克而瑞科創總結

據世茂服務招股數據顯示，除了日益增長的基礎服務收入外，社區增值服務取得巨大增長。所得收入占總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并進一步上升至截至2020年前六個月的26.7%。毛利率也由27.5%上升至33.7%。 

毛利率增加歸因于物業管理服務盈利能力提高，而最主要原因在于主社區增值服務收入貢獻的提升，其產生的較高毛利率是由于社區增值服務所需人手少于物業管理服務及非業主增值服務。世茂服務計劃將上市所募集資金的約5%或272.5百萬港元用于提供更多增值服務。

世茂服務營業收入構成及毛利率變化

數據來源：公司年報，克而瑞科創總結

世茂服務增值服務收入構成

數據來源：公司年報，克而瑞科創總結

長期以來，多數物業企業在地產母公司的依賴下發展，只重視物業管理而對自身經營的問題考慮較少。然而現階段僅僅重視主業，已經在很多企業的發展后勁上顯露出諸多不足。物企正在通過打造物業子品牌、戰略合作、收并購和招投標等方式，向城市服務、空間科技服務、公建服務等多個場景布局，向物企服務邊界延伸。

由于傳統物業行業發展的天花板，多元化的經營布局有利于持續釋放市場空間，這些領域具有細分賽道多，專業能力和門檻較高的特點，先進入者將具有先發優勢，發展前景可期。

Top20物企多元化布局情況

數據來源：各公司年報，公開資料，克而瑞科創總結

從克而瑞科創總結的物企多元化布局中，最引人關注的莫過于今年10月31日萬科物業發展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務股份有限公司。此次更名，不僅淡化了與萬科地產和物業的關系，更標志著其將更向一家科技服務性公司靠攏。媒體交流會上萬科集團合伙人朱保全說：“更名后，萬物云與其他物業公司之間將不再是競爭關系，而是一種科技時代的合作關系”。

萬物云三大模塊

資料來源：萬物云官網

朱保全表示：“信息化是讓我們能夠實現精益運營最有力的一個武器，整個房地產行業信息化的推進是一個變革的曲線，也是長期性的，系統的上線只是一個開始，只有持續的深化的應用，信息化才能發揮價值。從信息化到數字化，特征首先是技術的突破，其次是商業業務的創新，第三是IT管理部門的變革，最后是生態合作。地產數字化是未來趨勢，需要有耐心，我們都應該用平常心對待，才能推動并實現整個行業的數字化變革。”

萬物云把原來的物業版塊一分為三，包含Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”、“樸鄰發展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，和歸屬城市空間服務、全國首個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”；Tech模塊則包括“萬睿科技”、“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。

我們認為，現階段，數字化與科技賦能運營管理，可以提升組織效率，為降本增效提供可能；頭部物企業務范圍和營收結構正在逐漸改變，物企開始嘗試開展各類增值服務。但從短期來看，現階段的物業增值服務由于公司運營手段的單一以及對相關業務的成熟度不高，增值服務所占利潤依然較低，增值服務還未遠遠實現其預期價值。

未來，增值服務借助空間、流量和活動，注重社群價值運營，挖掘“服務”本質；打破傳統業務邊界，開展圍繞社區業主需求的“多元化”、全周期服務；拓寬服務邊界，非住宅物業將逐漸成為物企未來的布局重點。從長期來看，增值服務有望成為物業公司的主要利潤增長板塊。

在完成物業基礎服務的本職任務的基礎上，如何在千篇一律的同質化服務中探索出更加差異化的業務，將成為未來物企的重點探索方向。但無論是上市、更名還是開展更多元的增值服務，說到底都只是物企發展路上的輔助。想要一直被市場認可，被業主認可，關鍵還是用心做好最核心的物業服務。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 深度研究丨TOP20物企已投資110家科技公司