1. 房地產(chǎn)稅的征收會提高房產(chǎn)的持有成本，房產(chǎn)回歸居住價(jià)值會更加強(qiáng)化，投資類房地產(chǎn)的收縮也會成為必然，比如文旅盤、康養(yǎng)盤、海景盤等，因居住價(jià)值低、持有成本高，因此投資熱度將明顯下挫，房企拿地涉及這些類型的需更加謹(jǐn)慎，另外這類項(xiàng)目的融資難度也會明顯增加。

2. 國務(wù)院很可能于今年底前制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府隨后制定具體實(shí)施細(xì)則，其中對征收范圍、免征扣除、稅率、計(jì)稅依據(jù)等都會有一些原則性的規(guī)定，不過稅率方面基本是因城施策、一城一策。因房地產(chǎn)稅屬于地方稅，不跨城市綜合征稅（多地征收在聯(lián)網(wǎng)和技術(shù)上沒有問題，但是行政上可能會有問題），在每個(gè)城市都有免征面積或首套房免征的背景下，存量投資人的房產(chǎn)投資需求將出現(xiàn)城市間的均分或者外溢，比如在某一重點(diǎn)城市多套房的投資需求會外溢到環(huán)一線的城市群、都市圈進(jìn)行分散投資，這類區(qū)域?qū)τ诜科竽玫貋碚f也是重點(diǎn)。

3. 房地產(chǎn)稅開征以后，城市間的馬太效應(yīng)將更加明顯。缺乏產(chǎn)業(yè)競爭能力的弱能級城市（如一些三四五線城市）開征房地產(chǎn)稅不但收不到多少錢，還可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，加劇人口流失和房屋拋售。一線和強(qiáng)二線城市開征房地產(chǎn)稅可使財(cái)政充盈，基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療等更加完善，由此房價(jià)的長期走勢將更加堅(jiān)挺。根據(jù)上述邏輯，房企今后的拿地需遵循“以銷定投”的大原則，也即拿地區(qū)域要么為能級較高的城市，要么為能級較低城市的核心區(qū)域，且以剛需或房地產(chǎn)稅開征背景下的大戶型（假設(shè)首套房免征房地產(chǎn)稅）作為產(chǎn)品導(dǎo)向。

1. 根據(jù)10月23日《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，“試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行”。由上述可知，試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅針對的是城鎮(zhèn)居住用房，而房產(chǎn)稅主要是經(jīng)營性住房，因此需進(jìn)行區(qū)分。就市場各方的反應(yīng)而言，因房地產(chǎn)稅的開征是大勢所趨，因此雖然開征節(jié)奏上超出了預(yù)期，但對市場情緒本身沒有太明顯的沖擊，其原因主要是有以下三個(gè)方面，一是當(dāng)前房地產(chǎn)稅的開征可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)財(cái)富的公平分配，促進(jìn)共同富裕；二是可以補(bǔ)充財(cái)政收入，彌補(bǔ)土地財(cái)政收入的不足（包括土地出讓成交減少引起的出讓金收入的縮減）；三是地方政府可以通過屬地房地產(chǎn)對應(yīng)的房地產(chǎn)稅構(gòu)建地方稅體系。

2. 從上海、重慶兩地現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收措施來看，兩地都普遍存在征稅范圍窄、稅率偏低、效果不明顯等特點(diǎn)，比如上海房產(chǎn)稅新購住宅免征面積為人均60平方米，征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率是0.4%和0.6%，對存量房則不征稅。從試點(diǎn)效果來看，滬渝試點(diǎn)帶來的稅源非常有限，試點(diǎn)后的2011-2020年，上海和重慶商品房均價(jià)平均漲幅與全國其他地區(qū)相比也并沒有什么區(qū)別。市場認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的征稅力度很可能會超過此前上海和重慶的房產(chǎn)稅征收力度，但在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)下如何處理稅率取值帶來的中短期樓市下行影響尚待后續(xù)觀察。

3. 房地產(chǎn)稅會在短期內(nèi)影響購房人和持有人的心理預(yù)期，但房地產(chǎn)的價(jià)格最終取決于供需本身，也即土地和人口，從中長期來看房地產(chǎn)價(jià)格仍然要回歸到房地產(chǎn)的基本面，另外即便是城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上的發(fā)達(dá)國家，雖然也早已征收房地產(chǎn)稅，但房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位一直沒變，房地產(chǎn)價(jià)格長期以來也一直是持續(xù)上漲的態(tài)勢（近兩年上漲地尤其兇猛）。因此，房地產(chǎn)稅的開征增加了持有成本，會抑制投資和投機(jī)需求，但只要持有成本低于未來的預(yù)期漲幅，則購房者肯定會選擇繼續(xù)投資或持有。

市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的整體體量巨大無比，直接及間接拉動(dòng)的上下游企業(yè)不計(jì)其數(shù)。同其他發(fā)達(dá)國家的情況一樣，不管我們國家的城鎮(zhèn)化率何時(shí)達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，房地產(chǎn)始終都是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)之一，因此房地產(chǎn)的持續(xù)性需求及發(fā)展韌性非常充足，房地產(chǎn)業(yè)也不存在夕陽產(chǎn)業(yè)的說法。房地產(chǎn)稅的開征是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的必要手段，目的是為了更好落實(shí)“房住不炒”原則，讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，因此也不存在要壓死房地產(chǎn)行業(yè)的說法。 

對于我們地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)來說，因房地產(chǎn)稅的開征引起了房地產(chǎn)持有成本的提高，樓市的投資、投機(jī)需求會持續(xù)下降。房地產(chǎn)的功能回歸居住等核心價(jià)值后，文旅盤、康養(yǎng)盤、海景盤等的去化將大幅收縮，非熱點(diǎn)城市、非核心區(qū)位項(xiàng)目的房產(chǎn)價(jià)值也將快速縮水（主要也是持有成本變高的問題），因此不管是房企的拿地還是地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)對交易對手與目標(biāo)項(xiàng)目的選擇，在房地產(chǎn)稅開征背景下主動(dòng)避開市場需求較差或居住功能較弱（比如配套很差）的項(xiàng)目顯得至關(guān)重要。簡單來說，一二線城市重點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目安全邊際較高，投資準(zhǔn)入方面可以適當(dāng)放寬；但三四五線城市中除非是核心區(qū)位的項(xiàng)目，不然還是得在準(zhǔn)入方面保持足夠的謹(jǐn)慎。

值得注意的是，就試點(diǎn)期限內(nèi)的5年而言，對于房企來說，那些未納入房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、未施行集中供地、未明確限價(jià)但經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較優(yōu)、人口流入較多的強(qiáng)三四線城市很可能會成為房企可以兼顧利潤和現(xiàn)金流的理想城市，而這些城市也是我們操作強(qiáng)主體房企的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的不二之選。