作者：宋兵乙

來源：地產風聲（ID：fangshi488）

2018年，國內辦了一次中法非物質文化遺產展覽會。會上，來了一批特殊的展品：家具。

它們本來被安放在北京莊園里，是開發商運通集團為業主添加的日常配置。

當時，由于法國方面的部分展品無法運輸到國內，便找項目方借了同等級別的物件。

別墅里的家具，進入世界級的展會，并且被聚焦在鎂光燈下，這種情況在北京豪宅市場上實屬罕見。

事實上，這些家具能被選中，不僅是因為華美的外形，還在于自身的內涵：

據悉，其中有超過百年歷史、凡爾賽宮指定的修繕品牌DELISLE。這個品牌做燈具是用純手工壓模進行精雕細琢的，成本通常是其他品牌的10倍。

近些年，“顏值經濟”當道。當大眾對好看的東西司空見慣后，內涵反而成為一種奢侈品，更容易出彩。

家具是這樣，放家具的房子同樣如此。

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在北京別墅市場中，五官好、顏值高的漂亮豪宅有很多。不過，房和人一樣，空有五官、沒有三觀也是不完美的。

我們常說，一對情侶在一起，三觀合不合適很重要。它意味著兩人待在一起是不是更開心、會不會更舒適、能不能更長久。三觀不合，往往分手收場。

人跟房子之間的火花，同樣如此。

再貴的豪宅，到最后也是拿來住的。

這時候，房子跟人的契合度就很重要。一個三觀正的豪宅，必然是從人的需求出發，不僅讓居住更舒適，而且還能豐富人的精神需求。它也就會更受市場歡迎。

不過，總體上“三觀正”的項目并不多。有人就開玩笑稱，目前北京別墅市場的主要矛盾是：

日益增長的富人數量和豪宅需求，同心儀產品較少之間的矛盾。

1994年，有一部大熱電視劇，名叫《北京人在紐約》。

里面姜文扮演的王起明，在90年代從北京跑到紐約尋找夢想。發達了后，他搬到紐約邊上一個叫長島的地方，住進了別墅區。

那個時候，紐約早就是富豪的天堂，而北京的有錢人相對較少，別墅區更少見。

轉眼三十多年過去，北京的富人區紛紛冒出，尤其是中央別墅區，從最早的高檔別墅群落，發展到現在已經成為北京九大別墅區中的前三，吸引大量項目先后落地。

比如，北京莊園就選址京承高速旁，比鄰京承高速出口，可以瞬間直達北京三環，與城市CBD無縫銜接。

項目規劃有200余獨棟別墅，每一棟都是樓王等級標準，區域7大配套公園特供莊園。在寸土寸金的中央別墅區，如此航母級別的頂級豪宅項目，已經非常少見了。

今年4月，北京首次超紐約，成為全球富豪數量最多的城市。北京的有錢人越來越多，頂級豪宅的需求也日益旺盛。這反映在具體的成交數據上：

據合碩機構統計，今年前5個月，北京均價10萬+的高端項目成交超600套，為近年來同期新高。其中，別墅市場成交火熱，以1679套的成績，實現同比成倍增長。 

市場表明，其實大家不缺錢。但是，缺好產品。畢竟別墅供應一直在減少，高品質的產品更是百里難挑一。

2019年，隨著住建部下發“最嚴限墅令”，北京別墅市場開始進入“存量”時代。有媒體統計，北京別墅的供應一直在持續下滑：

2018年為7633套，到2020年已經降為4497套，接近腰斬。

像北京莊園這種，規劃有200多棟獨棟別墅的項目，更是罕見。

2

當市場需求大于供給時，許多開發商容易產生懈怠心理，在項目開發上只看重“面子”，忽視了“里子”。

在這種行業現狀下，少數擁有獨特“三觀”的項目就顯得格外醒目。比如，三觀分別是產品觀、生活觀和藝術觀的北京莊園。

拿它的產品觀來說，項目在花園首層、全北向入戶等空間布局上，都打破了其他傳統豪宅的“套路式設計”，創造出更舒適的人居體驗。

這種創新，讓人覺得以前關于頂豪別墅的想象，都是錯的。

比如，現在很多別墅項目都熱衷“前二后三”的設計——把客廳設計在首層，花園放在負一層。業主必須從一層入戶到客廳，然后再下一層才能到達花園。

這樣設計，倒是為開發商“節約”了不少地下面積，但是別墅從來不缺面積，對于業主來說，不僅上下樓麻煩，而且花園的采光、通風都不太好，居住體驗很受影響，如同撿了芝麻丟了西瓜。

如果去歐美那邊瞅瞅，甚至看看原汁原味的英美劇，就會發現真正的別墅，花園都是在一樓，并且和客廳是直接聯通的。

在北京莊園的設計中，同樣把花園放回了一層。簡約而不簡單的生活動線，讓居住體驗跨上一個臺階。

另外，在保障業主生活的私密性上，項目在細節之處做到了近乎苛刻的狀態。

在富豪人群中，私密性從來都是居住生活中的必備。比爾·蓋茨為保護自己的隱私，買下了自家豪宅周圍一圈近1.7萬㎡的區域；李嘉誠的豪宅附近，都是閉路電視和攝像頭。

在北京莊園里，保護私密性的細節設計，到處都能看到。

在一些北京別墅項目里，經常采用南北向相互交錯入戶的路徑設計，目的是為了節約項目的占地面積。

但在實際生活中，南入戶會導致北客廳、北花園的采光不足；另外，南北交錯還會帶來鄰居入戶對視的情況，難以保障業主的隱私生活。

北京莊園的做法是，把行業通行的南北入戶改為全北向入戶，保證每一戶都為南向客廳和南向花園，采光充足；同時，打破市面中雙向入戶的設計，全部設計為單向入戶。

這樣既能確保業主的私密性，最大化精簡行動動線，還能給人一種尊貴感。

這樣精心設計的空間布局，還反映在項目的生活觀上。

真正的豪宅，從來都不是在空間上進行鋪張浪費，而是恰到好處。很多別墅都喜歡做大臥室、大進深的設計，看起來似乎很氣派，卻忽略了采光和居住的舒適度度，少了點溫馨的感覺。

北京莊園在空間尺度上，講究分寸感。

它推出全國唯一大面寬、短進深的薄板型設計，讓陽光照到家里的每一塊地板。另外，它又獨創“大家族無干擾共居”的全功能空間。在這種空間布局下，既顯豪宅氣質，又不會失去家的味道。

透過這些空間設計細節，能看到北京莊園不僅僅是在簡單地造房子，而是洞察到人居需求后精心設計，沉下心來回歸到“別墅”的本質。

這是最簡單的，也是最難的。

3

有人說，空間結構是建筑的骨骼，裝修是建筑的靈魂。

一個頂級別墅，必須配備頂級的裝修，才稱得上“活”起來了。

在眼下不少北京別墅里，開發商也舍得花錢在裝修上，但是經常給人“富”而不“貴”的感覺。

說白了，就是缺少了藝術的味道。

除了產品觀和生活觀，北京莊園秉持的藝術觀，給項目的氣質提升增色不少，具體表現在材料和家居的美感塑造和品質把關上。

據悉，項目的一草一木、一磚一瓦，都是由董事長親自帶領研發團隊，花了 9年時間在全球各地甄選出來的。

拿項目外立面采用的萊姆石來說，它是阿爾卑斯山脈第11層中質地最好的巖石，經過億萬年天然形成，被稱為“生命之石”。在歐洲，它也被用于凡爾賽宮、巴黎圣母院等建筑的外立面。

在項目的產品在中，廣泛應用了世界最頂級石材——全球限量開采供應的來自意大利卡拉拉山脈的魚肚白。目前只用在沙特皇室成員和世界超級富豪家中，可以說極為稀缺和珍貴：

每平米造價可達2萬元/平米，成本是市面中普通石材的30-40倍。

值得一提的是，這種石材與《大衛》雕像屬于同一礦脈。無形之中，整個項目社區多了些古典的藝術氣質。

在室內的家具挑選上，項目選用的是全球排名第一、被稱為“古典家具中的勞斯萊斯”的Pozzoli。

這個品牌用的家居設計手稿，距今已有300多年歷史，非常具有收藏價值。據悉，目前Pozzoli只為歐洲皇室提供私人定制。

目前，項目全新打造的樣板間已完成，這是一個全新設計的產品。

從樣板間中，能看到不管是空間設計還是居住功能，都做了全面提升。比如，新樣板間做到了首層高度達到5米，二層高度4.5米，雙層挑空達到了9.5米。

另外，項目邀請了世界著名的室內設計泰PYR大師，完成了他在中國的唯一作品，推出市面上唯一滿配精裝交付的別墅項目。

北京的頂級別墅產品，走過了迭代的二十年。

新世紀之初，一股歐美風吹向豪宅市場。富人們被外觀洋氣、象征財富的歐式建筑所吸引，大量洋房紛紛涌現。

大概從10年前開始，國民審美和本土自信慢慢提高，別墅市場迎來一場新中式的回潮。大量優秀的設計師，將中式元素與別墅融合，滿足了不少富人內心深處的中式情結。

到如今，新生代富人對于頂級別墅的品質要求越來越高，并且不再盲目地追從產品風格，而是更講究舒適度。

于是，市場上又掀起一陣“去風格化”熱潮。對人居需求的細致把握、對產品的精益求精，成為項目必須掌握的技能。北京莊園在產品上的特色，給了行業一些啟發。

近些年，富人對別墅產品的偏好變化，用網絡上的一句流行語講就是：

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原標題： 以前關于頂豪別墅的想象，都是錯的