在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 買受人與出賣人約定過戶期限的，在該期限內(nèi)即使所購房屋不存在客觀不能辦理過戶的情形，買受人未及時(shí)辦理過戶也不存在過錯。

案例1：《重慶市渝中區(qū)興農(nóng)投小額貸款有限公司、曾昌東再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申766號】

最高法院認(rèn)為，本案中，曾昌東的《房屋買賣合同》系2012年7月6日簽訂，并于同月依約支付了絕大部分購房款，早于王智勇與興農(nóng)投公司之間簽訂的《抵押合同》。曾昌東提供的氣費(fèi)繳納發(fā)票證實(shí)其至遲在2015年1月5日已占有使用案涉房屋，亦早于法院查封時(shí)間。王智勇于2013年1月15日取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記后，于當(dāng)年7月30日即辦理了抵押登記，此期間未超過曾昌東與王智勇約定交房后365個工作日內(nèi)辦理房地權(quán)屬證書的期間，故未辦理過戶登記不是曾昌東自身原因所致。且根據(jù)2017年3月1日重慶市開州區(qū)不動產(chǎn)登記中心出具的無房證明，曾昌東在開州區(qū)無其他住房，其居住權(quán)依法應(yīng)受到保護(hù)。曾昌東購買案涉房屋的行為符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，屬于善意買受人，其物權(quán)期待權(quán)能夠排除擔(dān)保物權(quán)人興農(nóng)投公司申請執(zhí)行案涉房屋的權(quán)利，一、二審判決在適用法律上并無不當(dāng)。

2. 法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人對于商品房買賣的約定、商品房交易操作規(guī)程的規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的實(shí)際操作情況、交易慣例等事實(shí)，綜合判斷買受人是否存在過錯。

案例2：《平安銀行股份有限公司天津分行、孫素芹二審民事裁定書》【（2018）最高法民終945號】

最高法院認(rèn)為，在對未辦理過戶的原因進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人對于商品房買賣流程的約定，法律、法規(guī)或規(guī)章對于商品房交易操作規(guī)程的規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的實(shí)際操作情況、交易慣例等事實(shí)，綜合判斷當(dāng)事人是否對于未辦理商品房買賣合同備案登記或者預(yù)告登記存在過錯，以及未辦理商品房買賣合同備案登記或者預(yù)告登記對于此后未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的影響。

3. 房屋尚在租賃期間，出賣人以公告聲明的形式將房屋進(jìn)行了交付，雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但并不影響買受人依法享有的合同權(quán)利，買受人無過錯。

案例3：《蔚縣農(nóng)村信用聯(lián)社股份有限公司、常娜申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申2075號】

最高法院認(rèn)為，生效的張家口中院(2015)張民終字第773號民事判決，認(rèn)定常娜與張林于2014年1月23日簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且經(jīng)過張家口第三公證處的公證，該協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、合法有效。因所涉房屋尚在租賃期間，張林以公告聲明的形式將房屋進(jìn)行了交付，雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但并不影響常娜依法享有的合同權(quán)利，常娜在這過程中并無過錯。

4. 買受人不能舉證證明存在不動產(chǎn)不能辦理過戶登記之客觀情形的情況下，應(yīng)認(rèn)定買受人對不動產(chǎn)未辦理過戶登記存在過錯。

案例4：《王榮、鄂爾多斯市華旌整車配件修理有限責(zé)任公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申3051號】

最高法院認(rèn)為，對于案涉房屋未辦理過戶登記的原因，根據(jù)原審查明的事實(shí)，自江蘇省無錫市中級人民法院解除查封后，有兩年多時(shí)間，案涉房屋并未處于查封狀態(tài)，但在此期間雙方并未辦理過戶登記。王榮稱是弛恒公司原因不辦理過戶，但沒有提交證據(jù)證明其曾經(jīng)就過戶登記向弛恒公司主張過權(quán)利；王榮稱案涉房屋一直處于被查封狀態(tài)，但并未提交證據(jù)證明自江蘇省無錫市中級人民法院解除查封后，案涉房屋隨即又被查封，故在此情形下，二審判決認(rèn)定王榮對未及時(shí)辦理房產(chǎn)過戶登記存在過錯并無不當(dāng)。

5. 買受人不能舉證證實(shí)所購房屋客觀不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的行為時(shí)，應(yīng)認(rèn)定買受人對所購不動產(chǎn)未辦理權(quán)屬變更手續(xù)存在過錯。

案例5：《朱紅、藍(lán)蓉申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【（2018）云民終631號】

最高法院認(rèn)為，藍(lán)蓉與巨和公司在房屋認(rèn)購書中對于產(chǎn)權(quán)辦理的義務(wù)沒有約定，辦證義務(wù)應(yīng)當(dāng)歸于藍(lán)蓉一方，根據(jù)一審查明事實(shí)，涉案房屋在查封前即已具備辦證條件，涉案小區(qū)已有部分業(yè)主辦理了房產(chǎn)證。藍(lán)蓉并未舉證證實(shí)涉案房屋客觀不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的行為，相反，從其一、二審陳述看，沒有及時(shí)辦證的原因系因藍(lán)蓉與巨和公司沒有及時(shí)簽訂用于辦證的正式商品房買賣合同，藍(lán)蓉沒有及時(shí)辦理二代身份證，工作忙怠于辦理，因房產(chǎn)限購無法辦理等，這些未能辦證的因素均應(yīng)歸因與藍(lán)蓉自身。巨和公司在一審中稱因測繪和辦證政策調(diào)整原因造成未能辦證，但未舉證證實(shí)確實(shí)存在該原因且該原因造成了藍(lán)蓉不能辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，一審法院以此認(rèn)為藍(lán)蓉對于未辦證沒有過錯不當(dāng)。二審中，巨和公司又稱系部分業(yè)主反映房屋局部需維修，由于其工作人員自身原因未能通知業(yè)主辦證并轉(zhuǎn)交相關(guān)材料，登記機(jī)關(guān)暫停接件辦證等原因造成不能辦證，但均不能提供證據(jù)證實(shí)有該類情況發(fā)生。且即使這些情況存在，也沒有證據(jù)證實(shí)這些行為直接影響了藍(lán)蓉的辦證，造成其不能辦理。

6. 在未經(jīng)行政批準(zhǔn)變更土地用途之前，買受人購買工業(yè)用地屬于對能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的后果采取忽視的態(tài)度，忽略他人權(quán)利障礙，應(yīng)認(rèn)定買受人對未辦理過戶登記存在一定過錯。

案例6：《楊曉東、中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【（2018）最高法民終585號】

最高法院認(rèn)為，工業(yè)用地的土地用途是被明確限定的。雖然案涉合同中約定楊曉東購買房屋的用途為：廠房，但基于金晨公司報(bào)批的用地規(guī)劃許可，案涉土地的產(chǎn)權(quán)登記只能是以整塊土地為單位予以登記，在未經(jīng)行政批準(zhǔn)變更土地用途之前，工業(yè)用地上分棟修建房屋的產(chǎn)權(quán)過戶是受限制的。對此，買受人楊曉東在明知房屋所占土地為工業(yè)用地的情況下，仍然簽訂案涉房屋購房合同，實(shí)質(zhì)是對能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的后果采取忽視的態(tài)度。其次，楊曉東在購買案涉房屋之前，該房屋上已經(jīng)設(shè)定了他人的抵押登記。作為具有完全民事行為能力的購房人，在購買房屋時(shí)，有義務(wù)對所購房屋是否存在權(quán)利瑕疵做基本考察，否則應(yīng)視為未盡到合理注意義務(wù)，忽略他人權(quán)利障礙，應(yīng)認(rèn)定買受人對未辦理過戶登記存在一定過錯。楊曉東上訴認(rèn)為，辦理過戶登記手續(xù)買受人只有被動配合的義務(wù)，以及在購買房屋時(shí)沒有正常途徑查詢抵押情形的理由不能成立。

7. 買受人無錢支付辦理過戶登記的費(fèi)用，屬于因買受人原因未辦理過戶登記的情形。

案例7：《齊有昌、潘兆林再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申1269號】

最高法院認(rèn)為，案中，齊有昌主張2010年與潘兆林簽訂了“以房抵債”協(xié)議，但是，直至2013年案涉房屋辦理抵押登記時(shí)，案涉房屋仍然登記在潘兆林名下，齊有昌的理由是無錢支付辦理過戶登記的費(fèi)用，這顯屬于因齊有昌的原因未辦理過戶登記，原審不予支持齊有昌對于案涉房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行的訴請并無不當(dāng)。

8. 規(guī)避行為或行業(yè)慣例，均不屬于非因自身原因未能辦理過戶的正當(dāng)理由。作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)該明確知曉不辦理過戶登記而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，故其應(yīng)承擔(dān)不辦理過戶登記而產(chǎn)生的法律后果，買受人無過錯。

案例8：《重慶市琴琴房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司、瀚華融資擔(dān)保股份有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申3969號】

最高法院認(rèn)為，關(guān)于案涉房產(chǎn)未辦理過戶登記是否屬于非因買受人自身原因，琴琴咨詢公司再審主張其作為房產(chǎn)中介，行業(yè)慣例為房源經(jīng)公證再出賣，立即過戶再出賣則多交稅費(fèi)而導(dǎo)致不經(jīng)濟(jì)；且當(dāng)時(shí)辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)的員工已辭職無法聯(lián)系以及左二妹不配合，導(dǎo)致案涉房屋未能辦理過戶。本案中，不論是其為了規(guī)避多產(chǎn)生一次稅費(fèi)還是主張作為房屋中介慣例的不過戶，均不屬于非因自身原因未能辦理過戶的正當(dāng)理由。作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，琴琴咨詢公司應(yīng)該明確知曉不辦理過戶登記而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，故其應(yīng)承擔(dān)不辦理過戶登記而產(chǎn)生的法律后果。關(guān)于琴琴咨詢公司主張因員工無法聯(lián)系及左二妹有事未能及時(shí)配合問題，從其簽訂案涉包銷合同及后續(xù)協(xié)議，既有相關(guān)的授權(quán)亦有左二妹等房產(chǎn)權(quán)利人可以及時(shí)聯(lián)系的客觀事實(shí)，但經(jīng)過多年其仍未辦理過戶登記，故其提出的上述理由均無事實(shí)和法律依據(jù)。原審判決認(rèn)定琴琴咨詢公司的主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件并無不當(dāng)，本院對其再審主張不予支持。

9. 買受人支付購房款后，房屋的銷售方負(fù)有向買受人開具購房發(fā)票的義務(wù)。因房屋銷售方未履行相應(yīng)開票義務(wù)導(dǎo)致買受人未能辦理過戶登記，買受人對房屋不能辦理過戶不存在過錯。

案例9：《范開學(xué)、日照衡悅海曲商用設(shè)施經(jīng)營管理有限公司二審民事判決書》【(2017)最高法民終378號】

最高法院認(rèn)為，上述證據(jù)之間可相互印證，能夠證明因舒斯貝爾公司原因沒有給范開學(xué)出具購房發(fā)票，且即使在取得購房發(fā)票的情況下，舒斯貝爾公司亦無法為涉案房屋辦理過戶登記手續(xù)。關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。該項(xiàng)資金的繳納以購房發(fā)票為計(jì)算依據(jù)。因舒斯貝爾公司不向范開學(xué)出具購房發(fā)票，住宅專項(xiàng)維修資金亦無法繳納。綜上，范開學(xué)關(guān)于涉案房屋沒有辦理過戶手續(xù)非其原因所致的主張成立，本院予以支持。

10. 買受人明知案涉房屋產(chǎn)權(quán)證存在不能辦理過戶登記的重大風(fēng)險(xiǎn)，仍決定簽訂并繼續(xù)履行購房合同，具有過錯，不屬于非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形。

案例10：《楊春光、中國長城資產(chǎn)管理公司長春辦事處再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申2688號】

最高法院認(rèn)為，張玉萍與楊春光于2013年11月13日簽訂的《房屋出售協(xié)議》載明，合同雙方于2008年7月29日簽訂房屋出售協(xié)議，因房屋所有權(quán)證涉及到房證重置問題，市房產(chǎn)局限制案涉房屋更名過戶，致使雙方無法實(shí)現(xiàn)合同目的。雙方在知道房屋因房產(chǎn)證重置問題暫時(shí)不能更名的情況下，同意履行上述2008年房屋出售協(xié)議。可見，楊春光購買和入住案涉房屋的時(shí)間遲于吉林市中級人民法院查封時(shí)間，且其對未能辦理更名過戶的情況及原因亦屬知情。案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證存在重復(fù)登記被行政主管部門行政查封，楊春光明知案涉房屋產(chǎn)權(quán)證存在不能辦理過戶登記的重大風(fēng)險(xiǎn)，仍決定簽訂并繼續(xù)履行購房合同，具有過錯，不屬于非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形。