人民法院查封之前購買的房屋還未過戶被查封（房子登記在被執行人名下）或申請執行人享有建設工程價款優先權或商品房抵押權，對人民法院查封之前購買的商品房還未過戶被查封（房子登記在被執行的開發商名下），購房人怎么解除查封排除執行？河南省高級人民法院在為切實解決執行異議之訴案件審理中的突出問題，統一全省法院裁判尺度，依據《民事訴訟法》和《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《復議規定》）等相關法律法規和司法解釋，針對司法實踐中的疑難問題，召開全省部分中院座談會進行了討論，形成共識，作出了《河南省高級人民法院涉不動產異議之訴案件審理的若干問題》，請全省法院在審理相關案件時予以參考。

    省高院認為涉不動產異議之訴案件審理遵循五大基本原則：1、權利順位原則，權利順位一般按照被拆遷人安置權>商品房消費者生存權>建設工程價款優先受償權>擔保物權>一般買受人物權期待權>普通債權的順序來確定；2、利益平衡原則，在商業利益與生存(生活)利益難以平衡的情況下，法律的天平適當向普通民眾的生存(生活)利益傾斜，以維護正常的社會生活秩序，防止群體性案事件的發生；3、全面審慎原則，不應對購房人科加過于嚴苛的舉證責任和注意義務。法官負有努力尋找案件事實真相的義務，通過行使釋明權引導當事人舉證、依職權調查取證等方式盡量還原客觀真相，而非刻板地堅持中立立場，消極被動地審核判斷證據；4、防范和打擊虛假訴訟原則，審理時應注意對是否存在倒簽合同、虛假贈與、虛假離婚協議、虛假陳述、偽造收據等情況進行審查，嚴防借虛假訴訟逃避執行。經認定屬于虛假訴訟的，依有關規定予以懲處；5、調解例外原則，執行異議之訴案件涉及對執行標的權屬的確定，案件的裁判結果不受當事人處分權的約束。在案件辦理中，除庭外達成和解，一方申請撤訴并經法院許可外，執行異議之訴案件一般不得進行調解，不出具調解書。

    《復議規定》第27條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”的適用條件是：案外人未否定申請執行人對案涉不動產享有擔保物權或其他優先權，但以其享有順位更優的民事權益提起執行異議之訴的，可依法予以支持。

    這里“另有規定”主要是指《復議規定》第29條規定的消費者生存權、建設工程價款優先受償權、被拆遷人安置權等，一般不包括第28條規定的物權期待權。

    但在“先賣后抵”的情形下，被執行人先把不動產出售給案外人，又在案外人不知情的情況下抵押給申請執行人，且案外人已經占有使用，而抵押權人尤其是銀行等專業機構未審慎審查所抵押的不動產是否已經出售，存在明顯過錯，而案外人系善意、無過錯的一方又符合第二十八條所規定的條件，享有物權期待權，此種情況下，案外人要求排除執行的，一般應予支持。

    對《復議規定》第28條中，查封的時間節點，因查封裁定作出并送達之時發生法律效力，故查封時間是指查封裁定送達的時間而非裁定作出的時間；未取得預售許可證情形下合同效力的認定，房地產開發企業未取得商品房預售許可證，一般應當認定房屋買賣合同無效，但房地產開發企業日后可以取得商品房預售許可證，或者經人民政府、人民法院等合法途徑將不動產處分給買受人的，不因房地產開發企業未取得預售許可證而影響房屋買賣合同的效力；書面買賣合同的范疇，案外人與被執行人就案涉不動產形成買賣合意，以認購書、網簽備案或其他形式載明買賣主體信息、不動產基本情況、價款支付方式、交付時間等房屋買賣合同基本要素的，可以認定為書面買賣合同。

    案外人與被執行人雖未簽訂書面買賣合同，但以支付價款憑證、實際裝修或出租等事實行為證明房屋買賣存在的，可以認為雙方形成事實上的房屋買賣關系。這樣規定更有利于保護消費者的生存權。

    合法占有的認定，合法占有包括以下情形:

    1、直接占有：案外人提供案涉不動產查封之前形成的交房證明、裝修合同、物業服務合同、水電氣網費及物業費支付憑證等足以證明占有事實的，應予支持。案外人提供驗房記錄等客觀證據足以證明在案涉不動產查封之前已經交付鑰匙的，可以認定為實際占有。僅憑商品房買賣合同網簽備案不能認定為實際占有。

    2、間接占有：案外人提供案涉不動產查封之前與他人簽訂的委托經營合同、租賃合同或轉租合同及租金收取憑證等足以證明實際使用和收益事實的，應子支持。

    3、非法占有不予支持，判斷是否為合法占有，應對案外人占有的原因和占有行為本身是否合法進行評價，未經出賣方同意擅自搶占的不屬于合法占有，不子支持。

    4、未經竣工驗收房屋的占有問題，房屋未經竣工驗收合格不得交付使用，但未經竣工驗收的房屋是由有關部門統一安排組織交付，或者雖然未經竣工驗收但開發商擅自將房屋交付給購房人的，可以認定為合法占有。

    支付價款的認定，支付價款包括以下情形:

    1、以轉賬方式支付的情形下，案外人應當提供轉賬支付購房款的相關憑證或銀行交易明細。

    2、以現金方式支付的情形下，案外人僅提供出賣方的收款收據以主張現金支付的，應結合案外人的購房資金來源、出賣方財務會計賬簿等證據及交易習慣生活經驗等因素綜合認定。

    3、案外人主張以房抵債方式支付全部價款的，應當提供證據證明在查封之前與被執行人存在真實、合法有效的到期債權債務關系，且雙方協商以房抵債，被沖抵的到期債權與案涉不動產的價值大致相當。

    4、剩余價款交付執行的認定，在執行和訴訟過程中，案外人應當按照人民法院的要求，將剩余價款交到指定的賬戶，未經法院許可，私自向被執行人支付的因可能損害其他債權人的合法權益，一般不予認定。

    非因買受人自身原因的認定，具有下列情形之一的，應認定非因案外人自身原因未辦理過戶登記:

    1、案外人提起訴訟或仲裁要求開發商辦理過戶手續，但尚未完成物權變動登記手續的。

    2、案外人為被征收人，案涉不動產因政府征收安置調換經濟適用房等政策原因未辦理過戶的。

    3、因登記機構未及時辦理、出賣方拒不協助，或者案涉不動產存在諸如無法單獨辦理權屬證書等客觀障礙的。

    4、在“先抵后賣”情形下，案涉不動產存在抵押并不影響轉讓，但在抵押權人與抵押人明確約定禁止轉讓抵押物，且將該約定在登記簿上作出登記的情形下抵押人仍將房屋出售，而案外人未盡合理注意義務的應認定系案外人自身原因。

    一般而言，買受人只要向房屋登記機構遞交了過戶登記材料，并積極向出賣方提出辦理過戶登記的請求等，即可認為符合該條件。

    因買受人自身原因的認定，具有下列情形之一的，原則上應認定系案外人自身原因未辦理過戶登記：

    1、案外人對符合辦理過戶登記條件的不動產無正當理由未在合理期限內及時辦理的。對合理期限的把握，有約定的從當事人約定，沒有約定的，結合同類交易中的交易慣例進行判斷。

    2、案外人知道或者應當知道自身因政策原因限購或者案涉不動產屬于經濟適用房等限制流通情形的。

    3、案外人知道或者應當知道案涉不動產存在共有等權利限制且未征得權利人書面同意的。

    4、在判斷是否系案外人自身原因時應區分重大過失或輕微過失，輕微過失不應認定為“因自身原因導致的過錯”。

    未取得產權證即轉讓房屋的情形，依據《城市房地產管理法》第三十八條之規定，未取得產權證的房屋不得轉讓。那么，案外人受讓未取得產權證的房屋存在一定的過錯，但基于市場普遍存在交房多年仍無法辦理產權證，且案外人已經實際入住等情況，經審查符合第二十八條規定其他要件的，一般支持案外人排除執行的請求。

    無證房產的處理，如果案涉不動產為小產權房、安置房，該類房屋可以長期占有、使用，具有財產價值，可以成為執行標的進行現狀處置，案外人對該類房產主張排除執行的，應當重點審查買賣關系的真實性、價款支付及占有使用情況等，以判斷案涉無證房產是否仍屬于被執行人責任財產的范疇，進而裁決是否準許不予執行，但在裁決時不得進行確權。

    對《復議規定》第29條中，所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋的理解：

    1、買受人名下的理解，在判斷“買受人名下”無其他房屋時，應當將買受人及其配偶、未成年子女一并考慮。

    2、唯一住房的判斷，“無其他用于居住的房屋”可理解為在案涉房屋所在地的(縣)市或設區的市區范圍內無其他居住房屋，原則上應以不動產登記中心出具的無房證明為判斷依據。筆者代理案件中，也有法院認為唯一住房不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權的合理消費范疇。

    3、改善性住房的認定，案外人原有住房已經不能滿足家庭成員居住需求，現又購買其他房屋用于改善居住條件，仍屬于滿足生存權范疇的，原則上應予支持。判斷是否仍屬于生存權范疇，應當結合家庭成員數量、當地人均住房面積標準等綜合判斷。

    關于已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的理解：

    1、支付價款的認定，根據第29條之規定，案外人已支付的價款應當超過合同約定總價款的百分之五十。但按照《全國民商事審判工作會議紀要》（法【2019】254號）第125條的規定如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。

    2、消費者身份的認定，如果案外人系通過“以物抵債”的方式取得房屋，但該房屋系其唯一住房，該案外人也可視為商品房消費者。

    案外人系法人或其他消費主體，執行標的系具有投資屬性的商鋪、寫字樓、儲物間等不動產的，不適用第29條規定。如購房人是公司或個人購買投資屬性的商鋪、寫字樓、儲物間，不能申請解除查封排除執行。但筆者結合實務認為商住兩用，有居住功能的商鋪不屬于投資屬性。

    多手轉讓情形下訴訟的提起，案外人從前手受讓案涉房屋，且已經與房地產開發商直接補簽合同的情形下，前手又提起訴訟請求排除執行，因其已不是案涉房屋的權利人，原則上應當裁定駁回起訴。

    多手轉讓情形的處理，案涉房屋被開發商出售后，又經過多手轉讓，案外人從前手購得房屋后，與開發商簽訂了房屋買賣合同，但尚未辦理過戶登記，當開發商作為被執行人時，案外人可以通過舉證自身符合第28條或第29條的規定請求排除執行。

    實踐中，我們依據上訴規定做判斷即可，當然也需要結合具體案件習慣、背景判斷。

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