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長期主義丨2026行業(yè)底部確認

丁祖昱評樓市

2026-01-13 22:39 199 0 0

2022年至今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷4年調(diào)整。

作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

2022年至今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷4年調(diào)整。

從“止跌回穩(wěn)”到“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期”，整體市場也從急跌到緩跌，進入“L”型走勢的“橫盤期”。

2026年房地產(chǎn)行業(yè)會如何發(fā)展？

剛剛過去的“長期主義——丁祖昱評樓市2026年度發(fā)布會”上，我們對2026年較為大膽地做出了幾個預測和判斷，涉及行業(yè)及市場多個方面。

很多朋友想要進一步了解這些預測和判斷的理論依據(jù)及推斷方法。

為此我們推出“長期主義”系列，用數(shù)據(jù)和分析為房地產(chǎn)行業(yè)日益復雜的決策環(huán)境提供一些理性的聲音、冷靜的判斷。

本文是第一篇，從多個指標來看，我們認為2026年是行業(yè)底部確認的一年。

#信號1動態(tài)供求關(guān)系逐步向好

首先是百城新房供求比已連續(xù)四年小于1。2024年及2025年連續(xù)兩年只有0.81，即供應81平方米，賣100平方米。

這一數(shù)據(jù)的背后，一方面是供應約束了成交，另外一方面連續(xù)四年成交高于供應，實際是在去庫存。最終結(jié)果呈現(xiàn)便是整體市場走勢從跌到緩跌，形成“L”型走勢，一直到現(xiàn)在仍在“L”型一橫的走勢中。

其次是新開工已經(jīng)連續(xù)四年低于新房銷售。從2022年的0.98到2025年的0.7，逐年下行，這意味著存量市場去化越來越好。

第三是供地規(guī)模持續(xù)控量提質(zhì)。2025年土地成交建筑面積已經(jīng)降至商品房成交規(guī)模的1.2倍，2020年這一數(shù)據(jù)為1.8倍，在2021年持續(xù)下跌后，當前土地成交建筑面積基本已與商品房成交規(guī)模持平，這是動態(tài)供求趨于平衡的信號。

#信號2短中長期庫存同步企穩(wěn)

首先是短期庫存停止增長。2024年末及2025年11月末商品房待售面積都是7.5億平方米，目前來看，這便是最高點，未來也不會更高。

其次是中期庫存在2021年見頂后持續(xù)回落。新開工規(guī)模和新房銷售面積的差值最高點在2021年的65.8億平方米，2025年末，這一數(shù)據(jù)約為58.6億平方米，已連續(xù)多年回落。

第三是長期（廣義）庫存已達到動態(tài)平衡。截至2025年末土地成交建面和新房銷售面積累計差值約100.5億平方米，其中有效庫存約50億平方米，相當于當前市場年銷售面積的5-6倍，我們認為這已屬于相對健康水平。

#信號3"好房子"提升住房品質(zhì)、創(chuàng)造更大需求

國家統(tǒng)計局《中國人口普查年鑒》數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米。

這一數(shù)據(jù)包含自建房部分，剔除自建房后，我國城鎮(zhèn)人均住房面積在30平方米左右，其中北京、上海人均商品房面積均低于全國平均。

從全國重點一二線城市來看，很多城市離全國平均數(shù)還有很大的提升空間。

同時，在“好房子”標準出來之后，全國范圍目前住上“好房子”的比例不足5%。

據(jù) 2025年5月1日正式實施的《住宅項目規(guī)范》要求：新建住宅建筑層高不得低于3米，臥室和起居室的凈高不得低于2.6米，局部凈高不得低于2.2米，且其面積需控制在室內(nèi)的三分之一以下；4層及以上的住宅必須至少配置一臺電梯，12層及以上的住宅應至少配兩臺；提高住宅隔聲和噪聲指標，優(yōu)化采光與日照設計，每套住宅應至少有一個臥室或起居室能滿足日照標準；要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)，空調(diào)室外機安裝在專用平臺等。（詳見：《陣地丨“好房子”國家標準5月1日實施，對市場有多大影響？》）

目前95%的房子達不到這些標準，未來在“好房子”方面還有很大提升空間。

#信號4房價調(diào)整幅度超過國際平均

1970年以來，57個國家和地區(qū)都曾出現(xiàn)過房價調(diào)整周期，這些國家的房價調(diào)整周期平均4.5年，去掉通脹后，平均回調(diào)幅度約在22%。

2022年至今，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷4年調(diào)整期，二手房房價調(diào)整幅度已較最高位下跌39%，遠超國際平均水平。房價下調(diào)幅度已足夠低，當前市場價格已是“地板價”。

#信號5新開工規(guī)模已達成深度調(diào)整

對比美國、日本、德國來看，這三個國家在過去住房調(diào)整期都出現(xiàn)過新開工規(guī)模的大幅變化，其中美國周期最大下降71%，德國周期最大下跌68%，日本周期最大下跌54%。當前我國新開工規(guī)模已下降74%，已超過國際深度調(diào)整。

#信號6部分指標預示二手房價進入底部

這是最重要的信號，二手房進入底部才是真的市場底部。

首先，30城租金回報率中位數(shù)已達2.06%，超過55%的小區(qū)租金回報率超過2%，甚至還有一些超過3%，已經(jīng)遠遠高于銀行存款利率。

二手房租金回報率超過2%是個信號，不應該再降價出售，租金回報率超過2.5%的二手房，不應拋售，超過3%的二手房，應該買入。

目前在上海、南京部分區(qū)域租金回報率超過3%的板塊已經(jīng)出現(xiàn)了“新投資者”開始抄底二手房。

其次，當前市場已經(jīng)有部分板塊，其土地市場起拍地價已超過周邊二手房房價。地價和二手房的關(guān)系已出現(xiàn)了“倒掛”。

第三，2025年底，二手房在成交量企穩(wěn)的情況下，掛牌量開始下降，市場開始出現(xiàn)明顯惜售的現(xiàn)象。這是市場自我筑底的信號。

二手房房價企穩(wěn)對整體市場回穩(wěn)意義重大。

#2026底部確認需要四個確定性

2026年底部確認需要四個確定性，分別是政策確定性、房價確定性、產(chǎn)品確定性以及供應的確定性。在這四個確定性出現(xiàn)之后，行業(yè)底部也將確定出現(xiàn)。

政策的確定性，要告訴市場沒有“大招”。與其想著貼息“大招”，不如把公積金下調(diào)。且北京和上海解除限購對全國房地產(chǎn)市場的影響是相對非常有限的。“好房子”才是中國房地產(chǎn)未來十年，二十年最該關(guān)注的政策。

房價的確定性，現(xiàn)在房價已經(jīng)筑底，部分二手房已經(jīng)超跌。30城二手成交均價較最高點回撤39%，30城382個小區(qū)可比價格較高點跌幅中位數(shù)26.07%，30城2053個小區(qū)租金回報率中位數(shù)2.06%。要告訴市場，現(xiàn)在就是房價的最低位。

產(chǎn)品的確定性，不要讓購房者感覺后面產(chǎn)品會越來越好。現(xiàn)在部分政策在收緊，如很多城市的四代宅北立面已經(jīng)開始不允許做露臺，以后不會再有那么大的四代宅了。能夠放開的政策，已經(jīng)“應放盡放”。市場上的項目配置已經(jīng)卷到極致，未來可以PK的只有物業(yè)服務，硬件很難再有提升。

供應的確定性，要告訴市場供應稀缺正在消失。雖然未來地方政府還是有可能在熱點板塊增加一些供給，但我們希望在這些熱點板塊，能夠繼續(xù)維持供求關(guān)系，保持至少平衡的良好局面。

2025年土地總成交規(guī)模約10.9億平方米，雖然只有2020年峰值的三分之一。但其中仍有大量的無效土地，真正有效的，可以進入到開工階段的土地約4億多平方米，折合約2萬億元，其中約5000億在一線城市，1萬億在二線城市。未來全國加起來也就只有2萬多億土地收入，希望未來地方政府不要再依賴于土地財政。

把這四個確定性做好，2026年一定是底部！