(一) 年度供地計劃

根據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月15日，22個重點城市中已有北京、廈門、濟南、廣州、成都、杭州、天津、福州等8個城市公布了2022年度供地計劃，土地供應規(guī)模基本與2021年持平，其中廈門2022年同比提升36%，濟南市同比提升3%，北京市、廣州市、杭州市、福州市2022年度供地計劃與去年持平，而成都、天津相比2021年則略有下降。從首批次集中供地推出面積與年度供地計劃面積占比來看，受集中土拍批次增加等因素影響，北京、廈門首批次供應規(guī)模占比均不足10%，占比較去年首批明顯下滑，而杭州、福州同樣下滑明顯，唯有成都首批次住宅供地占比較2021年有所上升。

表2-2：22個重點城市2022年住宅用地供地計劃完成情況

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) 博志成創(chuàng)新研究院制表

表2-3：22個重點城市（已供地城市）2022年首批次供地宗數(shù)及面積

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) 博志成創(chuàng)新研究院制表

(二) 部分城市土拍規(guī)則

表2-4：22個重點城市2022年首批次主要土拍規(guī)則

 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

02 一季度已完成首批 集中供地城市情況簡述

進入三月份后，2022年集中供地的首輪供地，已經(jīng)陸續(xù)拉開序幕，整體節(jié)奏早于2021年，其一是因為“兩集中”政策發(fā)布已是2021年2月，其二是由于多個城市改為四批次供地。截至目前，至少有13個重點城市公布了首批次集中供地計劃，北京1月7日率先打響虎年供地第一槍，并早在2月17日完成土拍，福州、合肥、青島、廈門等二線城市也已經(jīng)完成第一輪競拍，同時北京已經(jīng)率先發(fā)布二批次預申請公告。

(一) 2月17日，北京土拍

圖2-1：2021-2022北京各輪供地成交面積、成交率、底價成交率、流拍率等

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) 博志成創(chuàng)新研究院制圖

作為2022年節(jié)后首場集中土拍，北京土拍市場表現(xiàn)顯然具有著“引路”的意義，房企參拍積極性提升、溢價率提高、流拍率走低，種種跡象表明，北京土地市場回溫明顯。這也將在一定程度上提振其他集中供地城市和房企對今年土地市場的信心和預期。

總體來看，北京土拍總共掛地18宗，成交17宗，流拍1宗，流拍率5.6%（較去年第三輪下降10%），3宗土地達到最高限價成交，觸限率為16.7%，較上次提升9%；整體溢價率為4.5%，較上次提升2%。成交金額共計480億元。底價成交率和流拍率較2021年第三批次供地均顯著下降。

另外，此次北京土拍推出的18塊地，其中9宗在價格達到上限后需要競現(xiàn)房銷售面積，而現(xiàn)房銷售在當今房企暴雷、信用風險下調(diào)的影響之下成為了保交付的重要手段，而北京2022年第一輪只推出了18宗地，對比2021年第二輪土拍的43宗地，供應量也相對保守。

【土拍關(guān)鍵詞】——土拍漸暖、預留利潤空間、競現(xiàn)房銷售、僅旭輝一家民企（單獨）

(二) 3月16日，福州土拍

圖2-2：2021-2022福州各輪供地成交面積、成交率、底價成交率、流拍率等

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) 博志成創(chuàng)新研究院制圖

從土拍規(guī)則來看，福州住宅用地均延續(xù)2021年的“限地價+搖號”，限房價也并未放松。但不同于北京的土拍市場，福州本次推出17幅地塊（15幅住宅），最終取消3幅，流拍2幅，成交12幅（其中底價成交8幅，觸發(fā)限價搖號2幅），土拍流拍率30％，相較2021年第三輪28％提升2%，土拍起拍總金額164億，實際成交金額僅為66億，底價成交率相較21年顯著上升，流拍率同樣維持高位運行，溢價率則持續(xù)走低，本輪土拍溢價率上限為15％，相較2021年第三輪最高溢價率的63％下降明顯，僅有2宗地達到最高限價進入搖號。

福州本土國企托底現(xiàn)象依舊明顯，除保利獲得一塊地外，剩余均為福建本土國企“兜底”拿地，民企徹底身影“消失”。去年活躍的龍湖、正榮、融僑、融信、大東海等都沒現(xiàn)身。對于福州而言，由于本次土拍成績愈發(fā)慘淡，預計后續(xù)會有政策放松。

【土拍關(guān)鍵詞】——冷清、流拍、底價成交、地方國企托底、民營企業(yè)拿地為0。

(三) 3月17日，合肥土拍

圖2-3：2021-2022合各輪供地成交面積、成交率、底價成交率、流拍率等

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) 博志成創(chuàng)新研究院制圖

合肥此次土拍全部競品質(zhì)，達到限價后，在3天內(nèi)，開發(fā)商誰給出的規(guī)劃品質(zhì)高，誰就能拿地。評分標準（共120分）分為規(guī)劃設計、工程建設和開發(fā)企業(yè)三個大項。供地17塊宗涉宅地全部出讓，15塊觸頂最高限價，進入“競品質(zhì)”階段。達到競品質(zhì)的15塊宅地中，至少10塊地有5家及以上數(shù)量的房企進行“競品質(zhì)”，4塊地超過15家房企“競品質(zhì)”，人氣最高的一塊地吸引了23家房企“競品質(zhì)”，市場異常火爆。另一方面，從報名房企看，國企、央企占絕對主導，安徽地方房企參拍度有所提升。

【土拍關(guān)鍵詞】——火爆、競品質(zhì)、國企央企絕對主力。

(四) 3月18日，青島土拍

圖2-4：2021-2022青島各輪供地成交面積、成交率、底價成交率、流拍率等

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) 博志成創(chuàng)新研究院制圖

同北京一樣，青島今年計劃進行總共四個批次的集中土地出讓，本次采用限地價，地價觸頂進入競品質(zhì)階段，競品質(zhì)得分相同進行搖號的競價方式。本次青島共推出16宗涉宅地塊，取消拍地1宗，成交15宗，12宗地塊以底價成交，無一宗進入最后競品質(zhì)階段，平均溢價水平也是前四城中最低的。

總成交金額29.5億元。從拿地的開發(fā)商來看，本次批集中土拍中，優(yōu)秀的民企代表表現(xiàn)強勁，比如青島本土房企天一仁和獨自拿下城陽碩陽路北、國城路東地塊，青島本土房企瑞源獨自拿下西海岸瑞源名嘉荷府南地塊，淄博本土房企淄博金鼎獨自拿下城陽詳陽路北、白云山路以東和以西2宗地塊。本輪青島土拍遇冷的主要原因一方面本輪供地質(zhì)量較差，中心城區(qū)供地量顯著縮減，供地質(zhì)量不及去年各批次；第二，近期青島樓市表現(xiàn)萎靡，庫存高企。

2021年下半年以來青島的樓市成交明顯遇冷，樓市成交規(guī)模下滑趨勢明顯，其中2022年1-2月累計成交規(guī)模同比降幅達23%。商品住宅庫存消化周期接近22個月，整體去化壓力極大，明顯處于供過于求的狀態(tài)。多幅地塊實質(zhì)為勾地出讓也是底價成交的主要原因。

【土拍關(guān)鍵詞】——底價成交、供地質(zhì)量較差、優(yōu)秀本地民企表現(xiàn)強勁、勾地占比大。

(五) 3月24日，廈門土拍

圖2-5：2021-2022廈門各輪供地成交面積、成交率、底價成交率、流拍率等

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) 博志成創(chuàng)新研究院制圖

3月24日，廈門2022年首輪集中土拍落幕，規(guī)則上來看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，基本延續(xù)2021年“限地價、限房價、搖號”等方式出讓。其中2022P02、2022P05、2022P06、2022P03地塊采用“限房價、限地價、定配建、定品質(zhì)+搖號”方式拍賣出，余下的6宗地均采用“限房價、限地價、定品質(zhì)+搖號”方式拍賣出讓。10宗涉宅地除思明區(qū)湖濱四里（2022P04）地塊因規(guī)劃條件調(diào)整、提前一天撤牌外，其余9宗均成功出讓，其中6宗溢價成交、并且2宗地塊到達最高限價+搖號成交，整體溢價率升至7%，較去年第三輪熱度明顯上升。

此次土拍，拿地的房企以深耕廈門的老面孔為主，島內(nèi)多幅地塊競爭激烈，還有地塊拍到限價，進入搖號，房企拿地熱情對比2021年底有所提升。

值得一提的是，本次土地出讓在“限房價”、“限地價”之外，依然延續(xù)“定品質(zhì)”要求，對地塊內(nèi)的商品住宅、配建的保障性住宅的室內(nèi)裝修標準、綠色建筑等級均提出明確要求（住宅全裝修標準為：思明區(qū)、湖里區(qū)不低于3000元/㎡；集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)不低于2000元/㎡。其中定配建的保障性住宅不低于1000元/㎡）。從廈門的首場土拍龍爭虎斗的背后看，最本質(zhì)的購房邏輯就是對優(yōu)質(zhì)資源的占有。

【土拍關(guān)鍵詞】——優(yōu)質(zhì)資源、深耕廈門的老面孔競爭激烈，拿地熱情提升

(六) 其他城市

3月30 重慶首次集中土拍出讓完成，全部成交，并且零流拍。供地13宗，總供地1361畝，可建面積147.1萬平米，總出讓金約為99.49億元。零流拍，給市場傳遞出了信心。

重慶首批供地有三點調(diào)整值得注意：1.嚴控地價讓利房企2.控制溢價上限為不超過15%。3.熔斷后搖號成交。相比去年首次土拍，樓面價直逼當時銷售價，給市場傳遞是信號是房價要漲，因此帶動了一波成交小高潮。今年情況完全相反，地價下降，房價的預期被穩(wěn)住，這也符合“穩(wěn)樓市、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的目標，拿地房企來看，本次頭部房企徹底消失，拿地以華潤，中海等央企為主，比較耀眼的龍湖拿了三塊地，其余大部分都為中小房企。

這也意味著房企信心不足，拿地仍然不夠積極。武漢首批次集中供地3月31日如期進行，本次共出讓11宗用地，包含文化設施、公園綠地以及商務各類用地，其中住宅用地僅7宗。最終，首批次成交6宗住宅用地，1宗回爐地塊流拍。6宗宅地共計收金84億元，另有4宗商服用地收金5.3億元。3月31日是成都土地拍賣首日，成功出讓16宗地塊，合計成交土地面積891畝，總成交金額149.81億元，流拍1宗，有5宗達到最高限價進入“抽簽”環(huán)節(jié)。

表：一季度部分已完成首批土拍城市成交情況

來源：集中供地城市政府官網(wǎng)

整體來看，去年熱度跌至冰點的土地市場正在發(fā)生變化。在后續(xù)各二線城市的土地市場中，合肥、南昌、廈門、重慶的土拍升溫明顯，南昌一宗地塊以91%的溢價率拍出，廈門9宗涉宅用地均順利出讓，其余5宗地塊均溢價成交，單日收金154億元，合肥單日收金264億元，而重慶實現(xiàn)零流拍，給市場傳遞出了信心；另一方面，青島、福州甚至比2021年第三輪還冷。目前土地市場上的競爭者仍舊以央企、國企為主。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，去年的銷售百強房企有七成今年一塊地都沒拿，投資處于停滯狀態(tài)。

總體來看，首輪集中供地主要呈現(xiàn)以下四個特點

（1）集中出讓次數(shù)增加，供地量縮價漲，優(yōu)質(zhì)地塊放量；（2）土拍規(guī)則優(yōu)化，“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標配，提升企業(yè)拿地意愿；（3）市場熱度分化明顯，合肥、廈門土拍熱度升溫，而部分庫存較大或市場處于調(diào)整期的城市土拍熱度仍保持低位；（4）拿地企業(yè)仍以國央企為主，部分城市穩(wěn)健型、深耕型民企拿地積極性仍在。

03對中小型房企的三個建議

1. 樹立理性信心、抓住二季度行業(yè)溫和復蘇趨勢，機會性撿漏優(yōu)質(zhì)地塊

首批次土地市場中，北京土拍漸暖、合肥土拍火爆、廈門土拍熱情高漲，不難看出土地市場點狀復蘇的態(tài)勢。同時，成交房企除旭輝、龍湖、綠城少數(shù)民企外，多位國企、央企，這就意味著眾多民企已經(jīng)喪失了一季度拿地補倉的機會，二季度更多民企可能會開始溫和發(fā)力。因此，中小型房企短期內(nèi)應該深化城市研究、充分評估自身資金充沛度、現(xiàn)金流安全系數(shù)以及供貨節(jié)奏、銷售能力，抓住區(qū)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)性投資機會，該出手就出手，大多數(shù)民企疲于應對償債的時候，正是中小型房企機會撿漏優(yōu)質(zhì)土地的機會。這個過程對中小型房企的要求是一定要具備捕捉城市分化輪動節(jié)奏的能力，確保投資質(zhì)量、嚴控投資風險。

2. 心懷功利主義，發(fā)力提質(zhì)降本增效，努力做“良幣”穿越行業(yè)下行期

下行的經(jīng)濟環(huán)境下，房企最大的感觸就是，預期不好、銷售不佳，不能再像過去那樣大手大腳花錢了，現(xiàn)金流斷了會要命，要想辦法降本降費提質(zhì)增效。

一方面多家頭部房企順勢開啟組織優(yōu)化、設計優(yōu)化、招采管控、數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路。組織調(diào)整方面，或戰(zhàn)略系統(tǒng)升級、或業(yè)務管理優(yōu)化、或加大向下授權(quán)，或調(diào)整人事任命與機制優(yōu)化，以保障主業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，提升開發(fā)業(yè)務精細化管理，并實施人才高配；數(shù)字化轉(zhuǎn)型則是試圖嘗試顆粒度更細的管控，運用數(shù)字化技術(shù)去賦能業(yè)務，從而實現(xiàn)真正意義上的降本、提質(zhì)、增效；設計優(yōu)化方面質(zhì)量、成本、進度三大目標對應的便是降本增效的內(nèi)核；招采管控旨在降低成本、提高利潤，從而幫助房企占據(jù)新的優(yōu)勢，構(gòu)建效率、成本、質(zhì)量三贏的供應鏈。

另一方面，在2021年的財報披露多“難產(chǎn)”的情況下，已經(jīng)相繼發(fā)布2021年財報的旭輝、龍湖、綠城、越秀、金茂、萬科、碧桂園，從業(yè)績逆勢增長、融資成本不斷降低、產(chǎn)品力永葆優(yōu)勢、盈利空間持續(xù)增厚、商業(yè)模式多元化，手握充沛的現(xiàn)金流、堅守穩(wěn)健的財務風險底線等方面，清晰給出了行業(yè)變革洗禮后，房企成為一枚“良幣”應該具備的能力。甚至一季度在投資質(zhì)量上也已經(jīng)給出了城市深耕選擇、首批供地節(jié)奏把握、量入為出拿地、優(yōu)選土儲質(zhì)量的投資精益化做法。

這就意味著，對于具備區(qū)域深耕優(yōu)勢，具備獨特產(chǎn)品和服務特色、不受“三道紅線”政策影響的中小型房企而言，要學會借鑒優(yōu)秀標桿經(jīng)驗，切實從自身出發(fā)，要真正思考如何成為一枚 “良幣”。

博志成已經(jīng)在深入服務會員企業(yè)東投地產(chǎn)的咨詢實踐中，自主研發(fā)出了一整套“提質(zhì)、降本、增效，SQCE精益管理全息模型”以及切實可行的“提質(zhì)降本增效落地指南”幫助各會員企業(yè)強身健體、努力成為一枚時代的“良幣”企業(yè)，穿越下行周期。

3. 堅守長期主義、加強研究、加強內(nèi)功建設、持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展

近期從高層到地方相繼出臺的政策，都在不斷強化對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持力度。從短期來看行業(yè)的穩(wěn)步復蘇對經(jīng)濟企穩(wěn)回升起著非常重要的“托舉”作用，從中期來看行業(yè)是關(guān)乎國計民生的大行業(yè)，在更加健康的導向下會持續(xù)穩(wěn)健長久的發(fā)展。但是行業(yè)變化的特點也非常明顯，就是要告別過去的高周轉(zhuǎn)和高回報，告別蠻干、莽夫的時代，真正回歸產(chǎn)品和服務，回歸經(jīng)營內(nèi)功、回歸管理紅利。這就要求房企必須扎扎實實夯實行業(yè)、區(qū)域、客戶、產(chǎn)品的研究能力，做足內(nèi)功，以“理性的最先者”的姿態(tài)從容選對機會、保持戰(zhàn)略定力、穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展。

因此，對中小型房企而言，不能“短視”，更不能原地踏步、就地躺平，要關(guān)注政策、行業(yè)、區(qū)域的變化，要從長期的戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)，應盡快更新過去不合適的、粗放的發(fā)展路子，建立起新的發(fā)展模式和戰(zhàn)略路徑，塑造新的核心競爭力與風險防范機制。

這個過程中本身對企業(yè)是非常有利的舉動，行業(yè)預期低迷的情況下，通過新的商業(yè)模式和戰(zhàn)略規(guī)劃能夠讓政府、金融機構(gòu)、合作方、客戶、員工都感受到公司當下在穩(wěn)健發(fā)展的信號，爭取更多的競爭機會、合作資源，有利于推動企業(yè)進入良性發(fā)展階段。