丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：CRIC克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
地產(chǎn)寒冬之下，迫于現(xiàn)金流壓力，部分房企通過出售物管企業(yè)回籠資金，物管作為房企“第二增長曲線”，受地產(chǎn)主業(yè)困境牽制，收并購事件頻發(fā)，行業(yè)整合加速。
11月1日，融創(chuàng)服務(wù)以6.93億元收購當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)32.22%股權(quán)，而在此之前，當(dāng)代置業(yè)宣布美元債違約。
除此之外，旭輝永升、碧桂園服務(wù)也于近期頻頻出手，而世茂服務(wù)也將融資所得款項的80%用于收并購，11月5日，萬科宣布計劃分拆萬物云上市，或為收并購補充更多彈藥。無疑，對于母公司資金充足的物管企業(yè)而言，眼下正迎來收并購的窗口期。
物管收并購的熱度不斷提升，其背后的隱患同樣值得警惕，開發(fā)商的不確定性是當(dāng)下收并購的最大風(fēng)險。
01
前三季度收并購金額已超320億
2021年以來，物管行業(yè)在經(jīng)歷了階段性上市潮后加速發(fā)展，掀起收并購熱潮，且熱度由年初持續(xù)至今，僅11月前3天內(nèi)就發(fā)生四起主要收購事件，交易金額超過25億元。頭部物管企業(yè)開始尋找合適收購機會，以收購全部或部分股權(quán)的方式擴大規(guī)模。
克而瑞物管不完全統(tǒng)計，截至2021年10月底，上市物企共披露122起收并購事件，多集中在三季度，收并購事件共披露54起，遠(yuǎn)超第一季度和第二季度。
此外，根據(jù)已披露金額的收并購事件進(jìn)行統(tǒng)計，前三季度物管行業(yè)收并購金額已超過320億元，其中三季度并購市場交易額再創(chuàng)新高，總交易額達(dá)到167億，僅9月份就達(dá)到135.7億元。
圖：2020年-2021年三季度并購總額
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管
截止2021年10月底，單筆并購金額超過10億元的共有6起，其中4起由碧桂園服務(wù)發(fā)起。
通過收購藍(lán)光嘉寶，碧桂園服務(wù)成為國內(nèi)在管規(guī)模第一大的上市物業(yè)公司。隨后，碧桂園服務(wù)對富力物業(yè)的百億收購，創(chuàng)造物業(yè)史上“最貴”的收購案。碧桂園服務(wù)方面認(rèn)為，收購事項將進(jìn)一步擴大該集團(tuán)業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍，促進(jìn)集團(tuán)社區(qū)增值服務(wù)及其他服務(wù)的發(fā)展，尤其促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。
表：2021年部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)超10億的收購事件
02
收并購窗口期已至
綜合來看，物管行業(yè)收并購主要呈現(xiàn)三方面特征：其一，規(guī)模物企收并購動作更為頻繁，且力度更大，例如融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)等；其二，被收購方不乏自然人或較小規(guī)模的合伙企業(yè)，這意味著物管行業(yè)的部分中小規(guī)模企業(yè)正在被加速出清，行業(yè)加速整合提升，更趨專業(yè)化；其三，通過收并購?fù)黄萍夹g(shù)壁壘，向相關(guān)多元業(yè)務(wù)延伸，拓展并完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
物管行業(yè)收并購潮再現(xiàn)，其背后邏輯本質(zhì)是物企規(guī)模擴張與戰(zhàn)略發(fā)展需要。
房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境下，疊加物管行業(yè)政策利好，行業(yè)迎來收并購窗口期，在資本不斷涌入并篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業(yè)兼并、收購現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，行業(yè)加速整合、分化。
從物管企業(yè)角度來看，收并購有利于規(guī)模擴張與戰(zhàn)略發(fā)展。去年，融創(chuàng)福服務(wù)、世茂服務(wù)等物管企業(yè)通過收并購把握市場機遇，實現(xiàn)營收及在管面積規(guī)模的同步大幅提升。
與此同時，通過收并購擴大規(guī)模優(yōu)勢將反哺資本市場表現(xiàn)，提升定位，獲得更高估值。
圖：2020年營收增速TOP5物管企業(yè)
注：在管面積不含第三方
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC
此外，“補短板”也是收并購的一大內(nèi)因。今年以來物管收并購除了擴大規(guī)模外，主要集中在增值服務(wù)、城市環(huán)衛(wèi)、商管服務(wù)、技術(shù)賦能四個戰(zhàn)略方向。
此外，學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)等，通常是物企的收并購標(biāo)的。尤其是部分準(zhǔn)入門檻較高的業(yè)務(wù)，通過收購，可以直接運用其本身較為成熟的團(tuán)隊和基礎(chǔ)設(shè)施，拓展新業(yè)務(wù)的同時，可以避免走很多彎路，規(guī)避各種風(fēng)險，使得新業(yè)務(wù)進(jìn)入發(fā)展的快車道。
表：2021年物管企業(yè)主要收購戰(zhàn)略方向
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業(yè)通過收并購有利于進(jìn)一步擴大優(yōu)勢，提升定位，獲得更高估值。
03
收并購背后暗藏風(fēng)險點
擴規(guī)模是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收并購的首要動機，規(guī)模擴張之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還會通過收并購進(jìn)行多元化領(lǐng)域的拓展，擴大經(jīng)營利潤。
但當(dāng)前收并購特征比較特殊，物管企業(yè)母公司的不確定性是當(dāng)下收并購的最大風(fēng)險。在物管收并購窗口期，如何選擇優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，如何隔離母公司風(fēng)險，都是交易中需要排除的雷區(qū)。
以碧桂園服務(wù)收購富力物業(yè)為例，在交易細(xì)則中，碧桂園服務(wù)采取了分期付款、按交付進(jìn)度付款、股權(quán)質(zhì)押等等措施，力圖將風(fēng)險控制在最低。
被收購物業(yè)企業(yè)與其原地產(chǎn)母公司或關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司之間的應(yīng)付款也是風(fēng)險點，若地產(chǎn)公司的債務(wù)危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。
此外，投后管理是收購后長遠(yuǎn)發(fā)展的重中之重。收并購之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務(wù)質(zhì)量下降、運營效率下降等問題。對此碧桂園、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等也都提出自己的投后管理方案。
這波收并購潮的內(nèi)因很清晰，在三道紅線及融資收緊的背景下，房企籌措資金的渠道減少，融資強監(jiān)管時代下，房企遇到流動性危機，往往以出售資產(chǎn)作為融資的一種方式，而物管行業(yè)因為估值較高，出售物企就成為房企融資紆困的主要方式之一。短期內(nèi)，部分陷入現(xiàn)金流困境的房企或仍將出售旗下物業(yè)公司換取現(xiàn)金，預(yù)計接下來物管行業(yè)收并購仍會進(jìn)一步加劇。
對于上市規(guī)模物管企業(yè)而言，資本加持與收并購將成為其“兩翼”，推動其擴大領(lǐng)跑優(yōu)勢；但與此同時，盡管物業(yè)管理為輕資產(chǎn)賽道，仍需警惕收并購過程中政府監(jiān)管、估值定價、投后管理等方面的風(fēng)險。
對于中小規(guī)模物管企業(yè)而言，提升自身專業(yè)領(lǐng)域強項、提高運營效率、以服務(wù)贏得口碑是關(guān)鍵，在收并購市場上，更需要注重戰(zhàn)略匹配程度，或有機會抓住窗口期“彎道超車”。
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原標(biāo)題： 物管行業(yè)加速整合，收并購熱潮之下仍需“冷思考”
