一、以物抵債的界定

（一）以物抵債的邏輯

（二）以物抵債的類型

1、自行和解的以物抵債

2、民事調解書約定的以物抵債

3、法院判決的以物抵債

4、網拍流拍后的以物抵債

二、以物抵債的法律效力分析

（一）以物抵債成立的法律要件

（二）可以用于抵債的財產

1、有體物

2、權利

（三）完成物權/權利的轉移

三、以物抵債需關注的重點

（一）承擔稅費較高

（二）持有成本較高

（三）資產控制不足

（四）存在法律風險

四、以物抵債開展的思路

（一）合理確定抵債資產范圍

（二）合理確定抵債資產價格

（三）合理確定交易結構運營

五、以物抵債法律法規及相關司法解釋

六、最高院以物抵債相關司法判例

1、契稅：3%-5%

2、印花稅：0.05%

3、土地出讓金：如原產權人欠繳，則由抵債接收方承擔

4、增值稅進項稅：按照稅法規定如能從稅務機關或者銷售方拿到增值稅專用發票，可以用于抵扣進項稅，如不能拿到發票，則不能抵扣。若抵債資產為自建房則需全額納稅

5、評估費：分段幾家，標的物評估價值在100萬元以下的按照0.8%計征；100萬元-1000萬元，按0.35%計征；1000萬元-5000萬元，按0.12%計征；5000萬元-1億元，按0.075%計征；1億元以上，每億元收取1萬元

5、公證費：分段計價0.3% 不等

二

持有環節

1、增值稅：不動產為9%；動產為13%

2、房產稅：房屋出租的，房產租金收入的12%；未出租的，抵債房產原值一次性減除10%-30%后的余值1.2%

3、土地使用稅：各地政策規定

4、車船稅：基于排氣量，每車每年收180-4500不等

5、倉儲費、保管費：或有，動產抵押時會涉及，根據實際情況支付

6、保險費：不同標的物保費費率不等

三

處置環節

1、增值稅

不動產：2016年4月30日前取得的，選擇簡易計稅方法按5%計征；2016年5月1日之后取得的，按照9%計征

動產：一般貨物為13%；特殊貨物為9%

2、土地增值稅：按照增值稅與扣除項目金額的比率，實行四級累進稅率：30%；40%；50%；60%

3、印花稅：0.03%

4、城市維護建設稅：7%

5、教育非附加與地方教育費附加：5%

6、企業所得稅：25%

7、評估費：分段計價：標的物評估價值在100萬元以下的，按0.8%計征；100萬元-1000萬元的，按0.35%計征；1000萬元-5000萬元的，按0.12計征；5000萬元-1億元，按0.075%計征；1億元以上的，每1億元收取1萬元

第二百零九條第一款 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：  　　（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）海域使用權；

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第三百九十九條 下列財產不得抵押：

(一)土地所有權;

(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外;

(三)學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施;

(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

(五)依法被查封、扣押、監管的財產;

(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

第四百零一條 抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，依法就抵押財產優先受償。

第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第四百四十條 債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：

(一)匯票、本票、支票;

(二)債券、存款單;

(三)倉單、提單;

(四)可以轉讓的基金份額、股權;

(五)可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權;

(六)現有的以及將有的應收賬款;

(七)法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。

第四百四十一條 以匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單出質的，質權自權利憑證交付質權人時設立;沒有權利憑證的，質權自辦理出質登記時設立。法律另有規定的，依照其規定。

第四百四十二條 匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

第四百四十三條 以基金份額、股權出質的，質權自辦理出質登記時設立。

基金份額、股權出質后，不得轉讓，但是出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第四百四十四條 以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，質權自辦理出質登記時設立。

知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但是出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第四百四十五條 以應收賬款出質的，質權自辦理出質登記時設立。

應收賬款出質后，不得轉讓，但是出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第五百六十八條 當事人互負債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的到期債務抵銷；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定不得抵銷的除外。

當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。

第五百六十九條 當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經協商一致，也可以抵銷。

第五百七十條 有下列情形之一，難以履行債務的，債務人可以將標的物提存：

（一）債權人無正當理由拒絕受領；

（二）債權人下落不明；

（三）債權人死亡未確定繼承人、遺產管理人，或者喪失民事行為能力未確定監護人；

（四）法律規定的其他情形。

標的物不適于提存或者提存費用過高的，債務人依法可以拍賣或者變賣標的物，提存所得的價款。

二

《中華人民共和國民事訴訟法》（2022年）

第二百三十四條（原第二百二十七條） 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

三

《中華人民共和國企業破產法》（2007年）

第十八條 人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行;但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。

第三十一條 人民法院受理破產申請前一年內，涉及債務人財產的下列行為，管理人有權請求人民法院予以撤銷:

（一）無償轉讓財產的；

（二）以明顯不合理的價格進行交易的；

（三）對沒有財產擔保的債務提供財產擔保的；

（四）對未到期的債務提前清償的；

（五）放棄債權的。

第三十二條 人民法院受理破產申請前六個月內，債務人有本法第二條第一款規定的情形，仍對個別債權人進行清償的，管理人有權請求人民法院予以撤銷。但是，個別清償使債務人財產受益的除外。

第三十三條 涉及債務人財產的下列行為無效：

（一）為逃避債務而隱匿、轉移財產的；

（二）虛構債務或者承認不真實的債務的。

第三十四條 因本法第三十一條、第三十二條或者第三十三條規定的行為而取得的債務人的財產，管理人有權追回。

四

《關于銀行業金融機構、金融資產管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告》（財政部、財務總局公告[2022]31號，2022年9月）

一、銀行業金融機構、金融資產管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產，可選擇以取得的全部價款和價外費用扣除取得該抵債不動產時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅。

二、對銀行業金融機構、金融資產管理公司接收、處置抵債資產過程中涉及的合同、產權轉移書據和營業賬簿免征印花稅，對合同或產權轉移書據其他各方當事人應繳納的印花稅照章征收。

三、對銀行業金融機構、金融資產管理公司接收抵債資產免征契稅。

四、各地可根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》授權和本地實際，對銀行業金融機構、金融資產管理公司持有的抵債不動產減免房產稅、城鎮土地使用稅。

五、本公告所稱抵債不動產、抵債資產，是指經人民法院判決裁定或仲裁機構仲裁的抵債不動產、抵債資產。其中，金融資產管理公司的抵債不動產、抵債資產，限于其承接銀行業金融機構不良債權涉及的抵債不動產、抵債資產。

六、本公告所稱銀行業金融機構，是指在中華人民共和國境內設立的商業銀行、農村合作銀行、農村信用社、村鎮銀行、農村資金互助社以及政策性銀行。

七、本公告執行期限為2022年8月1日至2023年7月31日。本公告發布之前已征收入庫的按照上述規定應予減免的稅款，可抵減納稅人以后月份應繳納的稅款或辦理稅款退庫。已向處置不動產的購買方全額開具增值稅專用發票的，將上述增值稅專用發票追回后方可適用本公告第一條的規定。

五

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（2020年12月）

第十六條第一款 拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。

六

《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年修訂）

第四十一條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

七

《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（2018年）

第二十六條 網絡司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍。流拍后應當在三十日內在同一網絡司法拍賣平臺再次拍賣。

有兩個以上執行債權人申請以拍賣財產抵債的，由法定受償順位在先的債權人優先承受；受償順位相同的，以抽簽方式決定承受人。承受人應受清償的債權額低于抵債財產的價額的，法院應當責令其在指定的期間內補交差額。

八

《城市房地產轉讓管理規定》（2001年修訂）

第七條 房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；

（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；

（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；

（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；

（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；

（六）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

第八條 房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：

（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產權屬證書名稱和編號；

（三）房地產座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；

（五）房地產的用途或使用性質；

（六）成交價格及支付方式；

（七）房地產交付使用的時間；

（八）違約責任；

（九）雙方約定的其他事項。

九

《商品房銷售管理辦法》（2001年）

第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

十

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋（2022年4月）

第三百一十條 對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；

（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。

案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。

第四百九十三條  拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。

第五百零六條第一款 被執行人為公民或者其他組織，在執行程序開始后，被執行人的其他已經取得執行依據的債權人發現被執行人的財產不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配。

第五百零八條 參與分配執行中，執行所得價款扣除執行費用，并清償應當優先受償的債權后，對于普通債權，原則上按照其占全部申請參與分配債權數額的比例受償。清償后的剩余債務，被執行人應當繼續清償。債權人發現被執行人有其他財產的，可以隨時請求人民法院執行。

第五百一十一條 在執行中，作為被執行人的企業法人符合企業破產法第二條第一款規定情形的，執行法院經申請執行人之一或者被執行人同意，應當裁定中止對該被執行人的執行，將執行案件相關材料移送被執行人住所地人民法院。

第五百一十四條 當事人不同意移送破產或者被執行人住所地人民法院不受理破產案件的，執行法院就執行變價所得財產，在扣除執行費用及清償優先受償的債權后，對于普通債權，按照財產保全和執行中查封、扣押、凍結財產的先后順序清償。

十一

最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）（2020年12月修正）

43、被執行人的財產經拍賣、變賣或裁定以物抵債后，需從現占有人處交付給買受人或申請執行人的，適用民事訴訟法第二百四十九條、第二百五十條和本規定第41條、第42條的規定。

十二

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2020〕21號）

第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

十三

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（2016年）

第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

十四

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號，2020年12月）

第六十八條　債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，債權人有權對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款償還債務的，人民法院應當認定該約定有效。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求參照民法典關于擔保物權的有關規定就該財產優先受償的，人民法院應予支持。

債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求對該財產享有所有權的，人民法院不予支持；債權人請求參照民法典關于擔保物權的規定對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償的，人民法院應予支持；債務人履行債務后請求返還財產，或者請求對財產折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務的，人民法院應予支持。

債務人與債權人約定將財產轉移至債權人名下，在一定期間后再由債務人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務人到期不履行回購義務，財產歸債權人所有的，人民法院應當參照第二款規定處理。回購對象自始不存在的，人民法院應當依照民法典第一百四十六條第二款的規定，按照其實際構成的法律關系處理。

十五

《最高人民法院關于執行和解若干問題的規定》（2017年11月6日通過，2020年12月23日修正）

第六條  當事人達成以物抵債執行和解協議的，人民法院不得依據該協議作出以物抵債裁定。

十六

《全國法院民商事審判工作會議紀要》（2019年11月）

44、【履行期屆滿后達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。

當事人在一審程序中因達成以物抵債協議申請撤回起訴的，人民法院可予準許。當事人在二審程序中申請撤回上訴的，人民法院應當告知其申請撤回起訴。當事人申請撤回起訴，經審查不損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的，人民法院可予準許。當事人不申請撤回起訴，請求人民法院出具調解書對以物抵債協議予以確認的，因債務人完全可以立即履行該協議，沒有必要由人民法院出具調解書，故人民法院不應準許，同時應當繼續對原債權債務關系進行審理。

45、【履行期屆滿前達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，因此種情況不同于本紀要第71條規定的讓與擔保，人民法院應當向其釋明，其應當根據原債權債務關系提起訴訟。經釋明后當事人仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關系另行提起訴訟。

71、【讓與擔保】債務人或者第三人與債權人訂立合同，約定將財產形式上轉讓至債權人名下，債務人到期清償債務，債權人將該財產返還給債務人或第三人，債務人到期沒有清償債務，債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的，人民法院應當認定合同有效。合同如果約定債務人到期沒有清償債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。

當事人根據上述合同約定，已經完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人名下，債務人到期沒有清償債務，債權人請求確認財產歸其所有的，人民法院不予支持，但債權人請求參照法律關于擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權的，人民法院依法予以支持。債務人因到期沒有清償債務，請求對該財產拍賣、變賣、折價償還所欠債權人合同項下債務的，人民法院亦應依法予以支持。

十七

《最高人民法院研究室關于以物抵債調解書是否具有發生物權變動效力的研究意見的解讀》（2016年8月）

物權法第二十八條規定的“人民法院的法律文書”應當包括判決書、裁定書和調解書。但以物抵債調解書只是對當事人之間以物抵債協議的確認，其實質內容是債務人用以物抵債的方式來履行債務，并非對物權權屬的變動。因此，不宜認定以物抵債調解書能夠直接引起物權變動。

十八

《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》（2015年12月）

九、關于以物抵債合同糾紛案件的審理問題

47、債權人與債務人在債務履行期屆滿前就作出以物抵債的約定，應參照《物權法》關于禁止流押、流質的相關規定，不確認該種情形下簽訂的以物抵債協議的效力。抵債物尚未交付給債權人的，債權人請求確認享有抵債物所有權并要求債務人交付的，不予支持。抵債物已交付給債權人，參照《物權法》中質押的有關規定，債務人請求債權人履行清算義務或主張回贖的，法院應予支持。

48、債務履行期屆滿后，在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規禁止性規定的情形下，應當尊重當事人的意思自治。抵債物尚未交付給債權人，債務人反悔但未能提供證據證明有能力繼續履行原債務，債權人請求債務人履行以物抵債約定的，應予支持。如果該抵債行為損害第三人利益，第三人可以參照《物權法》第一百九十五條第一款的規定主張撤銷。抵債物已交付給債權人，債務人反悔的，不予支持。當存在《合同法》第五十四條規定的情形時，債權人、債務人均可請求變更或撤銷以物抵債行為。對當事人利用以物抵債惡意逃債，第三人既可依據《合同法》第五十二條的規定主張抵債行為無效，也可依據《合同法》第七十四條的規定行使撤銷權。

十九

最高院《關于當前商事審判工作中的若干具體問題》（2015年12月）

債權人與債務人在債務履行期屆滿前就作出以物抵債的約定，由于債權尚未到期，債權數額與抵債物的價值可能存在較大差距。如果此時直接認定該約定有效，可能會導致雙方利益顯失公平。所以在處理上一般認為應參照《物權法》關于禁止流押、流質的相關規定，不確認該種情形下簽訂的以物抵債協議的效力。在后果處理上：如果此時抵債物尚未交付給債權人，而債權人請求確認享有抵債物所有權并要求債務人交付的，不予支持。……如果此時抵債物已交付給債權人，參照《物權法》中質押的有關規定，債務人請求債權人履行清算義務或主張回贖的，法院應予支持。債務履行期屆滿后，債權的數額就得以確定，在此基礎上達成的以物抵債協議，一般不會存在顯失公平的問題。在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規禁止性規定的情形下，應當尊重當事人的意思自治。在后果的處理上：如果此時抵債物尚未交付給債權人，債務人反悔但未能提供證據證明有能力繼續履行原債務，債權人請求債務人履行以物抵債約定的，應予支持。

二十

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（2015年8月頒布，2020年8月修正）

第二十三條　當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償。

二十一

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋[2015]5號）

第四百九十二條規定，被執行人的財產經過法定拍賣、變賣程序后，仍未能處置成功，法院可以將該財產交付申請執行人抵償債務或管理，申請執行人拒絕接收或管理的，該財產將退回被執行人。

二十二

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定（二）》（2013年7月）

第四十一條 債權人依據《企業破產法》第四十條的規定行使抵銷權，應當向管理人提出抵銷主張。管理人不得主動抵銷債務人與債權人的互負債務，但抵銷使債務人財產受益的除外。

第四十四條 破產申請受理前六個月內，債務人有《企業破產法》第二條第一款規定的情形，債務人與個別債權人以抵銷方式對個別債權人清償，其抵銷的債權債務屬于《企業破產法》第四十條第（二）、（三）項規定的情形之一，管理人在破產申請受理之日起三個月內向人民法院提起訴訟，主張該抵銷無效的，人民法院應予支持。

成都港招公司與招商局公司雙方協議以土地作價清償的約定構成了代物清償法律關系；依據民法基本原理，代物清償作為清償債務的方法之一，是以他種給付代替原定給付的清償，以債權人等有受領權的人現實地受領給付為生效條件，在新債務未履行前，原債務并不消滅，當新債務履行后，原債務同時消滅。

債務人與次債務人約定以代物清償方式清償債務的，因代物清償協議系實踐性合同，故若次債務人未實際履行代物清償協議，則次債務人與債務人之間的原金錢債務并未消滅，債權人仍有權代位行使債務人的債權。

二

朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案（[2011]民提字第344號）

朱俊芳與嘉和泰公司就同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》，并約定：如借款到期償還了借款，則《商品房買賣合同》不再履行；如借款到期未能償還借款，則履行《商品房買賣合同》，在兩份合同均依法成立并已生效的情況下，應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關系，即雙方當事人實際是用之前簽訂的《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協議》提供擔保，該行為并不違反法律、行政法規的強制性規定；借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權，不違反《擔保法》第40條、《物權法》第186條有關‘禁止流押’的規定。

三

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案二審判決書（最高人民法院[2015]民一終字第180號）

借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，不屬于《物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。

四

中國銀行股份有限公司山東省分行與匯統房地產有限公司、煙臺銀信投資管理有限公司等金融借款合同糾紛、合同、無因管理、不當得利糾紛執行裁定（[2016]最高法執監85號）

當事人協商以物抵債是一種私法行為，屬于執行和解的一種形式，人民法院應主動審查執行當事人抵債行為是否觸犯第三人權益，而不宜直接出具執行裁定予以確認，以防止當事人惡意串通損害第三人利益。

五

通州建總集團有限公司與內蒙古興華房地產有限責任公司建設工程施工合同糾紛二審民事判決（[2016]最高法民終484號）

以物抵債，系債務清償的方式之一，是當事人之間對于如何清償債務作出的安排，故對以物抵債協議的效力、履行等問題的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。一般而言，除當事人明確約定外，當事人于債務清償期屆滿后簽訂的以物抵債協議，并不以債權人現實地受領抵債物，或取得抵債物所有權、使用權等財產權利，為成立或生效要件。只要雙方當事人的意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同即為有效。本案中，興華公司與通州建總呼和浩特分公司第二工程處2012年1月13日簽訂的《房屋抵頂工程款協議書》，是雙方當事人的真實意思表示，不存在違反法律、行政法規規定的情形，故該協議書有效。

六

中國銀行股份有限公司山東省分行與匯統房地產有限公司、煙臺銀信投資管理有限公司等金融借款合同糾紛、合同、無因管理、不當得利糾紛執行裁定（[2016]最高法執監85號)

本案中，中行山東分行是基于人民法院的強制執行行為，通過執行裁定取得涉案房產的物權，是國家司法公權行為處分物權的結果，不屬于善意取得，應當適用物權法第二十八條的相關規定，不應適用善意取得制度。關于山東高院26-1號裁定是否應予撤銷的問題。…第四，執行程序中，雙方當事人協商以物抵債是一種私法行為，屬于執行和解的一種形式，人民法院應當審查執行當事人抵債行為是否觸犯第三人權益，不宜出具執行裁定予以確認，以防止當事人惡意串通損害第三人利益或者通過執行裁定來規避行政審查等情形發生。本案雖然沒有證據證明中行山東分行與中銀公司、銀信公司惡意串通，但是中銀公司明顯存在選擇性抵債的情形，并損害了工行市中支行公平受償的權益。基于上述理由，山東高院26-1號裁定應予撤銷。

七

白懷平、姜紹東等案外人執行異議之訴民事裁定（[2016]最高法民申1094號)

最高法院認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第七條規定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”2011年11月15日，露易莎公司因欠白懷平等四人共計220萬元借款無法償還，遂與四人簽訂了以物抵債協議，以220萬元的價格將宏源果蔬公司陽谷縣不動產轉讓給白懷平等四人。協議書簽訂后，白懷平等四人根據與露易莎公司簽訂的仲裁協議，向聊城仲裁委員會提出仲裁申請。2013年2月8日，聊城仲裁委員會作出（2012）聊仲裁字第60號裁決書，確認白懷平等四人與露易莎公司于2011年11月15日簽訂的以物抵債協議成立。該裁決書中沒有物權設立或變更的內容，不屬于《中華人民共和國物權法》第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的仲裁委員會的法律文書。因此，白懷平等四人根據案涉聊城仲裁委員會裁決書，提出有關宏源果蔬公司陽谷縣不動產實際權利人已經得到生效法律文書確認的主張，缺乏事實和法律依據，不予支持。

八

深圳市湘鋼實業有限公司與深圳市科盛達實業有限公司普通破產債權確認糾紛一案再審民事裁定（[2016]最高法民申3384號）

據原判決查明的事實，科盛達公司與湘鋼公司于2007年7月3日簽訂案涉合同約定：對于科盛達公司在深圳市蛇口漁業二村A2地塊宗地號K704-17地段土地上興建的樓宇，湘鋼公司自愿購買其第五層，建筑面積為1023.16平方米，第六層至第十層建筑面積為4538.7平方米，合計5561.86平方米；雙方同意上述樓宇單價為4000元/平方米，合計13672000元整；科盛達公司以該面積樓房抵付湘鋼公司的所欠鋼材款13672000元，如科盛達公司在土地證下發后十日內將欠款及原鋼材購銷合同的違約金付清，湘鋼公司同意科盛達公司將樓收回；科盛達公司無權單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以還清湘鋼公司之款時，湘鋼公司可向科盛達公司追索。上述合同系當事人雙方真實意思表示，且未違反法律和行政法規的強制性規定，原判決認定合同有效并無不當。案涉合同簽訂后，因案涉房屋未進行竣工驗收、未辦理初始登記手續，尚未具備過戶登記至湘鋼公司名下的條件，在科盛達公司于2013年6月3日被深圳中院受理破產清算時，上述案涉合同尚未履行完畢，案涉房屋的所有權并未轉移登記至湘鋼公司名下，湘鋼公司對案涉房屋并不享有物權，該公司有關科盛達公司已經認可案涉房屋歸湘鋼公司所有的主張沒有事實和法律依據。

九

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案二審判決([2015]民一終字第180號)

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實際出借并接受他人債權轉讓，取得對彥海公司合計2. 6億元借款的債權。為擔保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預售合同，并向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。該債權陸續到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認彥海公司尚欠四人借款本息361,398,017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩余購房款38, 601, 982.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，并計算復利。法院生效裁判認為，本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應的商品房預售合同，并辦理了預購商品房預告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經重新協商并對賬，將借款合同關系轉變為商品房買賣合同關系，將借款本息轉為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。民事法律關系的產生、變更、消滅，除基于法律特別規定，需要通過法律關系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以準許。本案雙方經協商一致終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬于《物權法》第186條規定禁止的情形，亦不適用最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條規定。尊重當事人事后形成的變更法律關系性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之義。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來，且彥海公司提出該欠款數額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。

十

通州建總集團有限公司與內蒙古興華房地產有限責任公司建設工程施工合同糾紛案([2016]最高法民終484號)

對以物抵債協議的效力，履行等問題的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。一般而言，除當事人有明確約定外，當事人于債務清償期屆滿后簽訂的以物抵債協議，并不以債權人現實地受領抵債物，或取得抵債物所有權、使用權等財產權利，為成立或生效要件。只要雙方當事人的意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，含同即為有效。

當事人于債務清償期屆滿后達成的以物抵債協議，可能構成債的更改，亦可能屬于新債清償。基于保護債權的理念，債的更改一般需有當事人明確消滅舊債的合意，否則，當事人干債務清償期屆滿后達成的以物抵債協議，性質一般應為新債清償。

在新債清償情形下，舊債務于新債務履行之前不消滅，舊債務和新債務處于銜接并存的狀態；在新債務合法有效并得以履行完畢后、因完成了債務清償義務，舊債務才歸于消滅。在債權人與債務人達成以物抵債協議、新債務與舊債務并存時，確定債權是否得以實現，應以債務人是否按照約定全面履行自己義務為依據，若新債務屆期不履行，致使以物抵債協議目的不能實現的、債權人有權請求債確人履行舊債務，且該請求權的行使，并不以以物抵債協議無效、被撤銷或者被解除為前提。”

十一

張南華、常德堂皇置業有限公司房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定（[2017]最高法民申128號)

堂皇公司因債務清償期限屆滿無力償還借款,經與張南華協商出具案涉《承諾書》,約定以堂皇公司開發的商品房抵頂1250萬元債務，同時約定了抵債房屋的移轉和過戶程序，及雙方在此過程中的權利義務和違約責任，并由黃選樂對違約賠償責任承擔連帶保證責任。該《承諾書》系各方當事人真實一致的意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，對當事人具有約束力。原審法院關于“從抵債的目的來看，以物抵債具有實踐性。若僅有合意，未轉移物權，則債務未消滅，抵債的目的未達成，債務人仍可另行選擇償債方式，即‘以物抵債’協議并不產生強制履行的效力”的認定，缺乏法律依據。且在本案中，張南華在起訴時明確提出了返還其已代付的200萬元款項的訴訟請求，但原審法院未進行審理并作出裁判，遺漏了當事人訴訟請求，剝奪了其相應的辯論權利。

十二

魏某與青島海宜林投資控股有限公司、青島中海盛明置業投資有限公司案外人執行異議之訴案（[2017]最高法民終354號）

當事人之間的以物抵債協議不能體現雙方真實意思表示的，應認定該協議只是債務人履行債務的變通方式，不必然引起房屋權屬變動的法律后果。且訟爭房屋并未完成權屬登記的變更手續，債權人只享有債權請求權，而非物權，不能認定依據以房抵債協議產生的物權期待權及物權本身，以房抵債協議不能阻卻有其他合法權利的第三人基于生效法律文書申請強制執行。

十三

湖北江山重工有限責任公司、襄陽市慧江混凝土有限公司房屋買賣合同糾紛再審民事判決（[2018]最高法民再50號）

以物抵債協議涉及多方當事人間多個債權債務關系的清償安排，是各方當事人的真實意思表示，未違反法律法規強制性規定，并不以協議約定的房屋物權轉移登記為生效要件，因此四方協議與商品房合同均成立且已經生效；各方當事人原有的債權債務關系已經因以物抵債協議的成立而消滅，華康公司應按協議的約定履行交房義務。

十四

郭榮田、姚長義再審民事判決書([2018]最高法民再445號)

以物抵債調解書只是法院對當事人以物抵債協議的確認，其實質內容是確認債務人用以物抵債的方式來履行債務合法，并不產生對物權權屬的變動效果。此處主要涉及《物權法》第28條（現為民法典第二百二十九條）中導致物權變動的人民法院的法律文書范圍的理解，《物權法》第28條中的法律文書是指法院作出的直接為當事人創設或者變動物權的法律文書。一般而言，該類文書僅限于共有糾紛訴訟中，法院直接認定案件當事人之間對于案涉標的物的共有關系的判決或裁定。在這類案件中，法院的介入直接對訴爭物的權屬作出了判斷，產生物權變動的效果。而在法院出具關于以物抵債的民事調解書的場合，法院只是確認當事人之間以物抵債這種清償方式的合法性，并不產生物權變動的效果。這類調解書具有給付內容，法院可以強制義務人交付標的物或完成權利變更登記。只有在標的物完成交付或者完成權利變更登記后，才產生物權變動的效力。因此，債權人并不因此取得抵債物的所有權。債權人作為案外人以物抵債的民事調解書為依據，排除強制執行的，不能支持。

十五

陜西新華發行集團漢中市南鄭區新華書店有限責任公司（原陜西新華發行集團南鄭縣新華書店有限責任公司）、劉曉泉再審審查與審判監督民事裁定([2019]最高法民申2060號)

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第七條規定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”因此，《物權法》第二十八條所稱的“法律文書”，應當以生效之時即能夠直接導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的法律文書為限。在美新公司與南鄭新華書店公司合資、合作開發房地產合同糾紛一案中，陜西省漢中市中級人民法院于2018年4月25日作出（2018）陜07民終246號民事判決，判令美新公司向南鄭新華書店公司返還案涉土地并配合辦理過戶手續。從該判項表述看，其在性質上為判令美新公司向南鄭新華書店公司履行相應給付義務，因而該判決生效之時并不能夠直接導致案涉土地權屬的變動，故不屬于《物權法》第二十八條規定的情形。

十六

鞍山市東大建筑工程有限公司、張志國再審民事裁定（[2019]最高法民再219號）

一審法院在執行該院生效調解書確認奧達美公司欠東大公司工程款債務10811200元及其利息債權的過程中，于2016年5月20日作出（2015）鞍執字第00162號執行裁定書，裁定將案涉房屋作價抵償奧達美公司欠東大公司的債務，并明確房屋所有權自該裁定送達東大公司時轉移，之后于5月23日向東大公司和奧達美公司送達該裁定。《中華人民共和國物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。”據此，東大公司在一審法院于2016年5月23日向其送達以物抵債裁定時取得訴爭房屋所有權。

十七

鞍山市東大建筑工程有限公司、張志國案外人執行異議之訴最高人民法院民事裁定([2019]最高法民再219號)

最高法院認為，執行異議之訴以“執行過程中”案外人對執行標的提出書面異議為前提，目的在于阻卻執行程序的繼續進行。在執行法院已作出以房抵債的裁定并送達之后，執行程序已終結，案外人此后才提出執行異議及執行異議之訴，不符合執行異議之訴的受理條件，應不予受理；已經受理的，應駁回起訴。

十八

北京首都旅游集團有限責任公司、黑龍江華風家俱裝飾材料市場有限公司申請執行人執行異議之訴最高人民法院民事判決([2019]最高法民終1548號)

當事人之間為借款擔保而簽訂《商品房買賣合同》，并辦理房屋移交和備案登記，但雙方并未形成真實的房屋買賣合同關系。在人民法院因執行案件就該房屋查封之后，無論該房屋的名義買受人是否形成以物抵債或者以借款轉變為購房款，都不能改變《商品房買賣合同》系為借款擔保的性質。名義買受人（案外人）對該房屋享有的權利不能排除人民法院對作為該房屋實際所有權人（被執行人）的執行。

十九

肖建、江西井岡山祥云房地產開發有限公司民間借貸糾紛執行案最高人民法院執行審查類執行裁定([2019]最高法執監412號)

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十三條規定，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執行人與他人的除外。在查封期限內，人民法院對查封的房產作出以物抵債裁定，裁定查封的房產及其土地使用權一并歸申請執行人所有的，根據《物權法》第二十八條的規定，上述財產的所有權自人民法院以物抵債執行裁定送達申請執行人時起已發生轉移，即歸申請執行人所有。

二十

六盤水宗鑫房地產開發有限公司、六盤水農村商業銀行股份有限公司金融借款合同糾紛執行執行裁定([2019]最高法執監298號)

本案的審查重點是，六盤水中院作出以物抵債裁定是否正確。關于本案是否應當裁定以物抵債的問題。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百六十六條規定：“申請執行人與被執行人達成和解協議后請求中止執行或者撤回執行申請的，人民法院可以裁定中止執行或者終結執行。”根據該法條規定，在執行過程中，如申請執行人與被執行人達成和解協議，申請執行人可以選擇向人民法院申請中止執行或者撤回執行申請，人民法院將根據該項申請裁定中止執行或者終結執行。而中止執行和終結執行屬不同性質的結案方式，二者的法律后果明顯不同。在中止執行的情況下，執行程序僅為暫時停止，待導致中止執行的因素消失后，執行程序又可得以繼續進行。而終結執行意味著執行程序的徹底結束，代表著原執行案件的消滅，即便此后申請執行人因符合法定條件得以再次申請執行，人民法院也再次立案執行，但此執行案件并非原執行程序的繼續，而是屬于新的執行案件。就本案而言，因申請執行人六盤水農商行撤回執行申請，六盤水中院已裁定本案終結執行。此后，雖然六盤水中院又依六盤水農商行的申請立（2018）黔02執恢19號案件執行，但立“執恢”號案件系基于加強對執行案件立、結案管理工作的需要，并非代表原執行程序的恢復，亦非原執行程序的繼續，該案屬于新的執行案件。此情形下，六盤水中院未重新啟動評估、拍賣程序，而是以原執行程序中的變賣保留價徑行裁定將案涉土地使用權抵償債務，適用法律錯誤，應予糾正。另，關于能否將案涉土地使用權直接裁定過戶給案外人的問題。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十九條、第二十七條、第二十八條及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十二條的規定，對于無法拍賣或變賣的被執行人財產，人民法院可以依據申請執行人或其他執行債權人的申請裁定將該財產作價抵償債務，接受抵債的主體應為申請執行人或者其他執行債權人，而非案外人。本案中，鐘山分公司和恒邦公司非本案的申請執行人，也非其他執行債權人，六盤水中院直接裁定將案涉土地使用權過戶給兩公司，于法無據，亦應予以糾正。

二十一

神木縣金星小額貸款有限公司、王鮮借款合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定([2019]最高法民申1335號)

關于王鮮應否向金星公司承擔償還本金2000萬元及利息責任的問題。根據二審查明的事實，王鮮與金星公司簽訂《借款合同書》，向其借款6000萬元，王鮮已償還借款本金4000萬元和部分利息。后雙方簽訂《協議書》、《補充協議》，約定王鮮以其持有的股權和房產抵償借款本息，但前述股權至今尚未辦理工商變更登記。第一，王鮮與金星公司所簽《協議書》《補充協議》中并未約定原借貸關系消滅，僅變更還款方式，雙方之間的借貸關系仍然存在。第二，一、二審庭審中，雙方對王鮮向金星公司借款6000萬元、就該借款已償還本金4000萬元并支付利息至2012年5月30日的事實不持異議，而至今《協議書》中約定用以抵債的股權尚未辦理變更登記，已遠遠超出協議約定的履行期限，以物抵債協議目的不能實現，故金星公司選擇依據《借款合同書》向王鮮主張承擔償還本息的責任，有事實和法律依據。由上，二審法院認定王鮮與金星公司成立合法、有效的民間借貸關系，其應向金星公司承擔償還本金2000萬元及利息的責任，并無不當。王鮮的該項再審申請理由不能成立。

二十二

江蘇蘇興建設工程有限公司、黃山市黃山區名人國際藝術家莊園置業有限公司建設工程施工合同糾紛案([2019]最高法民終1349號)

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，是對房屋消費者的物權期待權的保護，而以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》《最高人民法院關于辦理人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中基于買賣產生的物權期待權有基礎性的差別。因而，基于以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議并不足以形成優先于一般債權的權益。就本案而言，原審已查明，孟福明雖在查封前與梅林美公司簽訂了合同，并以工程款抵扣了全部購房款，但此房屋已于查封前抵押給了永城公司，并在鄂州市房屋產權登記中心辦理了抵押登記，而且此房屋亦未交付孟福明居住。雙方所簽以工程款抵扣房款的買賣合同實際是孟福明實現自己債權的一種方式，孟福明并非購買房屋居住的消費者，故孟福明對涉案房屋亦不可能產生物權期待權。其次，本案系案外人提起的執行異議之訴，建設工程價款優先權僅是在房屋變價款分配順位上的優先權利，不能達到阻卻執行的效果，且孟福明提交的證據不足以證明其對涉案房屋享有優先權，故原審據此認定孟福明提交的證據不足以排除強制執行的基本事實并不缺乏證據證明，適用法律亦無不當。

二十三

雞東縣華盛煤炭有限公司、黑龍江省八五一〇農場案外人執行異議之訴最高人民法院民事裁定([2020]最高法民申3126號)

動產以物抵債協議履行過程中，通過占有改定方式完成交付，買受人取得對標的物的間接占有，應視為以物抵債協議已履行完畢，買受人享有可以排除強制執行的民事權益。

二十四

宜昌博高建筑工程有限公司、洪春林第三人撤銷之訴最高人民法院民事裁定([2020]最高法民申5284號)

以物抵債的協議抵償的金錢債權為普通債權，其目的在于消滅舊的金錢之債，該部分普通債權不應優先于已在先辦理抵押的債權。

二十五

南京澳林地產有限公司、宿遷澳林置業有限公司建設工程施工合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定([2020]最高法民申6153號)

關于以房抵工程款協議問題。首先，案涉《商品房抵工程款協議書》屬于在債務履行期限屆滿前達成的以物抵債協議，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十四條適用對象為債務履行期限屆滿后達成的以物抵債協議，第四十五條并未對協議的效力作出規定，南京澳林公司、宿遷澳林公司據此主張協議有效并無法律依據。原判決認定協議無效并無不當。其次，在案涉《商品房抵工程款協議書》無效的情況下，不存在新債消滅舊債和該協議能否實際履行的問題，原判決認定宿遷澳林公司應當繼續履行支付工程款及延期付款利息的債務并無不當。最后，由二審判決可知，南京澳林公司在上訴請求事實與理由中僅闡述了宿遷澳林公司不應當承擔付款義務，而并未涉及若宿遷澳林公司應承擔債務時南京澳林公司是否構成債務加入、是否對該債務承擔連帶責任的問題，未對連帶責任的認定提出異議。民事訴訟法第一百六十八條規定：“第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查。”故二審法院對此未予以審查，維持一審判決，并無不當。

二十六

上訴人魏廣澤與被上訴人趙海川、一審第三人中衛市楚雄房地產開發有限責任公司案外人執行異議之訴糾紛一案([2021]最高法民終681號)

以房抵債者不是消費者購房人，無論是否符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、二十九條規定的條件，都不能對抗涉案房屋的抵押權，不能排除基于抵押權對涉案房屋的強制執行。

二十七

韓小蘭、唐作銀申請執行人執行異議之訴最高人民法院民事裁定([2021]最高法民申1134號)

以房抵債者，不是基于生存權，而是為實現債權，因此，以房抵債者不是消費者，不具有優先于抵押權人的權利。

二十八

李某屹與西藏信托有限公司、盤錦龍驛房地產開發有限公司案外人執行異議之訴案（[2021]最高法民終1029號）

受讓人主張的案涉借款未屆清償期，其與債務人簽訂的以物抵債協議只具有借款擔保的性質，不具有以物抵債的性質，不能通過以物抵債的方式消滅原借款債權，亦無法據此排除對案涉房屋的強制執行。

二十九

國家開發銀行與林某姝、黑龍江省盛恒基中加教育科技有限公司、黑龍江省盛恒基房地產開發集團有限責任公司等案外人執行異議之訴案（[2021]最高法民終1212號）

房屋受讓人提供的房款收據雖載明案涉房屋座落位置、建筑面積、價款等內容，但作為一般財務信息載體尚不具備書面房屋買賣合同的法定要件。僅憑房款收據認定受讓人符合查封前簽訂合法有效的書面買賣合同于法無據，受讓人的請求不符合《執行異議和復議規定》第二十九條第一項規定的情形，其對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。

三十

華某均與重慶進出口融資擔保有限公司、成都全新石化有限公司案外人執行異議之訴案（[2021]最高法民終1245號）

“消費者生存權”最優，擔保物權次之，“物權期待權”雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得的物權，本質上仍屬于債權請求權，故雖優先于普通債權，但應劣后于擔保物權。買受人通過以物抵債的方式取得物權期待權，其順位劣后于擔保物權，不能排除抵押權人對房屋的強制執行。

三十一

再審申請人甘肅長業房地產開發集團有限公司與被申請人劉霞房屋買賣合同糾紛案([2021]最高法民申4177號)

關于原審判決在案件審理范圍上是否未依法審查必要內容以及是否審理程序有誤的問題。經審查，劉霞與長業公司簽訂《協議書》確認長業公司欠劉霞借款2100萬元，為償還上述債務，長業公司與劉霞經核算剩余債務后簽訂了《框架協議》，雙方將原借款關系轉化為房屋買賣關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款。以物清償系清償債務的一種方法，本案是以房屋給付替代原欠款的清償，以債權人劉霞現實地受領長業公司的給付為生效要件。在新債務未履行前，原債務并不消滅；當新債務履行后，原債務同時消滅。對于案涉《框架協議》約定的內容而言，長業公司承諾向劉霞出售長業金座大廈16、17層共計1402.6平方米商品房及四個機械停車位清償其所欠劉霞的全部欠款，劉霞還須向長業公司支付9309940元。只有長業公司在履行完上述協議后，雙方之間的債權債務才歸于消滅，符合代物清償的構成要件。由于代物清償屬于新債清償，如僅有代物清償合意而未能實際履行代物清償協議，原借款債務并不消滅。本案中長業公司在房地產管理部門為劉霞辦理了商品房預售備案登記，未能按照《框架協議》履行將案涉房屋交給劉霞的義務，故《框架協議》項下的借款債務并未消滅，長業公司仍負有向劉霞償還借款本金的義務。長業公司關于《框架協議》簽訂后借款關系已經轉化為房屋買賣關系，原借款關系已經消滅的主張，原審法院未予采信并無不當。故長業公司的該項再審請求，本院不予支持。