二、當(dāng)前土拍政策的放松

2022年3月10日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓公告》。拍賣(mài)政策方面，重慶僅保留了最高限價(jià)和搖號(hào)的特殊要求，取消了之前的競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)高品質(zhì)住宅等要求，另外開(kāi)發(fā)建設(shè)方面的要求也有所降低，比如2宗含商業(yè)商務(wù)用地，商業(yè)比例分別為10%（大楊石地塊）和23%（大渡口地塊），但沒(méi)有自持的要求，僅是部分地塊有幼兒園、社區(qū)活動(dòng)中心、公廁、開(kāi)閉所等基礎(chǔ)設(shè)施的配建。重慶此次推出的13個(gè)地塊中，渝北區(qū)兩路組團(tuán)F分區(qū)地塊需分2期按比例交地，付款節(jié)奏也對(duì)應(yīng)分為2期，全部?jī)r(jià)款需簽訂出讓合同后1年內(nèi)付清；沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊位于TOD綜合開(kāi)發(fā)區(qū)范圍，22014號(hào)地塊亦分2期付款，全部?jī)r(jià)款需簽訂出讓合同后90日內(nèi)付清。

2022年3月10日，長(zhǎng)沙發(fā)布2022年首批次22宗住宅用地集中供地的公告信息。本次出讓采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持+搖號(hào)”方式出讓?zhuān)藢?duì)競(jìng)買(mǎi)主體的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、自有資金及限馬甲的要求外，對(duì)部分項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及品質(zhì)要求主要如下：（1）競(jìng)得人須在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后3個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目用地范圍內(nèi)街區(qū)層面的城市設(shè)計(jì)；（2）競(jìng)得人須在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后6個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)；（3）項(xiàng)目須符合湖南省和長(zhǎng)沙市綠色建筑、海綿城市、裝配式建筑相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)；（4）宗地摘牌后可結(jié)合方案對(duì)建筑高度進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

2022年3月7日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告。根據(jù)出讓文件顯示，此次集中供地現(xiàn)場(chǎng)土拍規(guī)則有所調(diào)整，從去年的達(dá)到土地最高限價(jià)后競(jìng)銷(xiāo)售型人才公寓面積比例調(diào)整為“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)＋抽簽競(jìng)得”，拍賣(mài)宗地最高應(yīng)價(jià)小于宗地最高限價(jià)的，最高應(yīng)價(jià)者為出讓宗地競(jìng)得人。拍賣(mài)宗地最高應(yīng)價(jià)達(dá)到設(shè)定的最高限價(jià)的，采取“抽簽競(jìng)得”方式確定競(jìng)得人。成都取消以往的競(jìng)配建、競(jìng)自持等規(guī)則，通過(guò)“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)＋抽簽競(jìng)得”的方式有利于降低房企拿地成本，釋放房企利潤(rùn)空間，也將更多定價(jià)權(quán)交還給了房企。

2022年3月2日，廈門(mén)公布了今年第一批次集中供應(yīng)土地，總計(jì)涉宅用地為10宗，其中去年第三批次思明區(qū)唯一供應(yīng)且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在本批次回爐，起拍價(jià)由294000萬(wàn)元下調(diào)至293000萬(wàn)元，定配建面積由19190㎡下調(diào)至14880㎡，同時(shí)付款周期也由“5個(gè)工作日內(nèi)繳50%、余款+利息4個(gè)月內(nèi)付清”延長(zhǎng)至“20日內(nèi)繳50%，余款+利息12個(gè)月內(nèi)付清”。除上述地塊外，其他地塊的付款周期也都給予了一定程度的放寬，以期望降低拿地企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。另外，廈門(mén)本次繼續(xù)沿用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號(hào)”的競(jìng)價(jià)方式。

2022年2月26日，青島土地市場(chǎng)今年第一批次集中供地土地名單出爐，共計(jì)16宗地塊，保證金比率分為20%（城陽(yáng)區(qū)1宗）、50%（即墨區(qū)1宗、城陽(yáng)區(qū)2宗）、100%（李滄區(qū)1宗、黃島區(qū)10宗、城陽(yáng)區(qū)1宗），觸頂溢價(jià)率為15%。青島本次采用“限地價(jià)、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、搖號(hào)”的競(jìng)價(jià)方式，除李滄區(qū)和即墨區(qū)地塊外，其余地塊要求采用40%或50%比例裝配式建筑，同時(shí)智慧化基礎(chǔ)設(shè)施也有符合“舒適級(jí)至品質(zhì)級(jí)”的不同要求。

我們注意到，目前在土拍市場(chǎng)出手的房企主要是兩類(lèi)，一類(lèi)是地方性的國(guó)企，主要對(duì)非熱點(diǎn)地塊或者保障性住房項(xiàng)目地塊等進(jìn)行托底；第二類(lèi)是本土的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企（包括中小房企），對(duì)熱點(diǎn)地塊的參拍甚為積極。就地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)而言，對(duì)于土拍資金來(lái)源沒(méi)有明確限制的城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)本土民營(yíng)房企的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)仍舊是我們地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)務(wù)類(lèi)型，比如我們對(duì)地方龍頭房企的前融成本收益可以談到年化13%左右，相比做國(guó)央企的融資業(yè)務(wù)收益空間會(huì)高出不少。值得一提的是，對(duì)于大面積爆雷的百?gòu)?qiáng)房企（尤其是民營(yíng)房企）來(lái)說(shuō)，目前美元債、境內(nèi)債、非標(biāo)融資的展期都已應(yīng)付地焦頭爛額，因此在招拍掛市場(chǎng)拿地的可能性已越來(lái)越小。退一萬(wàn)步來(lái)說(shuō)，如果爆雷房企去參拍土地了，債券或者非標(biāo)的投資人會(huì)不會(huì)馬上跳出來(lái)對(duì)爆雷房企說(shuō)“都有錢(qián)拿地了，為什么不先還錢(qián)”。當(dāng)然，從房企自身的發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，不拿地就沒(méi)法做融資的新增，不新增融資就意味著沒(méi)有資金騰挪的空間，不過(guò)他們即便要拿地，通過(guò)融資找錢(qián)肯定是不用指望的，而如果指望銷(xiāo)售回款，則只能祈求樓市限購(gòu)限貸限售限價(jià)等政策的大力松綁（這個(gè)就目前情況來(lái)看也顯然存在難度）。