作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

倫敦的優(yōu)質(zhì)物業(yè)一直被機(jī)構(gòu)投資者看好，近來數(shù)月的幾單大宗交易也可以看出，后疫情時代國際投資者正在回歸，但與之形成反差的，是中資開發(fā)商正從倫敦“大撤退”。

經(jīng)歷了2013年-2016年的“出海”熱后，中資開發(fā)商在倫敦似乎并未如預(yù)期般大展身手，反而因水土不服等原因紛紛觸礁，加之政策收緊與現(xiàn)金流緊張等因素，如今他們只能“收縮”戰(zhàn)線，出清倫敦物業(yè)以解燃眉之急。

從最初的萬達(dá)，到后來的萬科、綠地、富力、世茂……僅僅數(shù)年時間，當(dāng)初對海外的憧憬早已不復(fù)存在，如今擺在他們面前的，是如何改善自身的資金面，以安全地度過地產(chǎn)寒冬。

要說中資開發(fā)商的出海歷史，或許要追溯至十?dāng)?shù)年前，如綠地在俄羅斯圣彼得堡的項目開發(fā)，又或者萬通在美國紐約曼哈頓的重建項目。但倫敦市場憑借著良好的項目租金收益和長期可觀的資本增值，成為了中資開發(fā)商青眼的主要投資目的地。

在進(jìn)入倫敦的中資開發(fā)商中，最先入局也是最被人熟知的，當(dāng)屬萬達(dá)集團(tuán)。

早在十一年前，萬達(dá)已經(jīng)開始踏足海外市場，而在英國倫敦則是始于2013年，該公司宣布成立其在英國的房地產(chǎn)開發(fā)公司W(wǎng)anda One (UK) Limited (“Wanda One”)，負(fù)責(zé)萬達(dá)集團(tuán)One Nine Elms項目中倫敦萬達(dá)酒店和住宅項目的開發(fā)。

資料顯示，倫敦ONE又被稱為倫敦“九榆樹一號”，是萬達(dá)于2013年6月買入的地產(chǎn)項目，建筑面積10.5萬平方米。萬達(dá)在取得該項目后便立即宣布，將投資10億英鎊，打造一棟200米城市塔樓，一棟165米河景塔樓，分別建造439套公寓和一家五星級萬達(dá)文華酒店。

對于這個項目，王健林寄予了厚望，曾表示：“海外從來見不到中國五星級酒店。萬達(dá)決定做先行者，改變這種局面”。

彼時任職倫敦市長的Boris Johnson（鮑里斯·約翰遜）也說：“倫敦是最適合投資的國際大都市，萬達(dá)集團(tuán)在Nine Elms投資了7億英鎊，而且這一項目將創(chuàng)造300多個新的工作機(jī)會，對此我感到非常高興。”

雙方對于是次合作似乎都十分滿意。

2014年初，王健林在瑞士達(dá)沃斯會晤時任英國首相卡梅倫。據(jù)當(dāng)時報道，會談結(jié)束后，雙方正式宣布，萬達(dá)將在英國投資20-30億英鎊，啟動一項城市改造項目，通過這一項目，萬達(dá)將在英國落地多個文化旅游商業(yè)地產(chǎn)項目。

自此，倫敦成為了萬達(dá)出海最濃墨重彩的一筆。據(jù)彼時消息，倫敦ONE的推售極受到市場熱捧，首期66套物業(yè)告罄，萬達(dá)給消費(fèi)者承諾的交付期是2018年第四季度。

萬達(dá)首個海外項目的熱銷顯然給了同行信心，加之當(dāng)時正值房企“出海熱”，英國也因此成為不少開發(fā)商的熱門首選地。有分析指出，國外的土地成本以及融資成本，確實比國內(nèi)要低廉，以萬達(dá)在倫敦拿的一塊綜合地為例子，地價僅是中國地價的1/15。

據(jù)觀點新媒體了解，繼萬達(dá)之后，萬科、綠地、世茂、保利、富力等紛紛布局英國霧都。

如同樣在2013年之前就探索海外業(yè)務(wù)的萬科，在長達(dá)2年之久的磋商后，終于入股倫敦第二大房地產(chǎn)開發(fā)商Galliard Homes的住宅開發(fā)項目The Stage，取得該項目20%的股權(quán)。

該項目坐落于泰晤士河北岸的倫敦核心區(qū)，即有“第三硅谷”之稱的倫敦Shoreditch（肖爾迪奇）中心地區(qū)。項目建面約4萬平方米，由四棟建筑、412套精品住宅及優(yōu)質(zhì)景觀、城市、生活配套構(gòu)成, 包括一棟37層的住宅樓和兩棟寫字樓，都是圍繞著面積達(dá)1.28英畝的公共廣場而建造。

Galliard Homes的行政長官當(dāng)時預(yù)期：“The Stage將成為倫敦全新的世界級地標(biāo)。它的中央廣場將成為英國首都最大的公共廣場之一。”

2016年9月，萬科再以1.15億英鎊購入倫敦市中心的寫字樓Ryder Court。該物業(yè)位于倫敦市梅菲爾區(qū)，靠近Picadilly Circus和Green Park地鐵站。項目總面積達(dá)到7萬平方英尺（約為6671平方米），年租金回報率約為4.3%。

另外，在2014年1月，綠地也斥資1.4億英鎊，自英國開發(fā)商Minerva手中買下了位于倫敦旺茲沃思（Wandsworth）的蘭姆啤酒廠地塊，并將其改名為蘭姆公館。

據(jù)彼時介紹，蘭姆公館項目總投資將超過6億英鎊，整個項目總分三期開發(fā)，將新建超過700套住宅、9000平方米啤酒文化商業(yè)街，及歷史保護(hù)建筑改造的loft式住宅，打造歷史文化住宅社區(qū)。

數(shù)年后在上海舉辦的首期項目推介會上，蘭姆公館項目吸引了58組百余高端客戶到達(dá)現(xiàn)場，成交額為8套。

2015年，世茂集團(tuán)許榮茂也在2015年以2.7億英鎊收購了倫敦老金融城核心地段的Christ Church Court大樓。該物業(yè)靠近倫敦證券交易所，此前曾出租給高盛作為倫敦總部。

2016年初，保利地產(chǎn)則以1.45億英鎊買下倫敦金融城的總部大樓5 Fleet Place，彼時主力租戶為英國律所Charles Russell Speechlys。這也是保利在英國的第一筆投資。

進(jìn)入倫敦市場兩年后，保利才決定進(jìn)一步深入，開始布局住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

2018年2月，同樣是春節(jié)前后。保利地產(chǎn)宣布已經(jīng)正式完成收購英國倫敦大型開發(fā)地塊，地塊屬于Millbrook Park地產(chǎn)項目的其中一部分，占地11.88英畝，約合72畝，位于倫敦北四區(qū)Mill Hill，收購價格為7465萬英鎊。

與全盤拿下倫敦金融城寫字樓項目不同，保利地產(chǎn)此次是通過合作方式取得Millbrook Park項目地塊。整個Millbrook Park地產(chǎn)開發(fā)項目共分為14期，保利拿了其中4期，占總開發(fā)面積約30%。Millbrook Park項目總共規(guī)劃新建2240套住房，保利拿下的地塊將建設(shè)其中706套（包括134套保障房），并新建1400平方米的商業(yè)和零售空間，以及Millbrook廣場。

2017年5月，華潤置地也以聯(lián)合方式，與美國北極星房地產(chǎn)（NorthStar Realty Europe）收購位于倫敦金融城核心區(qū)的寫字樓20 Gresham Street，收購價為3.09億英鎊，華潤占80%股份。這是華潤在英國的第一筆投資，項目主要被出租給中國工商銀行旗下的工行標(biāo)準(zhǔn)銀行作為其總部大樓。

在2017年進(jìn)入倫敦的還有富力地產(chǎn)。該年3月，富力地花費(fèi)接近6000萬英鎊買下位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近的地塊。隨后，富力地產(chǎn)再花費(fèi)1.58億英鎊從英國房地產(chǎn)上市公司CLS Holding手中買下了位于倫敦一區(qū)的Vauxhall地塊，項目將建兩棟50層高樓。

2017年8月，富力地產(chǎn)聯(lián)合中渝置地五五開接手本為萬達(dá)收購的倫敦九榆廣場項目。2018年1月16日，富力、中渝置地再度“雙打”，以41.38億港元接手萬達(dá)的“倫敦ONE”綜合發(fā)展項目，業(yè)態(tài)包括酒店、住宅、辦公室及零售。

除了上面這些大型開發(fā)商之外，上置集團(tuán)、中渝置地、總部基地ABP等中資開發(fā)商也不甘落后。

來源：企業(yè)公告、網(wǎng)上公開信息、觀點指數(shù)整理（注：僅統(tǒng)計內(nèi)地開發(fā)商，港資開發(fā)商不在此列）

其中，總部基地ABP進(jìn)入倫敦的步伐則邁得比較早。就觀點新媒體了解，2013年5月29日，總部基地ABP董事長許為平即與前倫敦市市長鮑里斯·約翰遜在倫敦市政廳簽約，計劃斥資17億英鎊打造東倫敦皇家阿爾伯特碼頭亞洲商務(wù)港，該項目又被稱為倫敦第三金融城。

作為中資開發(fā)商在英國最大的地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目占地達(dá)35英畝，相當(dāng)于23個足球場大小，包括辦公樓、住宅樓、零售和餐飲等休閑配套設(shè)施，ABP曾稱該項目將為倫敦創(chuàng)造超3萬個工作崗位。

事實上，董文標(biāo)掌舵的中民投也曾想借助該項目進(jìn)入倫敦，并在2015年初與總部基地在上海簽署戰(zhàn)略合作投資框架協(xié)議，雙方協(xié)定投資約10億英鎊共同建設(shè)上述英國倫敦新國際金融城。

按照當(dāng)時說法，皇家阿爾伯特碼頭項目的重點在于吸引亞洲企業(yè)特別是中國金融企業(yè)到歐洲開展業(yè)務(wù)，因而，這個被視作東西方投資合作“燈塔式”典范的項目也將參照當(dāng)時英國碼頭區(qū)的改造藍(lán)本金絲雀碼頭。

只是出乎意料的是，2015年10月9日，總部基地董事長許為平在接受采訪時透露，自2015年初簽署合作意向書后，中民投至今沒有出資，“沒必要再提他們了”。很快，便是中信集團(tuán)的入局。

一年之后，中民投還是借助旗下上置集團(tuán)實現(xiàn)了踏足英倫的計劃。上置集團(tuán)2016年9月2日披露，其與法興銀行及SG Hambros Bank Limited訂立《買賣協(xié)議》，前者將以8450萬英鎊代價收購后者持有的倫敦總部大樓41 Tower Hill。法興銀行倫敦總部大樓的成交是英國脫歐后單筆最大中資對英地產(chǎn)投資，也是脫歐后中國資本在英國的第一筆寫字樓收購。對上置來講，這同樣是其在英國邁出的第一步。

而中渝置地自2017年進(jìn)入倫敦市場后，先后進(jìn)行過多筆大宗交易，包括買下了倫敦“奶酪刨”大廈。

2017年1月27日，中渝置地以2.92億英鎊買下位于倫敦帕丁頓火車站附近的沃達(dá)豐總部大樓；2017年3月1日，中渝置地拿下倫敦金融城最高樓——奶酪刨摩天樓（the Cheesegrater），當(dāng)時11.5億英鎊的成交價震驚了倫敦地產(chǎn)圈；

2017年8月22日，就在萬達(dá)宣布放棄收購倫敦市中心地塊Nine Elms Square（九榆廣場）之時，中渝置地和富力地產(chǎn)出現(xiàn)，拿下了這個標(biāo)價4.7億英鎊的大型開發(fā)地塊；2018年1月，富力、中渝置地再度以41.38億港元接手萬達(dá)的“倫敦ONE”綜合發(fā)展項目

當(dāng)然，除了開發(fā)商們的角逐之外，有充裕資本支撐的金融機(jī)構(gòu)們也不甘落后，紛紛出手購入資產(chǎn)

來源：企業(yè)公告、網(wǎng)上公開信息、觀點指數(shù)整理

那時候，一切看來都充滿著勃勃的生機(jī)。

但是有時候風(fēng)向的轉(zhuǎn)變來得很快，關(guān)于海外投資的政策也是這樣。

回看2013年-2016年的熱鬧出海可以發(fā)現(xiàn)，彼時國內(nèi)開發(fā)商的規(guī)模仍在高歌猛進(jìn)，而“國八條”、“國十條”等樓市政策的出臺使得他們多少有點束手束腳，海外市場則成為另一片“藍(lán)海”，加上越來越多的人到海外留學(xué)或者長期發(fā)展，境外置業(yè)的需求似乎為他們提供了不少機(jī)會。

另一方面，彼時相對寬松的融資環(huán)境也使中資開發(fā)商有能力開拓海外市場。

據(jù)觀點新媒體了解，銀行貸款是開發(fā)商海外投資較為常見的傳統(tǒng)融資方式，包括境內(nèi)銀行和境外銀行提供的貸款，或?qū)⒂玫絻?nèi)保外貸（這也是后來大多中資開發(fā)商所用的融資手段）。

而且在2014年5月，國家外匯管理局放開跨境擔(dān)保，變審批為備案，也刺激了開發(fā)商的境外融資。

據(jù)仲量聯(lián)行過往發(fā)布的調(diào)研報告顯示，2013年-2016年，中國房企在海外市場的投資金額分別為113億美元、165億美元、251億美元和330億美元，增速極為明顯。

除了大熱的美國市場以外，倫敦成為不少中資開發(fā)商落子的目的地。就像當(dāng)初綠地在上海推介蘭姆公館項目時所說那樣，倫敦房地產(chǎn)市場40多年來的穩(wěn)定發(fā)展與投資利好（年租金回報率高于4%），使之成為中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資首選的目的地之一。

萊坊就曾指出，“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關(guān)注的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長了5倍。我們預(yù)計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達(dá)到或超過2013年的水平。”

據(jù)英倫投資客統(tǒng)計，2017年，中國投資者對英國房地產(chǎn)投資交易達(dá)49筆，即使不算進(jìn)中投122.5億歐元的大交易（中間包括對歐洲大陸的投資，難以計算），中國對于英國房地產(chǎn)總投資額也超過了100億英鎊，比2016年增加了至少一倍以上。

從數(shù)據(jù)看，2017年時候的中資開發(fā)商似乎仍然熱衷海外投資，但如今看來，那時已是這股風(fēng)潮的強(qiáng)弩之末。

來源：綜合仲量聯(lián)行、戴德梁行數(shù)據(jù)，觀點指數(shù)整理

2017年6月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行、外交部聯(lián)合牽頭制定，并由國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見的通知》，引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向，其中將房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資列為限制類。

像之前那樣開發(fā)商大規(guī)模“出海”的情形，即將不再出現(xiàn)。

在當(dāng)年7月18日，發(fā)改委政研室主任、新聞發(fā)言人嚴(yán)鵬程還提醒：“有關(guān)部門將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域非理性對外投資傾向，防范對外投資風(fēng)險，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策。”

據(jù)稱，文件出臺的背景，主要是一段時間以來，我國企業(yè)境外投資存在一些嚴(yán)重問題。一些企業(yè)打著國家“走出去”戰(zhàn)略的幌子，卻做著轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的事實。而且在開展境外投資時，缺乏科學(xué)論證，盲目決策，造成較大損失。一些企業(yè)將境外投資重點放在房地產(chǎn)等非實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，不僅未能帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反而導(dǎo)致資金跨境流出大幅增加，沖擊我國金融安全。

按照文件的指導(dǎo)內(nèi)容，就是國家鼓勵一部分投資，限制一部分投資，禁止一部分投資。通過“鼓勵發(fā)展+負(fù)面清單”模式，來規(guī)范境外投資方向。

從文件內(nèi)容不難看出，中資出海并非一帆風(fēng)順， “缺乏科學(xué)論證，盲目決策，造成較大損失”的例子并不在少數(shù)。

萬達(dá)或是其中的典型案例，畢竟國外的經(jīng)濟(jì)制度、文化、政治、民意等等都與中國有著極大差異。

其進(jìn)入倫敦的首個項目“倫敦ONE”，2016年4月即遇到建筑商退出事件。彼時，英國上市建筑商Interserve在官網(wǎng)證實，由中國央企中建和Interserve共同成立的合資公司CI-ONE不再擔(dān)任萬達(dá)倫敦地產(chǎn)項目“倫敦ONE”的工程承包商，萬達(dá)將重啟工程招標(biāo)，Interserve也成了英媒口中今年第一家退出萬達(dá)倫敦項目的英國建筑商。

當(dāng)年7月，萬達(dá)與英國最大的建筑承包商Balfour Beatty簽下了《前期建設(shè)承包服務(wù)合同》，后者將作為“倫敦ONE”新任的主承包商。

彼時，Balfour Beatty首席執(zhí)行官Leo Quinn還表示，將使用參與過倫敦2012奧運(yùn)主場館建設(shè)的最頂尖的項目團(tuán)隊來給萬達(dá)倫敦項目服務(wù)。然而，不過短短數(shù)月間，雙方的合作就在2016年11月出現(xiàn)了重大變數(shù)，Balfour Beatty確認(rèn)退出萬達(dá)“倫敦ONE”，不再擔(dān)任該項目的工程承包商。

另外，同樣進(jìn)展不順的還有萬達(dá)2014年以2.65億歐元購入的位于西班牙馬德里中心的“西班牙ONE”項目。對于這個在上世紀(jì)50年代完工，高達(dá)110多米的地標(biāo)，萬達(dá)集團(tuán)認(rèn)為，西班牙大廈建成于還沒有高質(zhì)量建筑材料的年代，盡管常年來大廈都進(jìn)行了維護(hù)，但建筑物本身的使用壽命已經(jīng)接近于極限，因此提出了完全拆毀大廈，一磚一瓦重建的改造方案。

但是馬德里市政方面稱，“馬德里市政府的計劃不批準(zhǔn)拆除西班牙大廈的正面”。西班牙工人社會黨對此也表示反對。在多番交涉未果之后，2017年6月，萬達(dá)宣布已經(jīng)向西班牙企業(yè)Baraka Global Invest出售了西班牙大廈的全部股權(quán)。

萬達(dá)酒店曾公告稱，出售西班牙大廈的代價為2.72億歐元(按目前匯率約20.81億人民幣)，對比2014年2.65億歐元(按2014年匯率約22億人民幣)的收購價格，萬達(dá)損失過億人民幣。

而在倫敦方面，在上述新政出臺后，2017年8月，萬達(dá)即迅速將兩個月前計劃斥資4.7億英鎊購置的英國第二幅土地的產(chǎn)權(quán)移交予富力地產(chǎn)和中渝置地。

來到2017年末，有報道指，萬達(dá)尋求以不低于50億美元的價格，一次性出售位于英國、美國與澳大利亞的五處海外資產(chǎn)。

很快地，2018年1月，萬達(dá)即宣布出售位于倫敦的一個物業(yè)項目，經(jīng)查實，這正是萬達(dá)于海外布局的首個房地產(chǎn)項目——“倫敦ONE”，該物業(yè)也成為了萬達(dá)在倫敦的最后一個項目。

根據(jù)當(dāng)時的分析，萬達(dá)收購這些海外地產(chǎn)項目時借了不少的外債，而到2017年時，萬達(dá)再融資受限、國內(nèi)資金亦難以輸送到國外。由于資金緊張，以及海外項目后續(xù)開發(fā)也存在大量資金缺口，萬達(dá)因此急于出售海外地產(chǎn)項目。

萬達(dá)的例子似乎只是一個開始，它當(dāng)時的情形和數(shù)年后中資密集撤出倫敦的情況是何其相像。

2018年1月，萬達(dá)還宣布以68.85億港元的代價出售了悉尼的兩個住宅和酒店綜合項目。

至于萬達(dá)海外的最后一個項目，則于2020年7月公布出售——以代價2.7億美元出售芝加哥大廈90%權(quán)益。據(jù)悉，項目在2016年8月開工后，坊間就不斷傳出消息稱“大樓未完工就已轉(zhuǎn)手”，直至2018年，該公司完成出售澳洲項目后，透露將擇機(jī)出售美國項目，以進(jìn)一步減少海外項目開發(fā)帶來的債務(wù)，并可加強(qiáng)集團(tuán)財務(wù)狀況使集團(tuán)受惠。

芝加哥項目完成出售，萬達(dá)旗下再無海外地產(chǎn)項目。

這時候，與萬達(dá)境遇相似的還有海航集團(tuán)。

當(dāng)時消息指，2017年6月22日，銀監(jiān)會要求各大銀行對“海外并購明星企業(yè)”境外投資借款進(jìn)行風(fēng)險排查，并點名排查萬達(dá)、安邦、海航集團(tuán)、復(fù)星、浙江羅森內(nèi)里等企業(yè)。

有數(shù)據(jù)顯示，自2015年起，兩年間通過舉債完成了總額超過400億美元收購交易的海航集團(tuán)，收購數(shù)量高達(dá)80多筆，著名交易包括買下德意志銀行、希爾頓酒店、英邁等公司的股權(quán)。

至2017年，出海航集團(tuán)當(dāng)時資產(chǎn)規(guī)模超過1400億美元，估計負(fù)債超過1000億美元，其中大約四分之一的債務(wù)將在一年內(nèi)到期。債務(wù)即將到期，國內(nèi)融資不順，海航國外融資也遭遇了評級下調(diào)。

在這樣的背景下，華爾街日報2017年12月19日消息指，海航集團(tuán)考慮出售總價值約60億美元，位于紐約、倫敦和其他大城市的大批商業(yè)地產(chǎn)。這些海外地產(chǎn)包括位于美國曼哈頓中城、倫敦金絲雀碼頭和舊金山教區(qū)的高級寫字樓，以及位于法國波利尼西亞的度假村和澳大利亞的建筑。

其中位于倫敦的項目分別是，海航2015年8月以2.15億英鎊購入的路透社總部大樓，位于倫敦金絲雀碼頭。海航于2016年4月20日斥資1.31億英鎊買下的倫敦Credit Suisse副樓（17 Columbus Courtyard）。

出售消息傳出兩年后，2019年11月，香港新鴻基公司聯(lián)手澳洲投行麥格理集團(tuán)（Macquarie Group），以1億英鎊的價格受讓了海航集團(tuán)持有的倫敦金絲雀碼頭寫字樓——哥倫布廣場17號（17 Columbus Courtyard）。在此之前，海航已將倫敦路透總部大樓（30 South Colonnade）出售給了另一家中資企業(yè)。

相比三年前1.31億英鎊的購入價格，哥倫布廣場17號大樓的轉(zhuǎn)手價僅為1億英鎊，海航集團(tuán)做了筆虧本買賣。

在海外投資政策收緊之下，除了當(dāng)時債務(wù)壓力山大的海航、萬達(dá)拋售海外項目外，英國脫歐前景未明等原因也導(dǎo)致中資開發(fā)商對倫敦的投資熱情也呈現(xiàn)“斷崖式”回落。

戴德梁行過往數(shù)字顯示，2018年中國境外地產(chǎn)投資為157億美元，同比驟降63%，基本回到了2014年前的水平。

另據(jù)英倫投資客的統(tǒng)計，2018年中國對英房地產(chǎn)投資金額超過60億英鎊，相比2017年超過100億英鎊的總投資額有大幅下滑。

就連當(dāng)時的倫敦樓市也并不景氣。

英國地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司Acadata在2018年3月發(fā)布的報告顯示，彼時倫敦房價正以2009年金融危機(jī)以來的最快速度下跌，最貴區(qū)域的跌幅最大。倫敦當(dāng)年1月份平均房價降至59.34萬英鎊，同比降幅為2.6%，是2009年8月以來最大跌幅。而最貴的區(qū)域跌幅最大，倫敦西南部的旺茲沃思區(qū)（Wandsworth）表現(xiàn)最差，以14.9%的同比跌幅排首位，薩瑟克區(qū)（Southwark）也下跌12.2%。

報告還披露，早在2017年，倫敦大部分時間均呈現(xiàn)疲弱的房價勢頭，而這一態(tài)勢也持續(xù)到2018年。尤其是脫歐公投以來，倫敦樓市長期受增長放緩和通脹加速的打擊。

多重因素疊加之下，不少中資投資的項目開始易主。

如2017年11月，復(fù)星集團(tuán)將倫敦金融城Lloyds Chambers大樓出售給美國紐約的私人投資者Abraham Schwartz，成交價為9700萬英鎊，較2013年收購價6450萬英鎊有約3250萬英鎊溢價，期間每年獲得租金約710萬英鎊。

2011年就進(jìn)入倫敦的華彬集團(tuán)，也將2013年2月以9250萬英鎊購入的谷物交易所大樓，在2018年1月以總價1.3億英鎊出售。該項目彼時的年租金收益率為4.8%。

上置集團(tuán)則分別在2018年5月及2019年5月兩次出售英國公司股權(quán)，目標(biāo)公司間接持有英國倫敦兩項房產(chǎn)物業(yè)的全部實益權(quán)益，分別為12 Moorgate及41 Tower Hill。

上置集團(tuán)表示，該筆轉(zhuǎn)讓交易為集團(tuán)提供了合適機(jī)會，以能夠在英國退歐前景不明朗及英鎊匯率前景黯淡的情況下變現(xiàn)。上置集團(tuán)擬將所得款項凈額用于其他房產(chǎn)開發(fā)項目及償還公司未償還的股東貸款。

……

2019年之后，進(jìn)入倫敦的更多為港資開發(fā)商或投資企業(yè)。

之后，很快就是我們都熟悉的故事了——2020年新冠疫情爆發(fā)；同年8月，消息指監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”；2021年1月，還出臺了針對信貸銀行機(jī)構(gòu)的“兩道紅線”。

2021年1月撤出倫敦的國銳地產(chǎn)，3096萬英鎊將2016年7月收購并打算長期持有的辦公樓Boundary House出售，理由是COVID-19對英國經(jīng)濟(jì)的影響及2020年在倫敦與目標(biāo)物業(yè)類似的物業(yè)的市場價格下跌。

而更多的案例顯示，以高杠桿撬動增長的中資開發(fā)商們，在“三道紅線”及“兩道紅線”的夾擊下，資金渠道被猛然收緊，自從2021年以來，房企的債務(wù)壓力成為懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍，債券爆雷、理財爆雷等促使部分房企選擇處置資產(chǎn)優(yōu)化債務(wù)，海外項目也因此被擺上貨架。

“出倫敦記”在2021年底到今年初開始集中上演。

去年12月初，保利以1.9億英鎊將倫敦金融城的寫字樓5 Fleet Place售予一香港買家。大樓在保利持有的五年里升值了4500萬英鎊，若算上五年里每年收到的775萬英鎊租金，五年的租金約3.3億人民幣。

接著是萬科海外，2022年1月21日宣布出售倫敦1宗物業(yè)，該物業(yè)正是其2016年9月以1.15億英鎊購入的倫敦市中心寫字樓Ryder Court，預(yù)期就出售事項將確認(rèn)未經(jīng)審核除稅前收益約400萬英鎊。

到了2月初，世茂集團(tuán)主席許榮茂計劃以3.4億英鎊的價格，出售位于倫敦老金融城核心地段的Christ Church Court大樓。2015年7月10日，許榮茂斥資2.7億英鎊收購了該大樓，大樓面積為30.3萬平方英尺。

在此之前，已有消息顯示，世茂為了緩解債務(wù)壓力，已相繼放售香港中環(huán)中心兩層辦公室樓面，放售價約15億港元(1.93億美元)；18.445億元人民幣出售廣州亞運(yùn)城商住混合式綜合體項目所持26.67%股權(quán)；另外，深圳市的世茂深港國際中心也正在尋找買家，對外報價151.43億元人民幣；1月28日，宣布以45億的價格出售上海虹口區(qū)外灘黃浦路199號“上海外灘茂悅大酒店”。

債務(wù)壓力不小的綠地集團(tuán)，2月12日也有報道顯示，其以約4000萬英鎊價格將倫敦西南部Wandsworth的住宅開發(fā)項目——蘭姆公館（Ram Quarter）未完工部分，出售給了英國上市開發(fā)商伯克利集團(tuán)（Berkeley Group）。

在出售剩余地塊之前，綠地已經(jīng)開發(fā)了項目首期300套房，住戶也已搬進(jìn)入住。綠地英國首席執(zhí)行官表示，綠地將保留對該蘭姆地塊已完工部分（約300套房）的控制權(quán)，并補(bǔ)充稱期待與伯克利St George合作，助力該地區(qū)的長期發(fā)展。

此次出售，意味著綠地將正式退出蘭姆公館項目的未來開發(fā)。

已經(jīng)“躺平”的奧園，1月傳出將處置境外資產(chǎn)約30億元，2月中旬消息又指，其五年前聯(lián)手中渝置地收購的倫敦One Nine Elms（九榆樹）項目，如今已連續(xù)幾個月未向工人支付工資，承包商Multiplex也暫停了這個總投資約9億英鎊工地的所有建設(shè)工作。

除了大型房地產(chǎn)之外，不得不提的，是總部基地ABP于2013年簽下的東倫敦皇家阿爾伯特碼頭亞洲商務(wù)港項目。由于面積大、投資金額高等，項目備受英國政府重視。

只是最近消息顯示，由于工期延誤，倫敦市政府已于2021年8月向中資開發(fā)商總部基地ABP發(fā)出最終通知（Final Termination Notice），要求其母公司道豐（Dauphin）必須確認(rèn)是否能夠按照合同完成開發(fā)計劃，并將最后期限設(shè)于2022年3月。

如果超過這個期限，ABP將會失去未開發(fā)土地的控制權(quán)，也就是說，倫敦政府將會在今年晚些時候收回該土地的開發(fā)權(quán)。

或許，總部基地已經(jīng)無力回天，畢竟其已陷在銀行停貸、股權(quán)凍結(jié)、資產(chǎn)查封等一系列困境中難以掙脫。

就像大多數(shù)被債務(wù)“壓垮”的中資開發(fā)商那樣，倫敦已是過去的美好。

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原標(biāo)題： 原報道 | 出倫敦記