首先來看市場規模方面。雖然影響住宅成交規模的因素有多種，但住宅成交量歸根結底還是由居住需求轉化，人口規模及變動對住宅市場的成交量起到至關重要的作用。另外，在過去十年間，城鎮化進程的加快也催生了大量的購房需求，城鎮化明顯提速的城市，成交規模增長也顯著加快。下文中，我們將結合常住人口規模、規模變動及城鎮化水平三大指標來評估城市發展前景TOP50城市需求側情況。

1、集中度：前景TOP50城市人口占比達35%，人口聚集度加速提升

前景TOP50城市多為區域經濟發展重點城市，經濟發展水平領先于全國大部分城市，一直以來就是流動人口的主要流入地。而隨著經濟發展模式逐漸以區域經濟發展模式為主，這些城市對流動人口的吸引力也進一步增強。對比六普和七普TOP50城常住人口占比來看，2020年末前景TOP50城市匯集了全國35%的人口，較十年前上漲了4.6個百分點，漲幅較上一個十年也增加了近一個百分點。

值得關注的是，頭部城市對人口的聚集度正在加速提升。這些城市均是區域發展中心城市，除北上廣深等傳統一線城市外，杭州、成都、重慶、武漢、南京和寧波等新興一線城市也因活躍的經濟發展下吸引了大量的流動人口。對比六普和七普數據來看，TOP10城市的常住人口占比由2010年的10.7%上漲至2020年的12.7%，提升了2.7個百分點，明顯高于TOP10之后的城市。

2、人口競爭：人口滯漲背景下，仍有15城近十年常住人口增量超200萬（略）

3、城鎮化：50市城鎮化率平均80%，顯著高于全國平均水平（略）

4、需求轉化：前景50城居民購房更為積極，鄭州、武漢人均購房面積增至高位（略）

1、年齡結構：前景50城勞動力人口占比高于全國平均，仍處于人口紅利期（略）

2、流動人口：典型城市近四成居民為流動人口，剛需蓄水池依舊充裕

前景TOP50城市的人口年齡結構之所以仍能保持在較為年輕的水平，和年輕流動人口持續涌入相關。就2020年普查數據來看，在大部分城市落戶門檻放松、大量流動人口轉為當地戶籍人口的背景下，典型城市常住人口總量中仍有37.3%的比例為流動人口，比例顯著高于全國平均水平。流動人口的涌入不僅改善了當地的人口年齡結構，亦對當地住房市場需求側起到了重要的支撐作用。

具體到各城市來看。在流動人口規模方面，一線城市規模優勢遙遙領先，四個城市的流動人口規模均在800萬以上，其中深圳和上海更是超過了1000萬，位居典型城市TOP1、2位。在比例方面，“移民城市”深圳以71%的占比位居四個城市首位，是一線城市中唯一流動人口規模顯著高于本地戶籍人口的城市。

在外來人口持續涌入下，一線城市的購房需求池也維持在充裕的狀態，2020年四個城市的商品住宅成交規模和二手房成交規模同比均明顯上漲，漲幅基本都在兩成以上。

二線城市中，成都、重慶、合肥等中西部城市在“強省會”戰略支持下經濟發展邁入快速通道，城市吸引力也顯著提升，流動人口規模較十年前均顯著增加，如成都、合肥和西安2020年的流動人口規模較十年前均增長了一倍以上，增量都在200萬以上。在此影響下，當地住宅成交規模也快速增長，至2020年這三個城市的商品住宅成交面積均超過了1000萬平方米，較十年前漲幅均在20%以上。

不過，相對于南京、廈門等東部沿海城市，成都、西安等城市對省內人口的吸引力較強，對省外人口的吸引力相對偏弱。如在成都的流動人口構成中，82%來自四川省省內，省外流動人口的占比不足兩成，而南京流動人口中則有一半以上來自省外，比例明顯高于成都。由此來看，成都等城市對外省人才的吸引力有待進一步提升。

三四線城市方面，上文中提到的人口結構最為年輕的大灣區城市，如東莞、佛山等，流動人口規模也顯著高于其他三四線城市。同時，這些城市的流動人口占常住人口的比重均超五成以上，尤其是東莞，流動人口占比已高達76%。因此，這些城市中外來人口的購房需求已成為當地購房主力。

不過，蕪湖、徐州等城市流動人口總量較少，占比也處于較低水平。相對于東莞、佛山等城市而言，這些城市的產業基礎相對薄弱，加之受鄰近的強一二線城市虹吸效應影響，人口競爭力處于較低層級，因此外來人口相對較少。并且，從流動人口來源地來看，這些城市也主要以吸納省內城市的流動人口為主，如徐州流動人口中有八成以上來自本省其他城市。這些城市的購房需求仍然以本地居民購房需求為主。

3、成交結構：流動人口越多的二線城市，大戶型市場份額相對更高（節選）

二線城市方面。在房價不斷走高的背景下，二線城市的住宅成交主力也以中小戶型的產品為主，其中大部分城市的主力成交面積段介于90~120平方米之間，僅福州、廈門、杭州和海口等房價水平相對較高的城市，成交主力面積段為90平方米以下。

結合年齡結構來看，雖然不同城市之間基本面差異較大，但勞動力占比越高的城市，中大面積段的產品市場份額也相對更高，如勞動力占比高于68%的城市，120平方米以上的產品成交份額平均約34%，比勞動力占比低于65%的城市平均高出了4個百分點。

這也與二線城市中流動人口占比較高的城市表現出來的市場結構特征相似。具體而言，二線城市中流動人口占比偏高的城市，大戶型成交占比大多也相對較高，如流動人口占比過半的廈門，150平方米的大戶型產品成交比例達12%，高于二線城市平均水平；弱二線城市中流動人口占比較高的太原和呼和浩特，大戶型成交占比均在15%以上，位于二線城市前列。

再看一下房價支撐性，通常一個城市的高學歷人口比重高、增速快，反映出這個城市的收入水平相對較高，購買力較強，對房價的支撐性也就越強。本節我們就從高學歷人口比重、增量、收入水平等多個方面展開，從而研判出人口素質與購買力、房價之間的關聯性。

1、高素質人才進一步向中心城市集中，前景TOP50城市大學生數量增長九成

1.1 中西部中心城市人才快速集聚，成、渝、鄭、西安高學歷人口增長超200萬（略）

1.2京寧滬漢高學歷人口占比領先，大學生人口占比均超三成

考慮到城市人口規模存在較大差異，我們又比較了高學歷人口的比重。結果發現：北京高學歷人口占比尤為突出，占比高達42%，穩居全國首位。除北京之外，南京、上海、武漢、西安、太原和呼和浩特等城市表現也比較突出，占比均超三成，遠超全國平均水平15.47%，居民教育素質在全國處于領先水平。此外，人口集聚能力較強的杭州、鄭州和深圳表現也不俗，高學歷人口比重均達到了29%，均入圍了高學歷人口比重TOP10城市。

原因當然是多方面，一方面，中心城市一般高校數量眾多、高等教育資源比較豐富、在校生數量較多，典型如北京和南京，以南京為例，2019年普通高等學校高達53所（不含部隊院校），在校大學生（含研究生）數量就高達88萬人之多；另一方面，這些城市往往產業比較發達，有大量高收入的工作機會，進而吸引了大量的高學歷人才，杭州即使一個典型的例子，其政府工作報告顯示，2020年杭州市新引進35歲以下大學生43.6萬人，較2019年實現翻番，人才凈流入率繼續保持全國第一，這也進一步推升了杭州的大學生比重。

1.3東三省人才競爭表現不佳，哈長沈大四市大學學歷人口增長均低于六成（略）

2、高學歷人才集聚帶來更多高收入群體，長三角城市購買力遙遙領先

2.1更多高薪酬崗位吸引人才集聚，典型城市可支配收入較全國平均高16%（略）

2.2收入TOP10城市中長三角占據七席位置，高收入人群集聚推動房價上漲（略）

3、高學歷人口較多城市房價上漲動能較強，但西安、太原經濟有待提升

3.1京滬人均收入遙遙領先，大量高收入群體支撐房價領跑全國

值得注意的是，高收入城市通常也是房價較高的城市，我們將TOP10城市收入和房價進行線性擬合，結果發現，排除深圳一個異常項之后，R2高達0.86，相關性高達0.93。這表明高收入群體對高房價有較強的支撐性，這也與印證了前文提到的收入水平較為突出的京、滬房價同樣遙遙領先。

3.2西安、太原高學歷人才比例遠超廣州，但經濟發展潛力有待進一步發掘

由于中西部省份大都是單中心發展，省內其他城市經濟實力與省會城市相差甚遠，因此省會城市人口虹吸效應更強，集中度顯著提升。譬如西安、銀川、成都、拉薩、長沙、武漢、太原等省會城市在省內人口集中度增幅均超過3個百分點，尤其是在“搶人大戰”中取得先機的西安，人口規模顯著提升，大學（大專及以上）學歷人口比重達31%，在全國排在第五位，僅次于北京、南京、上海和武漢。除西安外，太原人口教育素質也比較突出，大學（大專及以上）學歷人口比重也達31%，不僅高于互聯網產業發達的杭州（29%），更是遠超一線城市廣州（27%）。

但是，與其較高的居民教育素質水平極不相匹配的是，西安和太原兩個城市的城鎮居民可支配收入均處于較低水平，分別為43713、38329元/人，均低于全國平均水平。尤其是太原，長久以來，其高學歷人口比重均居全國前列（六普時僅次于北京、南京和武漢，比重高達24%，甚至超過了上海），但是其收入水平在一二線城市處于墊底位置，僅略高于長春（34045元/人）。與之類似的城市還有鄭州，其收入水平同樣與其高學歷人口比重極不匹配，其經濟潛力有待進一步發掘。

利用最新公布的“七普”人口數據，本文對影響市場規模、成交結構、房價支撐性的多個人口指標進行系統梳理，并對其之間的相關性進行了系統性分析，多維度地研究了城市人口發展對房地產市場的影響。

為了對TOP50城市房地產市場前景有一個相對客觀、綜合的評價，基于上文的研究，我們從規模、結構和房價三個維度選取了常住人口規模、近十年人口增量、城鎮化率、勞動力比重、高學歷人口比重、高學歷人口增量和收入水平等七個指標，并賦予各影響因子適當的權重，從人口角度構建了一個相對客觀的綜合評價體系，將50個樣本城市分為重點關注的城市、適度關注城市、風險城市以及表現突出的三四線城市。(詳見文末附表)

1、重點關注城市：一線四城排名領先，成都、鄭州、西安等中西部二線城市表現同樣突出

橫向對比來看，最值得行業關注的城市當然是那些人口基數大、流動人口流入較多，勞動力比重突出、高學歷人口比重高、收入水平也高的“十佳”城市。從這一角度來看，一線四城是毫無疑問的強者，經濟持續活躍發展使得一線城市的收入水平明顯高于二三線城市。從城鎮人均可支配指標來看，一線城市城鎮人均可支配收入均位列全國TOP10以內，其中2020年上海和北京的城鎮人均可支配收入均邁上7.5萬元的大關，指標排名位列全國TOP2。 

也正因為此，一線城市對流動人口的吸引力仍遠超出二三線城市。對比六普和七普常住人口數據可以發現，四個一線城市在十年間的常住人口增量均位于全國TOP20，包括落戶門檻最為嚴格的北京和上海。其中，深圳和廣州更是分別以714萬和598萬的增量分列全國第一二位，成為主要城市中人口增量最多的城市。

正是由于外來人口的持續流入，一線城市的購房需求支撐長期表現強勁，尤其是在2020年上半年疫情發生之后， 一線城市的樓市表現超出預期，韌性十足。具體來看，雖然在2020年上半年疫情的影響下四城的住宅成交量同比下滑，但2020年下半年樓市成交迅速反彈，北上廣深四個城市的商品住宅成交量均明顯走高，并達到2017年以來的最高點，其中上海、廣州和深圳的同比漲幅均在15%以上。進入2021年，四城的樓市成交熱度仍保持在高位；雖然上海、深圳、廣州等城市收緊了調控，但四城市2021年上半年的商品住宅成交規模較以往同期仍是上漲的，和2020年下半年相比也僅是小幅下跌。不僅成交量上行，一線城市的成交均價同樣也呈現出持續上揚的態勢；由此可見，一線城市的樓市韌性之足。

除一線城市以外，部分二線城市表現也比較突出，除去產業基礎好、收入水平較高的杭州、寧波等東部城市，成都、西安、鄭州等中西部二線城市綜合評價得分也比較靠前。究其原因，一方面由于近十年這些城市人口增量名列前茅，人口增量都在350萬以上，漲幅也位居二線城市前列。另一方面，在搶人大戰的助力下，中西部中心城市人才快速集聚，近十年成都、重慶、西安、鄭州高學歷人口增長超200萬，高學歷人口比重明顯增加，這些都為需求端提供了強有力的支撐。

2、風險城市：東北三省人口流失嚴重，中心四城增速全國墊底（略）

3、優質三四線：長三角、大灣區熱點三四線城市人口基本面良好，整體前景較佳（略）