作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

目錄

東莞城市更新可分為較為明顯的三個階段：

城市更新1.0——2010年到2012年，東莞市處于三舊改造階段，進行舊改探索，主要是履行全省三舊改造認為。此階段代表項目如恒大綠洲項目等。2013年，東莞三舊改造有一段短暫的暫停。

城市更新2.0——2014-2017年，東莞市發(fā)布《關(guān)于加強“三舊”改造常態(tài)化全流程管理的方案》（東府【2014】147號），借鑒廣深、以深圳為主的三舊改造經(jīng)驗，對三舊改造流程進行管控，并于2015年出臺村企合作相關(guān)規(guī)定，進一步規(guī)范舊城中村改造。

城市更新3.0——2018年至今，2017年年底，東莞市成立城市更新局；2018年，東莞市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)變更；2018年8月，東莞市出臺《關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府【2018】102號），對2014年-2017年期間的三舊改造工作進行反思總結(jié)，要求加強統(tǒng)籌，以更高質(zhì)量推進城市更新。

因東莞房價、地價較深圳的優(yōu)勢，且東莞時政府定位層面即是接受深圳、廣州的產(chǎn)業(yè)外移，部分深圳、廣州的房企均已進入東莞市場——如中洲、龍光、萬科、恒大、碧桂園、金地、佳兆業(yè)等。

（一）城市更新項目類型

按《關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府【2018】102號）規(guī)定，東莞城市更新項目主要可分為單一主體掛牌招商類、政府主導(dǎo)類（含市屬企業(yè)土地整備開發(fā)、政府主導(dǎo)收儲類）、權(quán)利人自改類三種類型。

因目前《東莞是城市更新實施辦法》即權(quán)利人自改類、政府土地整備收儲類政策尚在制定中，單一主體掛牌招商類政策已基本定稿，下文主要以單一主體掛牌招商類進行介紹。

（二）具體操作流程

東莞市單一主體掛牌招商類城市更新項目流程主要需經(jīng)過如下6個階段：

而實操中較為關(guān)注的主要為前3個階段，即前期工作階段，前期服務(wù)商工作階段/更新單元立項階段，單一主體掛牌招商階段/實施主體確認階段。 

（三）每階段實操及注意事項

前期工作階段，因《關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府【2018】102號）中已明確——今后鎮(zhèn)街、村組與開發(fā)商簽訂的合作協(xié)議要統(tǒng)一納入監(jiān)管，實行層級備案，嚴格防控開發(fā)商在前期服務(wù)以外通過“合作協(xié)議”、“框架協(xié)議”，目前前期階段一般是前期公司與村私下簽訂協(xié)議后，以村的名義對外進行更新單元劃定、土地、建筑物資產(chǎn)評估、更新意愿征集等活動。

前期服務(wù)商工作階段/更新單元立項階段，主要有村招引前期服務(wù)商之后，委托前期服務(wù)商進行“更新單元劃定、不動產(chǎn)權(quán)益核查和確認、不動產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢、拆遷補償方案協(xié)商、改造項目可行性評估工作、掛牌招商方案編報、確認掛牌招商政府（集體）綜合收益底價”等工作事項。前期服務(wù)商工作階段/更新單元立項階段，實施時間一般為1-2年。

單一主體掛牌招商階段/實施主體確認階段，完成掛牌招商方案編報后，即進入單一主體掛牌招商階段，該階段具體分為政府（集體）綜合收益報價階段，綜合收益報價最高者進入要約收購階段，中標人需在6個月以內(nèi)，實現(xiàn)收購 100%不動產(chǎn)權(quán)益，方可確認為競得方（土地最終受讓方），以達到實現(xiàn)政府（集體）、權(quán)益人、市場方三方合意和權(quán)益整合的目標。單一主體掛牌招商階段/實施主體確認階段，實施時間一般為1-1.5年。

當(dāng)開發(fā)主體被確認為土地競得方后，即進入后續(xù)實施方案審批及用地審批階段，流程較為常規(guī)，不再贅述。

需要說明的事，如涉及舊城中村改造項目的，需要按照東莞市及當(dāng)?shù)劓?zhèn)街關(guān)于集體資產(chǎn)保護的相關(guān)規(guī)定履行相應(yīng)流程。

（四）每階段資金投入

前期工作階段，具體投入與項目類型及項目體量相關(guān)，一般體量較小的項目，如拆除范圍面積5萬方左右的城中村項目，實際前期階段費用約100-200萬元。該費用后期可招引前期服務(wù)商之后，由前期服務(wù)商墊付后進行回收及平賬處理。

前期服務(wù)商工作階段/更新單元立項階段，工作內(nèi)容因與前期工作階段基本相同，相關(guān)費用與前期工作階段相似，涉及確認掛牌招商政府（集體）綜合收益底價、掛牌招商方案編報等工作事項的，需由前期服務(wù)商另外承擔(dān)約100-150萬元費用（以拆除范圍面積5萬方左右的城中村項目為例）。

單一主體掛牌招商階段/實施主體確認階段，因涉及繳交地價及拆遷談判，是整個項目支出最多的階段。地價測算方面，需按照新的單一主體掛牌招商文件規(guī)定確認，并按不同的系數(shù)確定底價，一般綜合測算按可售建筑面積約合5000元/平米。拆遷談判支出方面，建議為減少資金沉淀，盡量采取實物補償方式進行談判，需墊付費用亦主要為搬遷費、裝修損失補償、簽約獎勵、過渡期補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失等，基本按回遷面積1000元/平米可覆蓋。另外，需注意企業(yè)如報名參加單一主體掛牌招商的，需按照政府（集體）綜合收益底價的20%-30%繳納保證金，該保證金需待項目完成開發(fā)建設(shè)和回遷后方可返還。

（一）單一主體掛牌招商項目進入方式及階段

就單一主體掛牌招商項目，一般由上市房企先行尋找合適的前期公司，并由雙方簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。后由前期公司負責(zé)項目前期階段的相關(guān)工作，滿足一定條件后，雙方再簽訂正式合作協(xié)議，由上市房企按工作完成階段支付前期公司相關(guān)費用并取得發(fā)票，前期工作具體負責(zé)完成項目招引前期服務(wù)商、更新單元劃定、并將單一主體掛牌招商競得方確認為上市房企指定目標公司的整個流程。

（二）權(quán)利人自改項目進入方式及階段

因目前東莞權(quán)利人自改無法通過簽訂拆遷補償協(xié)議方式實施權(quán)利人變更，一般上市房企進入方式較為單一，即選擇非關(guān)聯(lián)主體對原權(quán)利人進行資產(chǎn)收購或股權(quán)收購后，然后由收購后主體委托前期公司或自行進行城市更新項目的申報、實施主體確認工作。