作者：觀點新媒體

 去年11月進入物流地產領域，以市值計全亞洲最大的房地產信托基金領展，逐漸放開拳腳。

半年內斥資超過17億元加碼物流地產，我們不難理解領展所作出的選擇。十分明顯的一點是，幾乎所有的行家都意識到物流地產在疫情中的抗沖擊能力。

尤其在中國市場，疫情后電商、第三方物流、新興的生鮮和醫藥倉儲配送給需求大增。與其他房地產資產相比，疫情期間物流地產市場的表現可謂一枝獨秀。

2016年才進入物流地產行業，東百在短短幾年間已成為重要的市場參與者。將房地產“投、融、管、退”四個業務環節重新編劃為“投、建、招、退、管”，東百集團利用常態化的項目退出籌集資金擴張。截至2021年末，該公司運營及建設中的物流項目達到18個，建筑面積約184萬平方米。

追溯發展歷程，東百集團講述了一個怎樣的快速成長的故事？獨特的經營模式背后，又展露了中國物流地產企業在“退出”模式的選擇上，如何影響著它們的生意。

其中，嘉興王店項目是東百集團于2017年收購而來，于2019年9月交付，持有時間約5年。該物流中心位于嘉興秀洲智慧物流小鎮，距離上海市區85公里、杭州市市區80公里，主營上海、杭州等電商貨品倉儲短駁及城市配送。

項目由3棟雙層高標坡道倉庫構成，占地面積11.7萬平米，可租面積約9.93萬平方米，目前獲得順豐物流、百世物流、阿里寶寶、品牌管理集團璞康等企業進駐。

常熟經開南項目收購于2019年6月，2021年竣工并進入運營階段，持有時間約3年。該項目位于常熟經濟技術開發區片區內，距離上海市區87公里、蘇州市區78公里，定位為高標普庫綜合物流園，總租賃面積約2.38萬平方米。

而常熟經開北項目現時仍處于最后建設階段，只因獲取于2020年6月，距今不足兩年時間。據了解，該項目將建設為雙層高標坡道庫，總建筑面積約6.9萬平方米，預計在5月份內落成，據悉目前預租狀態良好。

“一樓的形態都是雙邊倉，考慮到客戶對于快進快出的需求，整體庫內進深控制在90米，以有效提高車輛的運轉效率。”東百集團管理層在接受媒體采訪時曾透露。

由此，上述項目均資質良好，全部為高標倉設計，且都位處上海1.5小時經濟圈內，地理位置優越，所在地區交通基建發達、物流通暢。交易對價9.47億元，領展再一次以不錯的價格收獲三個物流資產，增強了旗下物流板塊的區域布局，為以后繼續拓展打下基礎。

對東百來說，交易后保留項目經營管理權，意味著“投、建、招、退、管”閉環的再一次順利完成。除約1.4億元的一次性利潤進賬外，東百未來仍將以輕資產模式經營三個物流園并持續收取管理費。

在領展之前，過去4年內東百曾4次向黑石集團出售物流地產項目，目前竣工落成的11個物流園中（如果算上常熟經開北項目），有7個已實現退出和輕資產運營。

回顧東百集團物流板塊的的發展歷史，前身是1957年成立的福州市東街口百貨大樓，1993年掛牌上市，4年后轉型集團化發展。該公司最初專注于百貨零售和商業地產開發業務，2016年開始推動多元化，于是從商業零售領域尋找了一個相匹配的業務方向——倉儲物流業作重點發展。

早期，東百集團在物流產業方面借力大股東中聯集團拿地能力和資金，通過收購股權、購買資產及競買等方式圍繞環京和環廣進行布局。這一時期，東百的物流項目主要采取自持模式，由王黎明領頭的前安博團隊負責項目管理。

2018年物流業務換帥，擁有普洛斯、遠洋集團任職史的王海峻履新。以此為基礎，東百陸續從普洛斯、萬達集團、復星地產等企業挖角積累了不少人才，并組建了一支新團隊。

同時，東百集團提出物流板塊要采用資產運營思路，以及“投-建-招-退-管”的閉環運作模式，推崇收并購獲取熟地開發，并強調對各倉儲物流項目快速的投資、建設、運營、退出并保留管理權，實現滾動經營和資金閉環。

也是在2018年，東百與黑石集團達成戰略合作，當年便完成佛山樂平項目的退出。隨后在2019年-2020年，東百集團繼續將天津寧河、成都新津、佛山蘆苞合計將近40萬平方米物流資產的80%股權出售給黑石。

通過該模式，東百集團在某種程度上解決了物流地產拿地成本高、前期投入大回報少，容易產生資金沉淀的問題。低營運成本的輕資產運營，給東百集團帶來持續穩定的現金流，幫助其快速拓展與復制。

資料顯示，目前東百集團物流板塊收入主要分為兩部分，其一為自營倉儲租金收入和資產增值，主要來源于將自持物流資產出租后獲得的租金收入。

其二則為非自持倉儲的管理費，包括開發管理費、資產管理費等收益，主要是在項目退出后根據所管理物流資產的資產價值、運營情況，每年向物流資產所有者收取相應比例的管理費報酬。

從2017年至2021年，東百倉儲物流業務收入占總收入比重從0.1%增長至5%，毛利率則從55.62%躍升至92.29%，在集團內各個業務板塊內表現最優秀。

截至2021年末，進入物流行業僅6年，東百運營及建設中的物流項目總建筑面積已超180萬平方米，總土地面積超200萬平方米，建設和管理中的項目達到18個。

通過退出和輕資產運營聯動，東百集團迅速在普洛斯、黑石、嘉民、安博、ESR等傳統玩家把控頭部地位的物流地產行業中快速打開一片天地。

但事實上，盡管東百集團已經開始研究通過物流產業基金、REITs等方法來豐富項目退出路徑，但目前相關進展不多，僅在去年12月宣布投資設立一只智能物流產業基金。

該公司目前最為依賴的退出方式仍然是整體出售。

整體出售是國內物流地產開發商的主流退出方式，因為操作夠簡單、夠快速。據了解，目前市況如此火熱，只要相關標的沒有法律問題，或者交易價格不至于開得太高，賣方要找到交易對手并非一件難事。

根據世邦魏理仕發布的報告，繼2021年之后，產業地產在2022年仍然成為最受投資者們青睞的物業類型，其中有近八成的投資者將目光聚焦在倉儲物流。

受產業升級和消費升級雙重驅動，物流地產本就是近年來房地產行業內發展最迅速的領域之一。而2020年“雙循環”新發展格局的提出，無疑為倉儲物流行業的火爆再次添火。

居家隔離政策下，生鮮、速凍類食品、醫藥、電商網購等需求快速增長。來自華創證券的數據，2020年受疫情影響生鮮電商交易規模同比增幅超過64%。一時間生鮮冷庫、高標倉供不應求。

據世邦魏理仕2021年一份針對物流租戶的調查，近7成受訪企業有計劃在未來三年內增加物流倉儲物業組合。作為最積極的物流租戶，跨境電商巨頭希音（SHEIN）去年就在珠三角區域完成超百萬平方米的高標倉租賃。

同時，2021年物流行業增幅達3.4倍的融資額，數字錄得1816億元，將推動新一輪的租賃需求。需求暢旺下，2020年國內主要城市高標倉庫凈吸納量增長了近七成，按預測2022年國內高標倉的凈吸納量將超過600萬平方米。

單憑激增的需求可能無法解釋為何物流地產資產如此吸引人，從物業業主的角度，同樣來自世邦魏理仕的數據，北京、上海、廣州等一線城市物流地產投資凈回報率已達到6%-8%，遠高于商業地產的4%-5%和住宅地產2%-3%的投資回報率。

因此自2020年以來，中國物流地產市場之間的收并購活動層出不窮。

其中比較具代表性的案例就包括黑石斥資73億元向出險房企富力購入廣州富力空港物流園，以及凱德旗下凱德中國信托（CLCT）進軍物流地產，以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項物流資產。

私募基金和REITs這對孿生兄弟，能夠幫助物流資產進行更高效的退出。

現代倉儲物流業奠基者普洛斯，正是憑借“私募基金+REITs”模式，一步步爬上行業絕對龍頭的地位。

自1999年引入基金模式后，普洛斯的擴張速度令外界側目。在私募基金幫助之下，普洛斯以少量的投入（普洛斯在一只基金中的投入通常不超過總數的50%）便能獲得多倍杠桿。同時，因為物業銷售或租賃利潤得到提前釋放，項目投資回收期從10年以上縮短到2-3年。

當某只基金到期后，注入到基金中的項目就會流向由普洛斯發起的另一只基金內，但某些達到條件的成熟項目，則有機會被注入到REIT中。“開發-建設-招商-運營-注入基金-注入REIT”這套流程保證了普洛斯的輕資產、高周轉運營。

資料顯示，僅在中國內地，普洛斯就布局了14只相關的物流基金和1只REIT，分別對應不同類型的資產，滿足不同類型投資者的風險需求。

此外，基礎設施公募REITs的到來，標志著中國物流資產退出渠道的再次拓寬。REITs上市是國外成熟物流項目的主流退出方式之一，對資產規模和盈利的要求尤其高。

再加上物流地產經營的確定性強，現金流穩定，物流地產REITs的股息回報率比較高，因此通常被當作為類債券產品看待，是穩健的代名詞。

2020年在亞太地區，物流地產、數據中心、基礎設施等REITs占比較高的新加披REITs市場表現就比香港和日本兩個市場要好，整體總回報率僅下跌2.7個百分點。

該基金以普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯淀山湖物流園為底層資產，53.46億元估值發出了58.35億元規模，發行溢價率達到9.17%。

同期另一只REIT紅土創新，以鹽田港物流設施為底層資產，憑總估值17.05億元也發出了18.4億元規模，發行溢價率錄得7.92%，較其余幾只非物流倉儲REITs都要好。

順豐控股剝離了佛山桂城豐泰產業園、豐泰產業園、中國香港青衣的亞洲物流中心順豐大廈三個重資產項目，換取了3億美元收入。

IPO上市同樣是一個選擇，但高門檻對中小規模企業不太友好，大型企業對此需求也不高，因為有私募基金、REITs等多種更靈活的籌資途徑。

國內目前單憑物流基礎設施開發運營作為主業完成上市的企業不多，主要有易商紅木ESR和即將借殼的京東產發

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原標題： 原報道 | 頭部玩家 東百領展交易中的物流地產賽道