曾與開發商老板私下交流，有些朋友覺得小開發商做事很難，資金實力有限，公司幾乎無品牌，團隊能力一般，政商資源也不強，很難推動城市更新，信心不足，結合本人操盤的更新項目經驗與體制內一些的經驗。簡單談談當我們實力不夠，如何借勢，以此加快推進我們更新項目。不敢說肯定能幫得上忙，但希望能給從事城市更新的開發商朋友開拓一點解決問題的思路。能力有限，經驗也不足。如有缺漏，或不妥之處，請各位朋友多包涵。

城市更新的本質和內涵

在“更新項目總應知應會”系列中，多次提過。城市更新中央目前沒有統一政策，各地自由裁量權比較大。城市更新是開發商與地方政府、村集體、小業主及其他產權權利人之間的博弈，是各方利益平衡形成統一戰線共同做大蛋糕，再分配的過程，也是各種不良資產重先盤活優化上市的過程。

其實城市更新主要做好三件事就足夠。第一就是把土地洗干凈，變成可建設開發的土地；第二是理清更新范圍內的經濟利益關系，具體的說就是拆遷。第三就是優化規劃，就是做大蛋糕。所謂做大蛋糕，其實就是優化規劃條件，通過改變規劃功能、提高容積率、優化規劃設計具體條件達到做大蛋糕的目的。

所謂不良資產，簡單的說就是違建房產、各種農民房，各種低容積率簡單粗放的工廠，各種繁雜權屬不清晰產權不合法的土地，通過城市更新，將其變成宜商宜居宜工、權屬清晰產權合法的優良資產，打包盤活重先上市交易，各方都能在其中獲得巨大的經濟利益和社會效應的過程。

每個城市的更新模式和玩法都有所不同，但是本質和內涵都一樣，需要做的事也一樣，不過先后順序有差別而已。

概念

個人堅持一個觀點，多元化大企業賭國運，中小企業選行業和抓趨勢，普通人跟對老板和領導（備注：在此非常感謝生命中的各位貴人，提攜與幫助支持）。一直以來，深有體會，現代社會光靠勤奮發不了家，必須要有足夠的眼光和魄力，在正確的時機做正確的事。老板之所以成為老板，必定是在某個人生階段，做對了事或跟對了人，或選對了行業或抓住了趨勢機遇。

做什么事都好，一定要懂得借勢。所謂勢，就是“力”之順逆和難易的比較，勢順而用力易，勢逆而用力難。所謂“借勢”借助他人的勢力而強大自己的一種策略。簡單的說，就是借助別人的力量，省心省力省時多快好省達成自己的目的。當然，借“勢”是有一定代價的，有借有還，或者說是有償的借，如你借政府力量解決一些問題，必須得給政府做出一定的貢獻。當然，這點貢獻或有償的成本肯定是小于我們的收獲的，只有這樣的借“勢”才有經濟，才能體現我們借“勢”的水平。

那么有哪些“勢”我們可以借助呢？

城市更新中的“勢”

地方政府

在“開發報建技巧”中曾提過，頂級的報建技巧就是格局要足夠大，視野比較寬廣。做一般招拍掛的房地產開發，開發商與地方政府之間的交易對價是土地出讓金和改變市容市貌；做城市更新，開發商與地方政府之間的交易對價則不僅僅是土地出讓金，還包括開發商前期付出巨大的人力物力財力清理各種紛繁復雜的權屬產權糾紛，解決各種基礎公共配套市政設施、解決歷史遺留問題，解決違法建設、解決保障房緊缺問題、解決環保安全生產衛生消防隱患、解決當地產業發展問題，解決就業問題、解決危房隱患及其他當地地方政府所期望解決但是不方便或效率低下難以解決的問題，為了彌補市場主體前期做出的巨大貢獻，政府可以協議出讓土地、可以定向招拍掛等等免于公開招拍掛方式出讓土地給開發主體，避免高昂的招拍掛。借助城市更新，借助開發商或其他市場主體力量，可以高效的協助地方政府一并予以解決。

在“掘金三四線城市更新市場”直播中，我也多次強調：城市更新具有地方鮮明特色玩法模式，必須結合當地實際發展情況和當地實際困難，因地制宜，因城施策，絕對不能照抄硬搬。因此，不同的城市，城市更新的模式有所不一，審批機構不同、專業術語也有所不同、各種土政策也有所不同，發展階段和定位也不同，地方政府訴求和解決優先順序也不同，清理土地、理清經濟利益、優化規劃條件的先后順序也不同。我們作為開發商，必須了解當地政府的訴求和期望是什么？擔憂哪些問題？發展定位是什么？

其次，即使在同一個城市，市、區、鎮街各級各層次地方政府的訴求也是有所不同。市里訴求往往更宏觀，更偏向政績；鎮街更微觀，更實在；區里則居中，要得更多，既要實際實在利益，也要政績。

最后，前面談過，城市更新中央沒有統一政策，那么相對中央而言，各地的城市更新政策都是土政策。因此，有些時候，在當地城市更新面臨巨大硬傷，是在難以解決的時候，或許可以考慮考慮當地的發展定位及上級政府有哪些訴求，需要協助上級政府解決哪些問題了。有了上級政府的傾向性支持，當地政府就比較容易支持了。

總之，不了解城市更新的本質與內涵，不了解政府（備注：詳見與政府如何打交道、報建技巧），就不能或很難投其所好，很難借勢。

其他開發商

開發商與開發商之間不一定是競爭關系，起碼在銷售之前都是好朋友好伙伴，即便銷售時屬于競爭，但未必不是良性競爭，未必不能成為好朋友好伙伴。每個企業每個開發商老板，都是人杰梟雄，各個都有的優勢、長處和資源。或許你一時難以解決的問題，甚至覺得是巨大的硬傷，在別人眼里，就是小事一樁。眾所周知在我們中國，是人情社會，在5000年傳統文化的熏陶下，做什么事情要想做成功，離不開貴人提攜、也離不開朋友的幫助。我想這也是很多MBA各種總裁班各種商會火爆的原因，學習不是主要目的，聚集各種人脈才是關鍵。其次，或許你不需要借助其他開發商的力量，也可以搭其便車。一般而言多個人就是多個力量。當然如果不方便或者能力有限，搖旗吶喊也是可以搭便車，既然有別開發商吃螃蟹在前，也能給你提供好的榜樣和先例，有先例，審批也容易。其實更新不存在所謂的難以解決的硬傷，取決你格局是否足夠大，博弈的方式如何。

行業協會

人多力量大，眾人拾柴火焰高，團結就是力量，相信是國人都知道的句子。行業協會對一個國家、地區乃至世界經濟都能起巨大的作用，甚至在一些領域，行業協會的作用超過政府。行業協會主要作用就是代表會員企業利益，在企業和政府之間搭建橋梁和紐帶作用，行政上不受政府管理，但是有義務向政府提供行業有關情況；反映會員企業的訴求，為會員企業提供相關服務。因此，行業協會具有巨大的作用。很多時候，我們單個開發商，不方便或者能力有限，加入相關行業協會，完全可以借助行業協會搭建的平臺和力量多快好省的解決自己的問題，這也是行業協會提供的橋梁服務之一。加入行業協會，不僅僅是可以借助協會的平臺和橋梁，也可以聚集更多的人脈資源

合作方

一個城市更新項目，通常有合作方，或許合作方沒有，內部總有合作伙伴。其實，在城市更新中，地方政府也是合作方之一。前面提到，城市更新是需要形成統一戰線才能推動的玩法，缺一不可，少了一方的支持，必然停滯不前。其次，既然能力有限，才需要合作方，有足夠的利益，各方參與者也是合作方。因此我們需要合作方，需要各類合作伙伴一起共同推進，團隊作戰，這不是一個人的游戲。

那么需要哪些合作方呢？兩個原則，第一是優勢互補，資源整合。其實房地產也好，高科技行業也好，都是資源整合的玩法。你的弱勢和他人的優勢恰好互補，就是最完美的了。如你缺乏資金，合作方恰有雄厚資金，就是優勢互補。

第二大原則，雙方或多方利益能取得平衡。優勢互補，可是多方利益無法平衡無法滿足，也無法推動了。老祖宗說得對，天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。利益一致就有共同目標，事情就好辦了。

其他利害關系人

村集體、村領導、小業主、其他產權權利人、平臺公司、村里能人等等。這些利害關系人，都是我們城市更新共同做大蛋糕，一起分蛋糕的合伙人。面臨問題或遇到難題，這些利害關系人，都希望盡快解決問題。相信在分蛋糕之前，他們的利益和我們開發商的利益都是一致。所以，在面臨難題時，切勿喪失信心，要充分發揮所有不同利益群體，借助所有利害關系人的能力，一起解決問題。所謂蛇有蛇道，鼠有鼠路，八仙過海各顯神通，每個人都有每個人不同的長處，也許他們目不識丁，但是他認識某些關鍵人，這就是他長處。舉個例子，一個村領導或當地能人，用他的力量他的方式為你解決了釘子戶問題。

或許有些開發商老板為了面子，擔心其他利害關系人小瞧他；或者擔心求助這些利害關系人，分蛋糕會重劃分；又或者擔心其他利害關系人引進新的開發商等等。其實這個就看你平時怎么和村里打交道（詳見與村集體怎么打交道），怎么與這些其他利害關系人加強感情溝通了。如果大家溝通的好，感情比較深。你的問題就是他們的問題，畢竟大家目的都是為了賺錢，目標也一致，而且大家相處在前，也比較熟悉，沒必要動不動就換合作伙伴。

其他關聯方

施工方、設計院、稅務、金融機構、評估勘察、律師等等。這些第三方公司，通常都是具有專業技術能力，具有相應資質，也通常在當地某個具體行業混的比較久，熟能生巧，且人脈關系等比較過硬。屬于某個舉個行業的地頭蛇，不僅技術熟悉，行業政策熟悉，行業審批人脈資源也有不少，遇到難題，首先就要想到他們。

有些開發商老板前幾年風光，覺得都是靠自己本事賺的錢，自己能力很強，沒必要低聲下氣求這些第三方公司。可是，任何忽視這些第三方公司的人，未來都有可能吃虧在上面。舉個例子，有些人覺得設計屬于市場化的行業，沒必要重視設計公司，粗暴對待乙方。可是某些設計院的領導就是我們規劃行業的評審專家。

媒體

隨著社會的進步，經濟的發展，普通人的公民意識也日益提高，政府也日益開明，對言論也日益放開。新聞媒體甚至一些自媒體新媒體也在凸顯出來。因此，有些時候我們開發商不光營銷的時候才考慮打廣告。在更新項目遇到問題難題時，我們也要懂得借助媒體的力量，尤其是一些屬于當地重點發展地區。

每個城市，都有重點發展的地區，對于政府也好，對于當地各個村集體村民或其他利害關系人也好，都是翹首以盼的好事。項目遇到問題，不僅僅是我們開發商的事了，需要大家一起共同面對解決。那么怎么樣光明正大的把各方拉上一起開會解決呢？需要的不僅僅是我們開個閉門會，更多的是借助媒體的力量，把急迫性、必要性、合理性和可操作性告知各方，讓各方讓渡部分利益，共同推進。

私下的協商閉門會，容易引發外界誤解和不滿，有些時候不如公開透明，反而事情越容易解決。媒體有特殊的功效，媒體運作的好，可以充分借助媒體的輿論監督能力達成意想不到的效果，千萬別忽視了媒體的能量。

人大代表政協委員

兩會是人民參與國家治理參政議政的重要平臺，人大代表提案，政協委員建議，相關政府部門非常重視，督辦也是相當嚴格，他們的答復也需要經過人大代表和政協委員們的認可方可結案，很多地方各個政府部門的績效考核重要參考就是人大政協。因此，我們遇到難題，可以借助相關代表委員的提案建議予以協調解決。當然并不是所有問題都能解決，只是這也是途徑之一。

某些開發商，覺得人大政協就是簡單開會，沒多大能量。其實不然，近些年，隨著公民意識的提升，社會的進步，參政議政的平臺建設一直在改進和完善中。

其他方

沒有條件也要創造條件。有些時候，我們想了以上辦法，都難以解決問題，我們也不要灰心。城市更新是利益平衡博弈的游戲，我們解決不了，能不能借助其他外界力量解決呢？舉個例子，城市更新面臨問題，需要政府協助解決，可是一時找不到合適的理由。我們能不能引進好的學校，急政府之所急，想政府之所想呢？學校是外界方，本來與項目沒多大關系，但是你引進學校了，就有關系了。

解決問題的思路一定不要固化自己的思維模式，換換對方角度看看問題，給他們找合適解決問題的理由。沒有理由，就創造理由，這才是我們解決問題的終極大招。

扯虎皮拉大旗

我們小開發商解決不了難題，就要舍得分享利益，拉大品牌開發或央企或產業方加入解決。說實話，這樣對小開發商的確有所不公平，但是這是客觀存在的事實，畢竟小開發商資金也好，品牌也好，運營操盤團隊也好，人脈關系也好，經驗也好等等都普遍不如大開發商。

很多情況下，各方都需要品牌支持。品牌就是一個好的背書，代表實力，代表經驗，代表資格……更代表其他利害關系方的新人

有舍才有得。一方面引進大開發商，是導致我們利潤蛋糕分走了一大筆。但另一方面，我們也能更快的解決問題，盡快落袋為安。如果我們不引進大開發商，解決不了問題，表面的利益很大，但是很難或者拖延很久才能拿到。有弊有利，看個人取舍。

借勢的原則

借“勢”必須堅持的原則就是雙方或多方都能在借“勢”其中獲益，天下沒有白吃的午餐，借地方政府的“勢”，政府必須有好處，替政府解決他們的訴求和他們的擔憂；借其他利害關系人的“勢”就必須把他們捆綁利益鏈條里面，拉上我們統一戰線的戰車。城市更新本來就是做大蛋糕，創造更大價值的游戲，任何一次借“勢”，如果被借的一方沒有獲得足夠的利益或有所價值，就不要借；如何一次借“勢”如果沒有給到合作伙伴長期的價值，政府在城市更新中也相當于我們的合作伙伴之一，就不要借。因此，我們要想借“勢”必須犧牲一定利益，換取更大的利益。借“勢”要借得好，借得其他人都滿意，就要學會創造更大價值，分妥利益蛋糕。利益平衡非常重要，格局對我們任何一個介入城市更新市場的老板來說，都是異常關鍵。努力奮斗就是為了以和為貴，解決問題，就是為了推進項目，就是為了做大蛋糕，分好蛋糕。

借勢的時機

時機，其實比較考驗大家的格局、豐富的閱歷和知識面。不同的時代，不同的玩法，不同的訴求。舉例來說。80年代商品短缺時代，隨便擺個地攤都可以成為當地萬元戶；90年代至08年次貸危機前，隨便開個加工廠都能暴富；次貸危機后隨便炒個房都能翻幾倍甚至幾十倍利潤。

綜上，借“勢”時機比較關系，不同時期，經濟社會乃至國際格局都有明顯的不同，大家的利益標準或訴求都有所不同。如當下的新冠疫情，政府對于醫療設施的建設力度肯定比之前更重視。如現在美國日本要求他們制造業搬遷回流會本國，

忌諱

隨著國家越來越進步，反腐浪潮高漲，建議各位朋友別做動不動就搞錢權交易、官商勾結的事，安全第一。多站其他利益群體的角度尤其政府角度考慮問題。第一，想想當地政府有哪些訴求？第二，想想當地政府有哪些擔憂？第三，想想能為其他利益群體帶來哪些好處？針對3個問題，找出答案，找好理由，事情就解決一大半了，接下來就是溝通協調的事。

備注

有開發過程中的疑難雜癥隨時可以添加個人微信公眾號聯系我，不一定能幫得上，也不一定說的都對，但一定會實事求是努力提供解決問題思路，希望能給大家拓寬點思路，多位朋友，多條路永遠是我們做人的宗旨。