對于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇之內(nèi)。

1. 2013年6月19日，黃少婷和尚源居公司訂立《商品房預(yù)約合同》，并先后支付合同價(jià)款66.67%。

2. 2015年9月21日，在恒冠公司與尚源居公司仲裁案中，根據(jù)恒冠公司申請，北海海城區(qū)法院查封案涉商品房。

3. 2016年5月6日，北海仲裁委員會(huì)裁決尚源居公司向恒冠公司支付工程進(jìn)度款。之后，恒冠公司申請北海中院強(qiáng)制執(zhí)行案涉商品房，黃少婷提出執(zhí)行異議。

4. 2016年10月17日，北海中院認(rèn)為黃少婷名下雖備案登記預(yù)購一套商品房但未過戶，符合購房消費(fèi)者的條件，裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。恒冠公司不服，向北海中院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

5. 北海中院一審、廣西高院二審均判決支持案外人黃少婷請求，恒冠公司不服，認(rèn)為案外人名下還有其他住房，本案購房行為系商業(yè)投資，向最高法院申請?jiān)賹彙?br/>

6. 2018年9月30日，最高法院裁定駁回恒冠公司再審申請。

本案中，最高法院在審查案外人黃少婷是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件時(shí)，從以下兩個(gè)角度進(jìn)行論述：

（1）雖然案外人黃少婷名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，在備案登記的房屋未依法過戶至案外人黃少婷名下，且恒冠公司亦未能提供證據(jù)證實(shí)案外人黃少婷實(shí)際居住該房屋的情形下，不能據(jù)此認(rèn)定黃少婷名下有其他用于居住的房屋；

（2）對于“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇之內(nèi)。

需要注意的是，最高法院在本案中使用“改善型消費(fèi)”這一用語，評價(jià)案外人購買案涉商品房目的。“改善型消費(fèi)”，系消費(fèi)者基于改善現(xiàn)有居住條件另外購房的行為。近幾年，部分省份陸續(xù)出臺(tái)支持?jǐn)U大消費(fèi)的各項(xiàng)意見，包括支持提高城鄉(xiāng)居民消費(fèi)能力、支持?jǐn)U大住房消費(fèi)、支持?jǐn)U大信息消費(fèi)、支持促進(jìn)綠色消費(fèi)、支持促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)、支持改善消費(fèi)環(huán)境、支持提高城鄉(xiāng)居民消費(fèi)能力等舉措，將個(gè)人購買住房契稅優(yōu)惠范圍由家庭唯一住房，擴(kuò)大到家庭第二套改善性住房，降低剛需和改善性住房的購房成本，引導(dǎo)住房需求全面釋放。

本所律師認(rèn)為，最高法院在本案中的做法或順應(yīng)目前中央及各地鼓勵(lì)首套自住房和改善型住房消費(fèi)需求政策，但是一定程度上擴(kuò)張了《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條中購房消費(fèi)者的范圍。畢竟，與剛需購房消費(fèi)者相比，改善型購房消費(fèi)者值得公權(quán)力給予特殊保護(hù)的必要性降低。而且，該條規(guī)定是對房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，或名“弱者保護(hù)”，是在執(zhí)行程序中基于對購房者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，賦予消費(fèi)者排除抵押權(quán)人、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人等優(yōu)先權(quán)人和一般債權(quán)人申請執(zhí)行的特殊權(quán)利。因此，法院應(yīng)嚴(yán)格適用該條規(guī)定，從該條規(guī)定的立法目的出發(fā)，嚴(yán)格將這里的購房消費(fèi)者限制為剛需消費(fèi)者。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

案外人以購房消費(fèi)者身份排除強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，最高法院審查案外人是否符合“名下無其他用于居住的房屋”這一條件時(shí)，相關(guān)裁判觀點(diǎn)主要有:

1. 一般情況下，購房消費(fèi)者排除執(zhí)行，其名下應(yīng)只有一套房，即案涉房產(chǎn)。對《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條進(jìn)行文意理解，“買受人名下無其他用于居住的房屋”應(yīng)當(dāng)理解為買受人名下僅存在一套可用于居住的房屋，即案涉房產(chǎn)。實(shí)踐中，比較常見的爭議類型是，執(zhí)行房屋系父母子女共同購買房屋，如父母名下?lián)碛卸嗵幏慨a(chǎn)，則父母無權(quán)以購房消費(fèi)者身份排除對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行；夫妻離婚的，約定房屋歸另一方所有，則另一方滿足只有一套房條件。

2. 最高人民法院認(rèn)定案外人名下在何地只有一套房的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同：

（1）案外人名下在與涉案房屋同一設(shè)區(qū)的市和縣級行政區(qū)（不包括設(shè)區(qū)的市的“區(qū)”）無其他用于居住的房屋；

（2）案外人在被執(zhí)行房屋所在地長期居住，在同一地點(diǎn)其名下無其他能夠用于居住的房屋，而不是在全國范圍內(nèi)無其他用于居住的房屋。最高法院認(rèn)為，案外人不同于被執(zhí)行人，不能按照對被執(zhí)行人的標(biāo)準(zhǔn)在全國范圍內(nèi)查明其是否僅有此一套用于居住的住房，只要案外人在案涉房屋所在地沒有其他登記于其名下的住房即可；

（3）案外人名下有備案未過戶的房屋，如申請執(zhí)行人不能舉證證明案外人已經(jīng)居住，則應(yīng)認(rèn)定案外人符合只有一套房屋的條件。最高法院認(rèn)為，雖然案外人名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，在備案登記的房屋未依法過戶至案外人名下，且申請執(zhí)行人亦未能提供證據(jù)證實(shí)案外人目前在該房屋居住生活的情形下，不能據(jù)此認(rèn)定案外人名下有其他用于居住的房屋。

（4）在執(zhí)行程序中，在法院網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)查詢，案外人名下無房產(chǎn)登記信息。

3. 雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)并沒有限定“買受人名下無其他用于居住的房屋”條件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)包括買受人購買爭議房屋這一時(shí)間。目前，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條并未規(guī)定案外人應(yīng)在何時(shí)滿足“名下無其他可用于居住的房屋”這一條件，最高法院在部分案例中認(rèn)為，該時(shí)間點(diǎn)應(yīng)包括買受人購買爭議房屋時(shí)。本所律師認(rèn)為，參考該條規(guī)定中對于案外人簽訂書面買賣合同的時(shí)間要求，應(yīng)理解為，案外人在法院查封登記在被執(zhí)行人名下的商品房之前，滿足名下無其他用于居住的房屋這一條件即可。一方面，在案外人購買案涉房屋后至法院對案涉房屋采取執(zhí)行措施期間，應(yīng)充分尊重案外人對于自有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的處分權(quán)利；另一方面，將時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前至案外人購買案涉房產(chǎn)時(shí)，將大大限縮購房消費(fèi)者的范圍，相當(dāng)程度上剝奪在法院執(zhí)行案涉房產(chǎn)時(shí)確有保護(hù)必要的案外人的權(quán)利。可以預(yù)見的是，在未來一段時(shí)間內(nèi)，這一問題的爭議或?qū)⒗^續(xù)存在。

4. 案外人名下有兩套房的，如能舉證證明確為生活居住需要，亦滿足條件。最高法院認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中，出于照顧父母或者撫養(yǎng)孩子的考慮，購買兩套房用于居住的實(shí)際情況已經(jīng)有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕犀F(xiàn)實(shí)情況中一般家庭對居住權(quán)的期待，故不能機(jī)械地限于套數(shù)的理解，將房屋限定為一套。案外人基于對居住環(huán)境進(jìn)行必要改善，另外購買房屋用于居住的改善型消費(fèi)，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的相關(guān)規(guī)定。

5. 關(guān)于舉證證明，如案外人能夠提供住所地的個(gè)人住房登記信息查詢結(jié)果，證明其名下無其他用于居住的房屋，即有權(quán)排除執(zhí)行。案外人無須舉證證明其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十四條規(guī)定，案外人針對執(zhí)行標(biāo)的提出排除執(zhí)行的異議，案外人應(yīng)舉證證明其為執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)利人、該權(quán)利的合法真實(shí)、該權(quán)利能夠排除執(zhí)行。否則，案外人應(yīng)承擔(dān)舉證不利的證明責(zé)任。根據(jù)最高法院在多數(shù)案例中的裁判觀點(diǎn)，案外人僅需證明其個(gè)人名下無其他用于居住的房屋即可，無需舉證與其共同生活的人名下有無房產(chǎn)；如果案外人能夠提供證據(jù)證明其名下未登記有其他房屋，申請執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步舉證證明案外人在其他地區(qū)或者在全國范圍內(nèi)還有其他用于居住的房屋，否則，法院應(yīng)認(rèn)定案外人符合購房消費(fèi)者的條件。

6. 案外人通過以房抵債、直接購買等方式一次性購買多套房屋的，如案外人未能進(jìn)一步舉證證明購買多套房屋確系生活需要，不能認(rèn)定其屬于消費(fèi)者。最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。可見，適用該批復(fù)的主體應(yīng)是“消費(fèi)者”，依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)是為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或接受服務(wù)的主體，而以其他債權(quán)抵付購房款或者直接購買的方式一次性購買多套（指大于兩套）房屋，超出一般生活所需，如果案外人未能進(jìn)一步舉證證明購買多套房屋確系生活需要，并非商業(yè)性投資，則應(yīng)認(rèn)為案外人主張其系消費(fèi)者的依據(jù)不足，對其排除執(zhí)行的請求不予支持。

7. 案外人在訴訟期間通過辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)致使其名下無房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為存在規(guī)避法律的情形，無權(quán)排除執(zhí)行。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2020修正）

第二十九條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

第二條  消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)。

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（已失效）

二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

《廣西恒冠建設(shè)集團(tuán)有限公司、黃少婷申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申1968號(hào)】