涉案共有房屋不存在物理分割的條件，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產，如果僅拍賣被執行人享有的房屋份額，則有可能減損共有物的變現價值，從最大限度實現財產價值的角度出發，應對不可分割的涉案房屋進行整體拍賣。

一、廣州中院在執行申請執行人羅湘穗與被執行人劉鵬、廣東助行投資有限公司民間借貸合同糾紛一案中，廣州中院作出（2019）粵01執73號公告，擬在網絡拍賣平臺公開拍賣被執行人劉鵬名下1902房的二分之一產權份額。

二、申請執行人羅湘穗認為，法院對不動產分割拍賣，成交價必然受損，且買受人購買房屋后無法與1902房另外一個共有人丁前春分割使用權，將造成房屋成交價貶損或流拍，從而損害申請執行人的合法權益。故羅湘穗申請全屋拍賣。

三、廣州中院短信回復羅湘穗時指出，因劉鵬只占1902房的二分之一份額，依法不能處置不屬于被執行人的房產份額，故不予同意羅湘穗申請的整體拍賣請求。申請執行人羅湘穗向廣州中院提出執行異議。

四、廣州中院審查認為，涉案房屋登記在被執行人劉鵬及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份額，但該房屋實際上不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產。拍賣份額的方式有可能減損共有物的變現價值，應對不可分割的涉案房屋進行整體拍賣。廣州中院裁定：撤銷（2019）粵01執73號公告。

五、被執行人劉鵬對廣州中院的裁定不服，向廣東高院申請復議。廣東高院認為，司法實踐中存在按份額拍賣和整體拍賣后保留共有人相應份額的拍賣款這兩種處置方式。執行法院可以根據案件及該不動產具體情況選擇以何種方式拍賣。廣州中院認為按份額拍賣1902房有可能減損共有物的變現價值，決定對涉案房屋采取整體拍賣，并無不當，廣東高院裁定駁回劉鵬的復議申請。

本案的爭議焦點是：對于按份共有的房屋，其中一個按份共有人對外負債成為被執行人，法院能否就涉案房屋采取整體拍賣的執行措施。

本案房屋登記在被執行人劉鵬及其前夫丁前春名下，二人各占二分之一份額。劉鵬因負債成為被執行人，執行法院僅就劉鵬享有的二分之一份額發布拍賣公告。申請執行人羅湘穗提出執行異議認為，法院對不動產分割拍賣，成交價必然受損，損害其合法權益，因此，應該整體拍賣。

廣州中院和廣東高院均支持了申請執行人的觀點，其核心裁判思路如下：第一，涉案共有房屋不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產；第二，如果僅拍賣劉鵬享有的房屋份額，有可能減損共有物的變現價值，從最大限度實現財產價值的角度出發，應對不可分割的涉案房屋進行整體拍賣；第三，采取整體拍賣的同時，通知丁前春行使房屋優先購買權，即便丁前春不行使優先購買權，執行中僅對劉鵬所占房屋份額對應的拍賣款予以處分，也不會對丁前春的合法權益造成損害。

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、房屋共有人對外負債成為被執行人，法院有權針對共有房屋整體采取查封、扣押、凍結、拍賣等執行措施，但房屋共有人就共有房屋達成分割協議并經債權人認可的除外。《查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條規定：“對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，并及時通知共有人。共有人協議分割共有財產，并經債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及于協議分割后被執行人享有份額內的財產；對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當準許。訴訟期間中止對該財產的執行。”根據該條規定，執行共有房屋的程序是：

第一，法院有權查封、扣押、凍結整體共有房屋，但應及時通知共有人。

第二，共有人接到通知后，與被執行人等共有人可以協議分割共有財產，債權人認可分割協議的，法院認定該分割協議有效，此時，僅能對分割后被執行人享有的部分份額進行查封、扣押、凍結，以及后續的拍賣，其他共有部分予以解除執行措施。

第三，共有人對房屋共有份額產生爭議，無法達成共有房屋分割協議的，共有人可以提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟。

二、房屋共有人未達成分割協議或達成的分割協議未經債權人認可時，如果共有房屋難以分割或者因分割會減損價值的，法院應當整體拍賣共有房屋，通知共有人享有優先購買權，并對拍賣整體房屋取得的價款予以分割。《物權法》第一百條規定：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。”

可見，在共有人達成分割協議并經債權人認可時，法院可以僅拍賣被執行人享有的共有物份額。在共有人達不成協議，或共有人達成的協議未經債權人認可時，關于共有物的分割方式，由法院根據共有物的性質來決定整體拍賣還是拍賣份額。如果共有不動產難以分割或者因分割會減損價值的，則應當整體拍賣。

那么，何為“難以分割或者因分割會減損價值”？從司法實踐中的案例來看，用于居住的房屋等不可分物屬于“難以分割或者因分割會減損價值”的共有物，房屋共有人未達成分割協議或達成的分割協議未經債權人認可時，法院應當對共有房屋進行整體拍賣。同時，應僅就拍賣所得款中屬于被執行人的部分予以執行，并賦予房屋共有人優先購買權。

三、房屋共有人有權參與共有房屋的拍賣，在同等條件下享有優先購買共有房屋的權利。根據《拍賣、變賣財產的規定》第十四條和第十六條的規定，共有人行使優先購買權的程序是：第一，法院應當在拍賣五日前通知共有人于拍賣日到場，共有人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。第二，拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。

四、在執行共有房屋過程中，根據提出異議的主體及其訴求不同，異議人選擇執行異議和復議程序，或者執行異議和執行異議之訴程序尋求救濟。在共有房屋被執行的場合，存在作為申請執行人的債權人、作為被執行人的共有人和其他共有人等主體。如果債權人對法院未整體拍賣的行為提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序；如果被執行人對法院的整體拍賣或份額拍賣提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序；如果其他共有人以法院拍賣的被執行人名下的房產份額歸自己所有為由，申請排除執行的，屬于基于實體權利提出的執行標的異議，應適用執行異議和執行異議之訴程序；如果其他共有人對共有份額不持異議，僅對法院的整體拍賣或份額拍賣提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序。

五、在共有房屋被強制執行時，站在不同立場，云亭律師提請相關主體注意：

第一，對于債權人來說，可以申請查封整體房屋，由于分割處置共有房屋會減損房屋價值，影響債權實現，因此，債權人可以不同意共有人的分割協議，可以請求法院對房屋予以整體拍賣。

第二，對于其他房屋共有人來說，如果不愿意與競買人共有房屋，那么應積極參與執行程序，幫助被執行人償還債務解除共有房屋的執行措施，或者與被執行人達成分割協議并取得債權人認可，或者積極行使優先購買權。

第三，對于競買人來說，應謹慎參與對共有物的競買，尤其應注意拍賣公告中是否載明拍賣的僅是共有物的份額，競買共有物的份額，存在重大風險，其他房屋共有人可能提起執行異議，即使競買人已經取得房屋，但如果執行程序確屬違法，房屋共有人提起執行異議或執行監督程序，仍可能撤銷法院的拍賣裁定，競買人將面臨歸還房屋的不利后果。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第十四條  對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，并及時通知共有人。

共有人協議分割共有財產，并經債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及于協議分割后被執行人享有份額內的財產；對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。

共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當準許。訴訟期間中止對該財產的執行。

《民法典》

第三百零三條  共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條  共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條  按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條  按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。 

《物權法》（已失效）

第一百條 【共有物分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第一百零一條 【共有人的優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》

第十四條  人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。

優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。

第十六條  拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。

順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人。

劉鵬、羅湘穗民間借貸糾紛執行審查類執行裁定書【廣東省高級人民法院（2020）粵執復141號】