在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1. 房屋出賣人依法解除房屋買賣合同，被執行人的相應債權請求權喪失，可以排除對房屋的執行。

案例1：《浙江光大置業有限公司與史金惠案外人執行異議之訴糾紛上訴案》【(2017)浙10民終825號】

臺州中院認為，本案爭議焦點在于上訴人光大置業對訟爭房屋享有何種權利，以及該種權利能否阻卻人民法院的強制執行。對此，現結合相關法律規定作如下分析：（一）根據《中華人民共和國物權法》第二十條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第四條、第五條的規定，預售商品房預告登記所保全的權利是以物權變動為內容的債權請求權。預告登記的權利人對不動產享有的是物權期待權，其在產權登記前，并未取得不動產物權。因此，案涉預售商品房雖經預告登記，但不影響其物權仍歸屬于上訴人光大置業的事實。（二）人民法院的預查封措施雖具有固定權利現狀、排除物權變動的效力，但該措施本身并不改變涉案房產的物權歸屬，故法院預查封的對象并非房屋權屬本身，而是被執行人基于商品房買賣合同享有的期待性財產權利，并且該種財產權利會隨著合同履行狀況發生變化而具有不確定性。本案中，原審第三人泮廣統未能按時償還按揭貸款，且已向上訴人光大置業明確表明自己收入降低無力按時還貸并提出退房要求，該種意思表示符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項“當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現合同目的”情形，上訴人光大置業可行使法定解除權解除雙方之前訂立的商品房買賣合同。現上訴人已明確要求解除合同，且本案上訴人并未收到預查封裁定，現有證據亦不能證明本案存在合同當事人惡意串通之事實，故本院認定涉案商品房買賣合同已有效解除，原審第三人泮廣統亦因此喪失了以涉案房產物權變動為內容的債權請求權。在此情況下，原審法院繼續對涉案房屋采取執行措施，缺乏事實和法律依據，依法應予糾正。綜上，上訴人光大置業的上訴請求合法有理，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：一、撤銷浙江省仙居縣人民法院（2016）浙1024民初4393號 民事判決；二、停止對光大·晶都誠園（城北西路以北，原三橋造漆廠廠區地塊）4號樓1單元402號房屋的執行。本判決為終審判決。

2. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人只有在返還價款的情況下，才能排除對房屋的執行。

案例2：《新鄉市正商置業有限公司、王清現再審審查與審判監督民事裁定書》【(2021)豫民申1021號】

河南高院認為，根據正商公司的再審申請，本案再審審查的焦點問題是：正商公司對涉案房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條規定：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：(一)案外人是否系權利人；(二)該權利的合法性與真實性；(三)該權利能否排除執行”。本案中，喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，并通過支付首付款和銀行按揭貸款方式支付了購房款，辦理了商品房預告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權，但對涉案房屋享有取得物權的期待權利。根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定，執行法院可以對被執行人喬增正購買的涉案房屋采取預查封措施，預查封的效力等同于正式查封。新鄉市牧野區人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061號民事判決，解除正商公司與喬增正于2015年6月15日簽訂的商品房買賣合同，該判決作出時間在法院預查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據該判決對抗對涉案房屋在先執行的申請執行人。在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。本案中，作為雙務合同的商品房買賣合同解除后，雙方互負返還義務，正商公司未將喬增正已經支付的首付款以及償還的銀行按揭款等部分交付執行法院，在此情況下，原二審法院認為正商公司對涉案房屋不能排除執行，并無不當。

綜上所述，正商公司提出的再審事由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形，對其再審申請予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：駁回再審申請人新鄉市正商置業有限公司的再審申請。

3. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人不能申請排除對房屋的執行。出賣人未全額收取購房款的，可從房屋拍賣所得款項中優先受償。

案例3：《陳堅強旺達恒潤實業（福建）有限責任公司、福州市臺江區旺野服裝店案外人執行異議之訴二審民事判決書》【(2018)閩01民終8075號】

福州中院認為，首先，案涉房產雖初始登記在開發商旺達公司名下，但因其已出售該房產并預登記在購房人陳堅強名下且已交付于購房人，故旺達公司對案涉房產已不享有《中華人民共和國物權法》第三十九條關于“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”所規定的占有、使用、收益及處分等權利；并且，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》以及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條、第三十條之規定，購房人作為購買商品房消費者，其對案涉房產的物權期待權優先于建設工程價款優先受償權、擔保物權及開發商的其他債權，據此亦可知房屋權屬初始登記在開發商名下并不能對抗購房人對房屋享有的財產權利；再者，根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條第（三）項關于“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋”之規定，案涉房產亦可作為被執行人陳堅強的責任財產進行預查封。故旺達公司請求確認案涉房產歸其所有，實質上系要求確認其對案涉房產仍享有具對世及排他效力的完整的不動產所有權，依法不能得到支持。其據此請求排除案涉房產的強制執行，不能成立。……綜上，旺達公司所主張的所有權及合同解除權并不能排除對案涉房產的強制執行。但本院亦注意到，開發商為購房人承擔代為償還銀行按揭貸款的擔保責任，實質上導致其收取銀行支付的按揭貸款后又需向銀行承擔相應金錢給付責任，與開發商未全額收取購房款在結果方面并無實質性差別，結合案涉房產權屬仍初始登記在開發商名下，案涉房產處置后的權屬轉移亦需開發商的協助配合，故參照《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十九條關于“被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。”之規定，開發商墊款本息可參照“剩余價款從案涉房產變價款中優先支付”的規則處理。并且，開發商擔保墊款亦導致貸款主債權金額相應減少，銀行對于案涉房產可期待的優先受償（銀行的優先受償權問題將在下文中論述）金額亦相應減少，故開發商就其所墊款本息對房產處置價款的優先受償順位僅次于貸款銀行，并未損害其他債權人的對案涉房產處置價款主張權益的合理預期，亦避免了開發商通過行使合同解除權（本案雖因預查封在先而不支持開發商行使合同解除權，但若開發商解約在先則可對抗預查封）而影響交易穩定。