根據(jù)我們的統(tǒng)計，近兩周以來，頭部房企以及其他優(yōu)質(zhì)百強(qiáng)房企境內(nèi)發(fā)債的票面利率集中在4%上下，其他房企的境內(nèi)發(fā)債利率集中在7%-9%之間。另外，頭部房企以及其他優(yōu)質(zhì)百強(qiáng)房企境外發(fā)債的票面利率集中在2.5%-4.5%上下，其他房企的境外發(fā)債利率集中在7%-10%之間，其中百強(qiáng)靠后的幾家房企的境外發(fā)債利率都在12.5%-14%之間。總體來看，發(fā)債利率相比2020年的平均水平仍有所降低。

在近兩周發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，信托端給到投資人的收益集中在年化6.5%-8.5%之間，信托端對房企放款的綜合成本集中在10%-12%之間，總體上跟2020年的持平。房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品當(dāng)前對房企的綜合融資成本未見明顯下行，主要原因是監(jiān)管部門對融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模的壓降要求以及《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》的新規(guī)影響。盡管2020年房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品的收益一度降到了歷史低點，但隨著房地產(chǎn)信托權(quán)益類產(chǎn)品與股權(quán)投資類產(chǎn)品的迅速增長，信托產(chǎn)品對應(yīng)的投資人收益整體上仍將呈現(xiàn)回穩(wěn)走勢。

受銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)的影響，一月份出現(xiàn)了不少銀行的涉房融資額度已基本用完或?qū)儆谙拗剖褂玫臓顟B(tài)，其中大部分股份行、城商行等銀行對開發(fā)貸、并購貸、更新貸等涉房業(yè)務(wù)進(jìn)行白名單制準(zhǔn)入管理，不過對排名前三十強(qiáng)或五十強(qiáng)等優(yōu)質(zhì)主體進(jìn)行了額度傾斜，由此導(dǎo)致中小開發(fā)商的融資大部分都被排除在銀行的業(yè)務(wù)準(zhǔn)入之外。目前中小房企的融資成本大部分都集中在年化15%-18%左右，相比2020年的平均值則略有下降，不過融資難度明顯加大，目前能依賴的也主要是各類民間機(jī)構(gòu)或民間資金（主要是大型資金機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻都在提高）。

除房企的發(fā)債、銀行和信托融資外，私募、金控以及其他資金機(jī)構(gòu)對房企的前融成本仍舊出現(xiàn)了明顯的下降，比如百強(qiáng)房企的融資成本目前集中在年化10%-12%之間，地方龍頭房企的融資成本目前集中在年化13%-15%之間，整體成本相比2020年的成本峰值出現(xiàn)了明顯的下滑。這一方面是因為“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)倒逼房企減少融資需求；另一方面是因為樓市調(diào)控、疫情持續(xù)等綜合因素影響了開發(fā)商的拿地?zé)岫龋谌谫Y需求不足的情況下資金端競爭壓力加大，成本自然會往下浮動。當(dāng)然，對于低杠桿或其他優(yōu)質(zhì)的房企來說，目前也是絕佳的拿地和融資時機(jī)。

值得一提的是，2021年1月26日，央行貨幣政策委員會委員馬駿提出“有些領(lǐng)域的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。去年我國幾個主要的股市指數(shù)都大幅上升，接近30%，在經(jīng)濟(jì)增速大幅下降的情況下出現(xiàn)如此牛市，不可能與貨幣無關(guān)。另外，近期上海、深圳等地房價漲得不少，這些都與流動性和杠桿率的變化有關(guān)”。受馬駿的發(fā)聲影響，當(dāng)日股市出現(xiàn)恐慌性暴跌，但隨后央行的易綱行長立即發(fā)聲安撫聲稱“貨幣政策將繼續(xù)支撐經(jīng)濟(jì)，不會過早退出支持政策”。我們預(yù)計，在貨幣政策“不急轉(zhuǎn)彎”的背景下，地產(chǎn)前融資金在2021年仍將保持充裕。另外股市、樓市納入綜合調(diào)控會導(dǎo)致更明顯的資產(chǎn)荒的出現(xiàn)，因此地產(chǎn)前融的資金端本身面臨的競爭壓力也不會減弱，地產(chǎn)前融成本在2021年保持平穩(wěn)甚至微降將成為大概率事件。

從資金端的情況來看，因房企的“三道紅線”以及銀行的“兩道紅線”的監(jiān)管影響，目前的土地競拍保證金融資、土地款融資、“432”之前的地產(chǎn)前融所涉交易對手基本都在往百強(qiáng)房企、地方龍頭房企或其他實力型房企集中，其中大部分前融機(jī)構(gòu)都非常顧慮交易對手無法在后期取得銀行、信托開發(fā)貸或其他融資款以實現(xiàn)貸款置換的問題。中小房企面臨的壓力目前在持續(xù)加大，市面的情況是越來越多的中小房企在往捆綁大房企合作或真股融資的方向調(diào)整。以下就當(dāng)前地產(chǎn)前融的核心產(chǎn)品及放款形式等做相關(guān)的梳理和總結(jié)：

當(dāng)前發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要是四類：第一類是傳統(tǒng)的滿足“432”要求的開發(fā)貸產(chǎn)品；第二類是權(quán)益投資類產(chǎn)品，比如信托計劃受讓目標(biāo)開發(fā)項目的資產(chǎn)收益權(quán)、受讓項目公司股東的股權(quán)收益權(quán)或者受讓信托單位對應(yīng)的受益權(quán)等，不過底層是否需滿足“432”條件需視各信托機(jī)構(gòu)對應(yīng)的地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求而定；第三類是投資于永續(xù)債或私募債的產(chǎn)品；第四類是信托的真股投資產(chǎn)品，比如“信托+基金/有限合伙”的股權(quán)投資產(chǎn)品。

受融資類信托規(guī)模壓降要求的影響，目前房地產(chǎn)信托的真股投資產(chǎn)品逐漸成為地產(chǎn)融資的主流產(chǎn)品，以我們目前對城市更新項目及招拍掛項目的前融產(chǎn)品為例，信托機(jī)構(gòu)發(fā)行集合資金信托計劃產(chǎn)品，西政財富與銀行私行同步代銷信托產(chǎn)品，西政作為GP發(fā)起設(shè)立有限合伙企業(yè)，集合信托計劃認(rèn)購合伙份額，如有限合伙企業(yè)為基金形式，則信托計劃與基金同時備案，另外有限合伙（或基金）最終以受讓股權(quán)或增資等形式將資金注入平臺公司及/或項目公司。

房企集團(tuán)（主要是指上市主體或發(fā)債主體）提供擔(dān)保或連帶責(zé)任擔(dān)保并由子公司進(jìn)行融資的形式，相較于子公司直接融資，上述擔(dān)保融資方式利率更低（主要是有集團(tuán)征信作為背書），程序也相對簡單，因此越來越受房企青睞。

在我們近兩年操作的土地保證金與土地款前融業(yè)務(wù)中，因大部分都偏向于信用類的貸款，且放款方式基本都為明股實債或股加債，因此對房企集團(tuán)層面擔(dān)保的依賴度非常高。值得注意的是，因涉及到公告和入表的問題，我們目前在房企集團(tuán)擔(dān)保的設(shè)置上經(jīng)常會面臨比較大的談判障礙。以土地保證金資金池融資業(yè)務(wù)為例，我們設(shè)立有限合伙企業(yè)后，有限合伙企業(yè)與開發(fā)商共同設(shè)立平臺公司（SPV），有限合伙對平臺公司提供股東借款并由開發(fā)商提供集團(tuán)擔(dān)保。因開發(fā)商的上市主體或發(fā)債主體直接為借款提供擔(dān)保存在很多敏感的問題，因此我們更多的得溝通開發(fā)商上市或發(fā)債主體的承諾回購、差額補(bǔ)足、流動性支持甚至暗保等形式，不然經(jīng)常會因這個擔(dān)保的問題導(dǎo)致業(yè)務(wù)無法繼續(xù)推進(jìn)。

近一年以來，開發(fā)商重倉大灣區(qū)項目的情況被推到了歷史的高點，各類房企以及上下游企業(yè)也都把大灣區(qū)視作兵家必爭之地，其中大灣區(qū)范圍內(nèi)的城市更新項目更是被各類市場主體所看重。

銀行融資方面，目前僅有這些跟城市更新、舊改相關(guān)的更新貸、拆遷貸會更加容易獲批一些（主要是因為存在政策性的支持），比如深圳的更新項目，專規(guī)通過且拆遷簽約比例達(dá)到雙60%左右，很多銀行就已可以介入。項目處于更前期的階段的，比如剛過立項（即列入更新計劃）的，銀行也可以通過北金所債權(quán)計劃等完成融資，當(dāng)然如果能提供前置抵押物則更容易操作。

與銀行可操作的更新產(chǎn)品相似，我們在發(fā)行“信托+基金/有限合伙”的城市更新融資產(chǎn)品的時候，原則上也會要求有前置抵押物，如無抵押物則經(jīng)常會要求融資方引入強(qiáng)主體的第三方提供擔(dān)保。按我們目前的操作，引入AAA主體的擔(dān)保費一般需4%-5%的成本，AA+主體的擔(dān)保費用一般為2%-3%。從業(yè)務(wù)的實操情況來看，強(qiáng)主體（如百強(qiáng)房企）的城市更新前融一般都無需抵押物或引入強(qiáng)擔(dān)保方，中小開發(fā)商對我們西政要求提供抵押物或強(qiáng)主體擔(dān)保的接受度雖然不是很高，但因城市更新項目的周期較長，不確定性也非常高，因此融資主體以及風(fēng)控?fù)?dān)保措施的嚴(yán)格條件準(zhǔn)入方面我們暫時無法完全放開，畢竟我們的還款來源基本都只能依賴后端的貸款置換，而后端的銀行、信托等拆遷貸類融資都對主體準(zhǔn)入有一定的門檻要求。

我們在2021年1月27日發(fā)布的《按揭貸款暫停，存量物業(yè)如何變現(xiàn)》一文中重點提到了供應(yīng)鏈融資的方式，從市場的走向來看，以總包施工單位、材料供應(yīng)商等對開發(fā)商的應(yīng)收賬款為主導(dǎo)的保理、商票融資將越來越受開發(fā)商和資金機(jī)構(gòu)的青睞，核心原因主要是開發(fā)商在“三道紅線”的監(jiān)管背景下可以通過相關(guān)方的供應(yīng)鏈融資降低有息負(fù)債的融資需求，或者直接實現(xiàn)融資的出表，亦或是進(jìn)行表外融資的安排。

值得一提的是，在我們近兩年的募集業(yè)務(wù)中，一直有很多開發(fā)商的上游供應(yīng)商以及施工單位（近期亦有一些房屋銷售代理機(jī)構(gòu)）提出放款給開發(fā)商的產(chǎn)品定制及融資合作需求，最常見的就是一些開發(fā)商的上游供應(yīng)商以對開發(fā)商的前融放款撬動雙方的合作業(yè)務(wù)，比如材料供應(yīng)商（板材、管材、防水等）以較低成本（年化8%-12%）向開發(fā)商提供5000萬-10000萬不等的融資款，但不嚴(yán)格限定資金用途，同時協(xié)議鎖定開發(fā)商一定量的材料采購業(yè)務(wù)，也即在承接業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上反向?qū)﹂_發(fā)商進(jìn)行前融投資。我們預(yù)計，這類業(yè)務(wù)將越來越受市場關(guān)注，并在更大程度上得以推廣。

在金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下，目前大部分中小房企都已被銀行、信托排除在白名單之外。除了有抵押物或自身綜合實力較好并能解決融資需求的情況外，我們目前更建議中小開發(fā)商尋求與國央企或品牌房企的捆綁合作。

具體到融資層面，目前市場上操作的針對小股東融資的產(chǎn)品一般會要求合作各方先滿足一些基本的要求，比如小股東（或中小房企）的交易對手需為前30強(qiáng)房企或國央企類房企，合作拿地或合作開發(fā)項目由上述前30強(qiáng)房企或國央企類房企占大股、并表，或由國央企負(fù)責(zé)操盤或主導(dǎo)項目的開發(fā)建設(shè)。在土地競拍階段，小股東持股部分的土地前融由我們來處理，上述前30強(qiáng)房企或國央企類房企能支付土地競拍保證金的大頭則更好。我們給小股東的融資不需要其交易對手（前30強(qiáng)或國央企類房企）提供背書，融資成本可以媲美我們直接向百強(qiáng)房企提供前融的成本（目前在年化10%-12%左右，具體看項目優(yōu)質(zhì)程度有所浮動），因此對于各方來說總體上是共贏的結(jié)果。

除對小股東的融資以外，我們目前對勾地項目的前融策略也出現(xiàn)了一些新的調(diào)整。在具體操作上，我們針對勾地項目會優(yōu)先推薦一些國央企與勾地方聯(lián)合起來做真股合作，國央企拿走一部分股權(quán)并同股同投，剩下的勾地方的股權(quán)部分所涉及的出資我們再按70%的比例進(jìn)行配資，由此可以加大杠桿并間接背靠國央企的征信有效地降低融資成本（我們目前的放款成本集中在年化12%左右）。

我們注意到，目前的拿地和融資市場出現(xiàn)了以下一些新的情況：

前文提到了開發(fā)商扎堆重倉大灣區(qū)的情況，與之相匹配的是，前融機(jī)構(gòu)近期也有集中投大灣區(qū)項目的趨勢。我們注意到，大部分百強(qiáng)開發(fā)商近兩個月除了集中火力沖銷售規(guī)模外，對大灣區(qū)的拿地計劃也格外重視，一些開發(fā)商為了獲取大灣區(qū)項目甚至給出了很高的拿地獎勵。同樣的，在前融大軍中，國央企以及外資機(jī)構(gòu)也格外看重大灣區(qū)的項目，我們目前財富端各類產(chǎn)品的募集資金構(gòu)成中，國央企和外資基本上占到了70%以上的權(quán)重，大金主如此重視，我們對大灣區(qū)的項目肯定也更加看重。

有個現(xiàn)象值得注意，部分開發(fā)商已經(jīng)把收購不良資產(chǎn)作為重點獲取項目的途徑，比如一些地方龍頭房企對當(dāng)?shù)夭涣柬椖康纳罡环矫婵梢猿浞职l(fā)揮熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，另一方面更能集中精力并利用當(dāng)?shù)刭Y源更加有效地處理債權(quán)債務(wù)。因此就融資市場而言，后續(xù)開發(fā)商在不良方面的融資需求肯定會增加，不過這類融資需求不能按照常規(guī)地方AMC的融資思路去操作（因很多項目涉及土地前融，地方AMC并不能直接操作），因此會涉及綜合融資方案的設(shè)計問題。

在我們當(dāng)前操作的勾地項目的前融中，我們發(fā)現(xiàn)勾地方、開發(fā)商跟政府溝通的過程已明顯變長，特別是地價問題、規(guī)劃問題，政府層面的溝通已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像過去那么容易。從前融的角度來看，地價和規(guī)劃等要素甚至已經(jīng)影響了整個前融的成本和交易架構(gòu)的設(shè)計，因此前融市場針對勾地的融資操作可能會出現(xiàn)比較大的市場調(diào)整。

進(jìn)入2021年之后，大開發(fā)商之間的“聯(lián)姻”正在逐步加強(qiáng)，互補(bǔ)短板意圖也非常明顯。之前是大開發(fā)商并購小開發(fā)商，后面是大開發(fā)商并購大開發(fā)商，而目前的動態(tài)是大開發(fā)商跟大開發(fā)商直接聯(lián)姻。從大魚吃小魚，再到大魚吃大魚，最后到大魚愛大魚，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度趨勢不會變，只是希望市場相關(guān)方都能有更好的明天。