觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
在房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整中，要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，僅靠單打獨斗遠遠不夠，不如整合各自的優(yōu)勢資源，合縱聯(lián)橫，或許還能“拼”出一條血路。
觀點網(wǎng) 關(guān)于中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)將整合的傳聞，早在一個多月前五礦地產(chǎn)宣布將私有化退市時就已在坊間流傳， 12月8日晚，這只靴子終于落了地。
據(jù)中國中冶公告顯示，于2025年12月8日，中國中冶以及其持有78.77%股權(quán)的非全資附屬公司中國華冶作為賣方，與買方五礦地產(chǎn)控股訂立簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
根據(jù)該協(xié)議：中國中冶擬向五礦地產(chǎn)控股出售中冶置業(yè)的全部股權(quán)并轉(zhuǎn)讓相關(guān)債權(quán)；中國中冶擬向中國五礦出售有色院、中冶銅鋅及瑞木管理各自的全部股權(quán)，以及中冶金吉67.02%的股權(quán)；同時，中國華冶擬向中國五礦或其指定主體出售華冶杜達的全部股權(quán)。總對價超過人民幣606.76億元。
312億交易案落地
根據(jù)評估，中冶置業(yè)100%股權(quán)以及公司對中冶置業(yè)的標的債權(quán)，對應(yīng)交易金額312.36億元。有色院100%股權(quán)；中冶銅鋅100%股權(quán)；瑞木管理100%股權(quán)；中冶金吉67.02%股權(quán)；華冶杜達100%股權(quán)，對應(yīng)交易金額294.39億元。
其中第一筆出售事項的總對價為人民幣312.37億元，該款項由五礦地產(chǎn)控股以現(xiàn)金方式按以下方式支付給中國中冶：人民幣156.183億元（即對價的50%），由五礦地產(chǎn)控股在賣方的董事會通過決議正式批準本次出售事項后二十(20)日內(nèi)支付給中國中冶（即不遲于2025年12月28日）；及人民幣156.183億元（即對價的余額），由五礦地產(chǎn)控股在交割日支付給中國中冶。
第二筆出售事項的總對價為人民幣294.40億元，具體而言：就有色院的全部股權(quán)收購，中國五礦應(yīng)向中國中冶支付人民幣104.95.58億元；就中冶銅鋅的全部股權(quán)收購，中國五礦應(yīng)向中國中冶支付人民幣122.41億元；就華冶杜達的全部股權(quán)收購，中國五礦或其指定主體應(yīng)向中國華冶支付人民幣16.57億元或按支付當(dāng)日中國人民銀行公布的相應(yīng)外匯匯率牌價計算的等值外幣支付；就中冶金吉67.02%的股權(quán)收購，中國五礦應(yīng)向中國中冶支付人民幣50.36億元；及就瑞木管理的全部股權(quán)收購，中國五礦應(yīng)向中國中冶支付人民幣1091.39萬元。
中國中冶表示，本次交易完成后，公司作為中國五礦旗下專注于工程承包、新興特色產(chǎn)業(yè)培育的核心平臺定位將更加清晰突出。通過剝離非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)，實現(xiàn)人力、資金、管理等資源的重新歸集與高效配置，主業(yè)更突出、結(jié)構(gòu)更清晰、管理更高效，整體經(jīng)營穩(wěn)定性和抗風(fēng)險能力將進一步提升。
“未來，中國中冶將更專注于發(fā)揮其在工程建設(shè)、科技創(chuàng)新、項目管理等方面的核心優(yōu)勢，與中國五礦內(nèi)其他業(yè)務(wù)板塊形成更清晰、更緊密、更高效的協(xié)同，共同構(gòu)建更具競爭力的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)。”
事實上，早在10月23日，五礦集團旗下的地產(chǎn)上市平臺五礦地產(chǎn)宣布將私有化退市時，就引發(fā)了兩大央企五礦集團和中冶集團戰(zhàn)略重組后，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)將進行實質(zhì)性整合的猜想。
之所以有此種猜測，最主要原因是兩大央企早在2015年就已完成戰(zhàn)略重組，但旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)卻并未合并。
十年前的12月8日，國資委宣布，經(jīng)報國務(wù)院批準，中國冶金科工集團有限公司（中冶集團）整體并入中國五礦集團公司（五礦集團），成為其全資子企業(yè)。中冶集團不再作為國資委直接監(jiān)管企業(yè)。合并之后，新的五礦集團總資產(chǎn)將超過6000億元。
因此有分析指出，中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)一直獨立運營，給了外界很大想象空間，在房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整中，要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，僅靠單打獨斗遠遠不夠，不如整合各自的優(yōu)勢資源，合縱聯(lián)橫，或許還能“拼”出一條血路。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)與其他
整合標的很大，但要清償?shù)膫鶆?wù)也很大，地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的業(yè)績表現(xiàn)也并不讓人輕松。
中國中冶在公告中明確表示，本次交易同步將公司對中冶置業(yè)的標的債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給五礦地產(chǎn)控股；目標公司及其子公司對本公司及其子公司的其他非經(jīng)營性往來債務(wù)將在本次交易完成前清償完畢。
觀點新媒體查閱公告獲悉，截至基準日2025年7月31日，中冶置業(yè)的凈負債約為人民幣162.76億元，但中冶置業(yè)對中國中冶的負債合計金額達人民幣461.64億元。
具體分為兩部分：中國中冶為推進中冶置業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)而提供的合計人民幣443.88億元的公司間貸款及應(yīng)計利息；及中冶置業(yè)應(yīng)付中國中冶股息合計人民幣17.76億元，該款項將根據(jù)第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓給五礦地產(chǎn)控股。
業(yè)績表現(xiàn)方面，截至2023年12月31日及2024年12月31日兩個財政年度，以及截至2025年7月31日止七個月的合并財務(wù)顯示，中冶置業(yè)稅前凈利潤分別為-29.96億元、-49.97億元、-254.92億元；稅后凈利潤分別為-30.22億元、-48.56億元、-254.38億元。
連年虧損的地產(chǎn)業(yè)務(wù)被整合后，五礦地產(chǎn)尚要一定時間進行消化，但對于中國中冶而言則是大大的“減負”。
中國中冶在公告中這樣表示，通過剝離主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的中冶置業(yè)，本集團將能夠降低流動性風(fēng)險、項目執(zhí)行風(fēng)險和潛在違約風(fēng)險。這將大幅減少與綜合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的庫存壓力和資本敞口，同時增強本集團核心工程業(yè)務(wù)的融資能力和信用狀況。出售所得款項將用于支持本集團的主業(yè)發(fā)展，如冶金工程建設(shè)技術(shù)升級、綠色低碳轉(zhuǎn)型和海外工程拓展，使本集團能夠“以退為進”、“輕裝上陣”。
而從資產(chǎn)來看，待退市的五礦地產(chǎn)截至2025年中期的資產(chǎn)總額僅393.72億港元，中冶置業(yè)上半年資產(chǎn)總計為807.55億元，兩者合并后將成為資產(chǎn)達1200億元的超大型企業(yè)。
除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)連年虧損外，在中國中冶看來，出售事項所涉綠地礦業(yè)資產(chǎn)的開發(fā)及運營同樣利大于弊，原因是這些項目需持續(xù)投入大量資金，且面臨一系列外部風(fēng)險與制約因素，包括公共安全關(guān)切、礦業(yè)政策不確定性及大宗商品價格波動等。
其表示：“集團于現(xiàn)階段出售海外礦山資產(chǎn)，可通過貨幣化方式盡早實現(xiàn)資產(chǎn)價值，并有效使本集團規(guī)避該等礦山后續(xù)運營相關(guān)的風(fēng)險。”話雖如此，且與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，此次交易中的其他業(yè)務(wù)規(guī)模雖不大，則勝在業(yè)務(wù)盈利，將為其整體業(yè)績表現(xiàn)提供助力。
如主要從事有色領(lǐng)域的工程設(shè)計與配套工程服務(wù)的有色院，截至2023年12月31日及2024年12月31日兩個財政年度，以及截至2025年7月31日止七個月的合并財務(wù)顯示，中冶置業(yè)稅后凈利潤分別為4.61億元、3.39億元、1.13億元。
中冶銅鋅主要從事資源開發(fā)業(yè)務(wù)，主要開發(fā)阿富汗的艾娜克銅礦項目、巴基斯坦的山達克銅金礦項目以及巴基斯坦的錫亞迪克銅礦項目。稅后凈利潤分別為1.05億元、2.75億元、2.09億元。
華冶杜達是一家在巴基斯坦設(shè)立的公司，主要運營位于巴基斯坦的杜達鉛鋅礦項目。杜達鉛鋅礦的主要資產(chǎn)包括一座地下礦山、一座選礦廠、尾礦設(shè)施及相關(guān)附屬設(shè)施。該礦山的主要產(chǎn)品為鉛精礦和鋅精礦。稅后凈利潤分別為1.14億元、1.51億元、1.49億元。
中冶金吉主要從事資源開發(fā)業(yè)務(wù)，是巴布亞新幾內(nèi)亞瑞木鎳鈷礦項目（「瑞木項目」）的國內(nèi)投資主體。瑞木項目的資產(chǎn)包括一座露天礦山、一座選礦廠、一座礦漿或礦石倉庫以及一座鎳鈷混合氫氧化物冶煉廠。稅后凈利潤分別為10.27億元、4.46億元、2.30億元。
瑞木管理是一家在巴布亞新幾內(nèi)亞設(shè)立的公司，是瑞木項目的項目管理公司，負責(zé)該項目的建設(shè)、開發(fā)及運營。截至2025年7月31日，瑞木管理的凈資產(chǎn)值約為人民幣2600元。
五礦地產(chǎn)早已為是次整合做準備，其在私有化公告中表示，退市后公司將在日常經(jīng)營及策略規(guī)劃方面擁有更大靈活性，能更有效地專注于長期業(yè)務(wù)規(guī)劃及資源整合，提升核心競爭力。
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