長租公寓整體雖然才走過五六年的時(shí)間，但爆雷現(xiàn)象卻不少見。蛋殼、青客等大型長租企業(yè)頻發(fā)爆雷潮。如今，長租公寓迎來了“最強(qiáng)監(jiān)管”。行業(yè)門檻成為了政策監(jiān)管的重點(diǎn)方向。

在此之前，多個(gè)城市也對住房租賃市場有所監(jiān)管。6月3日，《深圳市住房和建設(shè)局等部門關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》正式發(fā)布，多處內(nèi)容直擊長租公寓的“痛點(diǎn)”。

租客角度：租購?fù)瑱?quán)時(shí)代要來

條例著力規(guī)范出租行為，保障租購?fù)瑱?quán)，具體體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

第一，依法簽訂合同，空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)首度被明確列入禁止出租之列。

根據(jù)規(guī)定，租賃住房應(yīng)當(dāng)依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人出示身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的合法憑證，配合承租人實(shí)地查看房屋，告知房屋裝修完成時(shí)間。但屬于這四種情況的住房不得出租用于居住：屬于違法建設(shè)的；經(jīng)鑒定為危房的；室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

值得注意的是，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)首度被明確列入禁止出租之列。歷經(jīng)疫情影響，租客對居住環(huán)境健康的期盼度有所提升。據(jù)了解，按照“誰主張誰舉證”的原則，若證實(shí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)確實(shí)將室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的住房對外出租的，將被處1萬元以上5萬元以下罰款。

第二，針對租客的居住條件，做了明確規(guī)定。

尤其對困擾多年的城市頑疾群租房問題作出禁止規(guī)定，明確出租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定，且住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨(dú)出租用于居住。

其實(shí)，早在2013年，北京市就已經(jīng)公布了居住管理規(guī)定，禁止群租房，每間房源最多住2人，房主違規(guī)出租可以罰款3萬。

雖然群租房產(chǎn)生的問題很多，比如消防安全、噪音擾民、環(huán)境衛(wèi)生等問題，也成了居民群眾投訴的“熱點(diǎn)”問題。但仍屢禁不止的根本原因在于低收入人群對廉價(jià)住房有巨大需求。

而此次條例將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，為治理工作帶來利好。

第三，增加調(diào)控，租金上漲過快可采取相應(yīng)措施。

此次條例對必要措施加以細(xì)化。條例提出，本市建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制。住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。

這可以理解為政府分區(qū)域規(guī)定租金上限或漲幅，區(qū)域可能是價(jià)格上漲過快的區(qū)域，也可能是全部范圍。

此規(guī)定針對租賃企業(yè)競價(jià)收房進(jìn)行了約束，可以在一定程度上防止市場大幅波動(dòng)。從限制租金漲幅到實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)、租金指導(dǎo)價(jià)，這三條遞進(jìn)式的措施是北京市首創(chuàng)，充分體現(xiàn)了北京市調(diào)控租賃市場、穩(wěn)定租金水平的決心。

第四，建立住房租賃管理服務(wù)平臺，提供住房租賃合同、登記備案等服務(wù)。

承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，并作為依法申請辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)的憑證。

企業(yè)角度：多方面均納入監(jiān)管范圍

二房東模式或?qū)⑵飘a(chǎn)

條例對長租公寓全面規(guī)范，從準(zhǔn)入、運(yùn)營等一系列環(huán)節(jié)都進(jìn)行了嚴(yán)格管理。

第一，準(zhǔn)入門檻提高。

條例提出，從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)，不僅應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，同時(shí)需具備相應(yīng)的資金、專業(yè)人員和管理能力，與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，并經(jīng)所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

日前廣東省公寓協(xié)會(huì)會(huì)長劉昕就曾提到，2016年以前，不能注冊公寓管理公司，只能注冊物業(yè)公司、投資公司、管理咨詢公司。2017年、2018年時(shí)，公寓行業(yè)出現(xiàn)爆雷潮，甚至還有一些“騙租金貸”的公司。

此外，還有一些個(gè)人二房東，整租一棟樓后，再進(jìn)行散租的現(xiàn)象大量存在。

第二，實(shí)行租賃資金監(jiān)管。

從租金收取看，押一付年、押一付三等租金和押金收取方式不同，不僅出現(xiàn)在大型中介機(jī)構(gòu)，也出現(xiàn)在二房東模式、房東個(gè)人直租房源上。

條例對租金和押金做了明確規(guī)定。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額超過3個(gè)月租金總和或單次收取押金數(shù)額超過1個(gè)月租金的，對于超過部分的資金，按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函擔(dān)保。

退還方面，住房租賃合同期滿或解除，除抵扣租金、違約金及其他費(fèi)用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)自承租人返還住房后3個(gè)工作日內(nèi)向承租人退還押金和剩余租金。

有業(yè)內(nèi)人士指出，此條例一出，高進(jìn)低出”、“長收短付”等經(jīng)營模式將被遏制，基本就宣告了二房東模式的徹底破產(chǎn)。

二房東模式的盈利依賴于租金差。而實(shí)際操作中，長租公寓先從業(yè)主端收房，適當(dāng)進(jìn)行裝修、家具裝飾，然后轉(zhuǎn)租給租客群體，通過提供房屋租賃產(chǎn)品和增值服務(wù)（保潔、搬家、維修等等），獲取租金溢價(jià)。而條例明確指出業(yè)主端、租客端的身份規(guī)范、正規(guī)合同簽訂、租金、押金的時(shí)間規(guī)定，二房東或會(huì)因?yàn)闆]有明確登記等無法通過租金差價(jià)賺取高額利潤。

第三是對貸款做了限定。

此前長租公寓+租金貸的商業(yè)模式，得到主流風(fēng)險(xiǎn)投資基金的認(rèn)同。長租公寓具有金融產(chǎn)品屬性，相關(guān)公司通過租客的“租金貸”向銀行借到一大筆錢然后再去擴(kuò)大市場，或被用作其他用途，才讓這個(gè)模式得以循環(huán)，租客成為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最大的一方。

以蛋殼為例，蛋殼公寓的收費(fèi)模式分為兩種，一種是現(xiàn)金支付方式，另一種是“租金貸”支付方式。但不同的是，如果承租人選擇“租金貸”支付，蛋殼公寓會(huì)提供各種優(yōu)惠及服務(wù)費(fèi)減免，以吸引更多人加入“租金貸”支付的隊(duì)伍中，自己便可以從金融機(jī)構(gòu)手中一次性拿到更多的錢，用以填補(bǔ)虧空和進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。據(jù)蛋殼公寓2019年年報(bào)顯示，2019年約6成的承租人選擇了“租金貸”支付方式。

經(jīng)實(shí)際分析，可以看出，租金貸的問題不在于金融方式，而在于企業(yè)方對資金池的濫用、挪用，而監(jiān)管部門缺乏有效監(jiān)管。比如，在樂伽公寓事件中，有些承租人竟然發(fā)現(xiàn)租金收款方是對方員工的個(gè)人賬戶。

這一規(guī)定，明確了住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的法定義務(wù)，同時(shí)嚴(yán)格審查借貸各方資質(zhì)，不失為一種好的解決方案。

此外，市和區(qū)住房建設(shè)部門、市和區(qū)社區(qū)網(wǎng)格管理部門、中國人民銀行駐深機(jī)構(gòu)、國家銀行保險(xiǎn)監(jiān)管部門、市地方金融監(jiān)管部門、市網(wǎng)信部門和公安機(jī)關(guān)等都將加強(qiáng)監(jiān)督管理。

據(jù)北京晚報(bào)報(bào)道，自如租金貸占比一直遠(yuǎn)低于政府部門要求的30%。2021年3月，自如通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立專用托管賬戶，成為北京市首批納入押金監(jiān)管的企業(yè)之一。

第四，網(wǎng)絡(luò)平臺虛假信息發(fā)布納入法規(guī)監(jiān)管。

中介機(jī)構(gòu)將線上平臺作為房源展示的主要渠道，互聯(lián)網(wǎng)信息違規(guī)發(fā)布時(shí)有發(fā)生，也多次被相關(guān)部門整頓，但效果不理想。此次條例，將互聯(lián)網(wǎng)平臺的監(jiān)管納入地方法規(guī)。

條例指出，互聯(lián)網(wǎng)平臺應(yīng)依法對申請發(fā)布信息的單位、個(gè)人身份進(jìn)行審查、登記、建立檔案。互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺一旦發(fā)現(xiàn)虛假材料及信息，應(yīng)及時(shí)刪除、屏蔽相關(guān)信息，并向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告。若違反上述規(guī)定，不僅將被處2萬元以上10萬元以下罰款，網(wǎng)絡(luò)信息管理部門也將按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的意見暫停平臺發(fā)布展示推廣房源。

第五，一旦違規(guī)，將會(huì)受到相關(guān)處罰。

資本推動(dòng)下，長租公寓亂象導(dǎo)致了租客維權(quán)事件大量發(fā)生。

此次條例的嚴(yán)管特點(diǎn)明顯。據(jù)北京晚報(bào)報(bào)道，條例發(fā)布后，長租企業(yè)北京自如相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此規(guī)定有利于指導(dǎo)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)清朗的住房租賃市場環(huán)境，進(jìn)一步保障業(yè)主和租客的正當(dāng)利益，也有利于企業(yè)自身穩(wěn)健運(yùn)營。

趨勢：培育、發(fā)展、

鼓勵(lì)集體建設(shè)用地建租賃房

行業(yè)發(fā)展始終參差不齊，進(jìn)入2021年，為積極完善“租購并舉”的住房制度，層層調(diào)控和培育下，住房租賃市場局面稍有好轉(zhuǎn)，住房租賃市場也頻頻拋出利好消息。

8月18日，北京保障房中心簿記發(fā)行全國首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品——“國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。作為全國首單公租房類REITs的成功發(fā)行，對發(fā)展住房租賃REITs 有著重大意義。

7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。同時(shí)，國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知。（下稱《通知》），首次將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目）納入到基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單中，從資金端為加快發(fā)展保障性租賃住房提供助力。

6月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的“租賃住房減稅”政策提出，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

租房有保障，增加供給是關(guān)鍵。條例也從增加市場供給、調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面，鼓勵(lì)合規(guī)發(fā)展。

但是，具體到真正改建過程并不容易。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，多數(shù)商辦寫字樓是高房價(jià)時(shí)代，用“價(jià)高者得”的方式制造而來，改成租賃住房有很高的沉沒成本。基于商用樓的消防要求、煤氣等改造，成本也不低。巨大成本面前，市場主體參與改造的積極性并不高。

而對于改保障性租賃住房而言，政策會(huì)有更多支持，企業(yè)積極性也會(huì)提高。

長期來看，條例落地將有效盤活企事業(yè)單位各類閑置土地，打造“有效租賃產(chǎn)品”，有助于閑置資產(chǎn)去化，更多商辦、商業(yè)等企業(yè)主體將參與到租賃住房市場，和政府一道推動(dòng)市場可持續(xù)發(fā)展。