先從我的一種思想的轉(zhuǎn)變說起。

二十多年前，我第一次去意大利考察，直接去了一個不太大，但非常美的城市——維羅納。其城市的標志之一，就是在市中心一座歷經(jīng)了幾千年，但依然保存非常完好的斗獸場，當然，這也正是我去拍照的重點之一。

▼ 維羅納的圓形競技場，如今改造為阿萊納圓形大劇場

那次和我同去的，還有幾個做石材生意的山東老鄉(xiāng)，維羅納有一個全球最著名的石材展，他們?yōu)榱丝凑褂[，也就第一次出了國。

正當我聚精會神地拍照時，在我的身邊，突然響起了一陣最地道的家鄉(xiāng)話：「怎么就不能湊點錢來好好修修，你看看這建筑破的！這成什么樣子嘛！」回過頭來，看到我的那位老鄉(xiāng)滿臉都是憤憤不平，也頗為不屑的樣子。

▼ 阿萊納圓形大劇場內(nèi)部

在當時，我對他反而是頗為不屑的。知道什么叫歷史文物嗎？知道什么叫遺產(chǎn)保護嗎？知道什么叫修舊如舊嗎？知道什么叫「殘缺美」嗎？說出這么「沒文化」的話來！看來，咱們真是太需要大眾文化普及了！

一晃，二十多年過去了！在這二十多年里，維羅納的那個古老的斗獸場，沒有變；相信我那個老鄉(xiāng)的審美觀，也沒有變；當然，世界上關(guān)于文物保護的基本理念，更沒有變。

唯一變化的，是我的想法。

▼ 文物保護理念下，維羅納不只圓形競技場沒有變，城市面貌也沒有大的變化

二十多年后，當我進一步去思考城市更新問題的時候，突然又想起了那位老鄉(xiāng)的話。

現(xiàn)在想想，他的那些觀點，倒也無可厚非。當然，我并不是贊同那種要把古跡修葺一新的觀點，我的文物觀和遺產(chǎn)保護觀并沒有任何改變。所改變的，是我對于城市更新中「新」與「舊」的思考。

或者說，我只是想明白了這樣一個道理——世界上這些「人民城市人民建」的城市，事實上，這些「人民」大都是由「非專家」的普通人構(gòu)成的。

既然如此，這普羅大眾的審美觀，其實也就代表了絕大多數(shù)人的審美取向，而這種取向，在城市更新的過程中，是我們必須予以考慮的。

▼ 利物浦老城區(qū)更新改造，以滿足市民需求為核心目標

殘缺當然是一種美！甚至廢墟，都有屬于自己的一種厚實而凝重的美。但是，有多少人的審美，能達到欣賞殘缺美的程度；又有多少人，愿意在自己的生活中，時時處處充滿這么多凝重的因素。

我想對于普通人而言，就是愛團圓勝過愛殘缺，想歡樂超過想憂郁。這既是人之常情，其實也是城之常理。

就算在那個被我們視為「文物保護」模范生的維羅納，斗獸場及其周邊區(qū)域也只是城中的一個古跡片段而已。而大多數(shù)的維羅納人，事實上都生活在維羅納的新城中，那里的審美情趣或許沒有那么高雅，但那里的日子卻是輕松而且愜意的……

▼ 維羅納的「文物保護」與市民生活的「煙火氣」緊密結(jié)合

「修舊如舊」是一個「文物保護」的概念，推廣到城市尺度，也應(yīng)該是「舊城保護」的概念。城市更新中，是有風(fēng)貌問題，但不要一提風(fēng)貌，就一定要和保護聯(lián)系起來。「風(fēng)貌」本身是一個「中性詞」，既無貶義，又無褒義，這也就意味著，并非所有的風(fēng)貌都值得保護。

如果這一帶舊城的風(fēng)貌確有價值，那是應(yīng)該在更新時適度給予保護；如果沒有太高的價值，那更新的手筆也就不妨大一點兒；如果經(jīng)專家論證后，覺得這一片舊城的風(fēng)貌屬于那種一點兒也不能動，擁有極高價值的一類，那我覺得應(yīng)該直接列入「舊城保護」，而不應(yīng)放入「城市更新」的范疇。

▼ 西班牙塔拉戈納對羅馬圓形競技場的保護

▼ 馬賽歐洲及地中海博物館對歷史建筑的開發(fā)使用

只要是定義為城市更新的區(qū)域，那這「更新」二字，無論如何都有一定程度的「由舊變新」的含義，這既符合普通市民的心理預(yù)期，也符合「形式帶動內(nèi)容」的城市發(fā)展規(guī)律。

所以，我們在「城市更新」中應(yīng)該討論的是在「更」的時候，到底「新」到什么程度，到底「新」成什么樣子。

▼ 北京前門「由舊變新」的更新

記得在很多次研討會上，我曾不止一次地聽到過類似的話：「只要把舊城區(qū)保護好了，不一樣可以過新生活嗎？不一樣可以是一座現(xiàn)代化的城市嗎？你看看那些歐洲城市，那些老城，不都是幾百年、上千年嗎？都保護得好好的！人家不同樣是現(xiàn)代化國家、現(xiàn)代化城市嗎？」

其實，如果你在國外是認真地考察過的，而不僅僅是去走馬觀花地路過了一下，那你就會知道，這種說法，并不是事實！但是，如果改兩個字，那基本上就是事實了——把「保護」改成「更新」。

▼ 英國南安普頓壩口城墻的保護與西碼頭購物中心的更新，形成鮮明對比

有一本童話書，很多小朋友都看過，叫《愛麗絲漫游奇境》，其中有一個童話人物，叫紅桃皇后，她對愛麗絲說了一句名言：「你只有不斷奔跑，才能留在原地！」這句話非常有名，以至于現(xiàn)在把所有那些通過不停努力，才能維持現(xiàn)狀的現(xiàn)象，都叫做「紅桃皇后效應(yīng)」。

對于城市與建筑而言，「紅桃皇后效應(yīng)」不但存在，而且非常明顯。

就以歐洲為例，你現(xiàn)在看到的許多城市，特別是那些被推崇為風(fēng)貌保護的典型城市，實際上有很多都經(jīng)歷過大拆大建的過程，而且在此之后，其每一個片區(qū)的更新改造，也是在不斷進行著的。

其中，最典型的莫過于巴黎和維也納。

▼ 維也納城市俯瞰

這兩座城市，被很多人誤以為是古典建筑與現(xiàn)代生活相結(jié)合的完美典范，這其實是個大大的誤會。

這兩座城市的主框架，其實都是在近代形成的，而且還都經(jīng)歷了大拆大建。作為巴黎的規(guī)劃者，奧斯曼男爵就不消說了——巴黎那一條條筆直寬闊的大街，不是他拆出來的，就是他拓寬的，其中最典型的代表，就是氣勢宏大的香榭麗舍大道。

▼ 巴黎如今的城市肌理也曾經(jīng)歷過大拆大建

而奧地利那位真正的規(guī)劃者，國王弗朗茨·約瑟夫一世，那就更狠，直接把維也納的老城墻全部拆掉，修成了寬闊的環(huán)城大道，然后在上面跑電車，周邊還大搞「形象工程」。

其中，就有著名的維也納金色大廳，這座建筑和巴黎歌劇院一樣，都是近代建筑，而不是古典建筑，只不過是在其現(xiàn)代化的功能外面，加了古典審美的外殼而已。

換言之，他們現(xiàn)在之所以還很好用，是因為他們的年紀并不大，千萬別把人家當成了巴黎圣母院。人家現(xiàn)在好用，不是更新之后的結(jié)果，而是人家本來就是新的，只是在外觀上「做舊」了而已！

▼ 維也納金色大廳曾是「形象工程」的代表

要真是舊的建筑或城區(qū)，不經(jīng)更新，是不太可能適應(yīng)新的內(nèi)容的。

你之所以不知道他們更新過，很可能是因為他們的更新是一種循序漸進的過程，而不是一種大張旗鼓的運動。正是由于不停地在進行「微更新」，才避免了不得不做一次「大更新」，更避免了被「強拆」的命運。

所以，我們可以說，城市是建出來的，也是改出來的。因為，城市畢竟是人類生活的舞臺，只要是舞臺，一經(jīng)建好就有相對的固定性，而生活卻是在永恒變化的。

▼ 利物浦老城區(qū)風(fēng)貌，是不斷「微更新」的疊加結(jié)果

從歷史長周期來看，當然是不斷變化的，而就其中一個小時段來觀察，又有相對的穩(wěn)定性。

于是，在這個相對穩(wěn)定的時段內(nèi)，舞臺相對于生活而言，是具有匹配度的；過了一段時間，如果生活變化了，但變化的幅度沒有那么大，那個舞臺，做一做修改就可以了，這也就是我們所談的城市更新的范疇；

如果有一天，生活有了極大的變化，不再是討論一座水磨房效率高不高，而是要干脆改成紡織廠了，那個時候的大拆大建，就將是不可避免的。

▼ 當工廠們紛紛離開城市時，他們遺留下的空間，被城市的文化需求替代，如畢爾巴鄂的古根海姆博物館區(qū)

這也就是狄更斯在《雙城記》里所描寫的那個一腳天堂、一念地獄的時代。而在經(jīng)歷了瘋狂的工業(yè)化與城市化之后，那個時代的建筑遺產(chǎn)又在世界上很多地方保留至今，并在修修補補之后，繼續(xù)適應(yīng)我們現(xiàn)代人的生活……

所以，真正的城市更新，一定要是真誠的，故而也是真實的，一定要發(fā)生在「生活的演出」和「建筑的舞臺」真正不相適應(yīng)的時候。也就是說，城市需要更新的真正動因應(yīng)當是功能與形式的沖突，當形式實在適應(yīng)不了功能時，才需要「城市更新」。

▼ 漢堡港口新城除了將部分老建筑改造為文化空間，大部分被拆除后，建造為適合「新城」需求的建筑群

這其中的大多數(shù)情況，應(yīng)當是形式追隨著功能而更新，這也正是我們在這本書里所要探討的「城市更新」問題。

但也有一種可能，那就是這棟建筑、這個空間，實在是太過重要，太有價值，那就只能要求這里的人們?yōu)榱诉@樣一種建筑形式，去修訂或約束自己的行為。要么改變?nèi)说纳睿锤膿Q生活的人。

這也正是風(fēng)貌保護和舊城保護的邏輯根源。這類的案例，在世界各地我也看過很多，更拍過很多，我們計劃再出一本關(guān)于「舊城保護」的書，來討論這方面的經(jīng)典案例。

▼ 倫敦西區(qū)的更新所取得成績，很大程度來自于人們文化生活需求的崛起，更確切的說是「戲劇文化」

而對于城市更新，我們之所以要寫這本書，就是為了在全球范圍內(nèi)找出一些相對成功的「城市更新」案例，并總結(jié)出一些共同性的東西，從而讓人們明白，在今后的城市更新工作中，采用什么樣的思路與方法，能讓更新工作更容易取得成功！

所羅門王有一句名言，「太陽底下沒有新鮮事」。這句話如果放在全球的范圍內(nèi)，那應(yīng)該是對的。

世界上那些比我們更早進入工業(yè)化的國家，相應(yīng)的也比我們更早地啟動了城市化的進程。當然，也就相應(yīng)的比我們更早遇到了城市化之后所產(chǎn)生的種種問題。而作為應(yīng)對之策，也就都不約而同地展開了城市更新，這也可以視作再城市化的一種手法。

▼ 上海黃浦濱江更新，吸取過一些倫敦南岸更新的經(jīng)驗

雖然世界各地的人們，由于地域不同，歷史不同，文化也就不同，但既然這個地球上的所有人類都不約而同地以城市作為主要聚居形態(tài)，并且還都經(jīng)歷了相對類似的城市化進程，這也就反過來證明，我們確實都是這個地球村里的一家人。

由此可知，今天在我們的城市更新中遇到的某個問題，在這個星球上的某個城市的某個角落的某個時點，肯定也遇到過……所以，我們就來看看，在這些「某個」中，有哪些是「不變」的人性和「相同」的規(guī)律！

01. 人氣

毫無疑問，這是人類最大的共性之一。

作為一種社會性的群居動物，人，是永遠往人處走的；而人，也正是人最大的樂趣。

所以，任何一座城市，任何一處空間，都有可能由于人氣旺盛而興起，也有可能由于人氣凋零而衰落；反之，則完全不成立！

自古以來，沒有任何一座城市，是由于人口增加而衰落的；反過來，也沒有任何一個區(qū)域，是由于人口減少而興盛的。

▼ 倫敦國王十字區(qū)的更新圍繞「人氣」大做文章

所以，需要進行城市更新的地方，往往就是那些人氣衰落的地方；而城市更新的目的，常常也就是要讓這些地方重新聚集人氣，重新「變得」熱鬧起來；而要想重新「變得」熱鬧，就要先重新「顯得」熱鬧，或者說，是要重新「裝得」熱鬧。

一個地方，不是因為來了人，才顯得熱鬧的，而是因為熱鬧了，方才來人的。

這件事，在人類還穿樹葉的時候，就是這個樣子；后來人類改成穿獸皮了，也還是這個樣子；再到后來，人類開始了「上衣下裳」，進而又「褒衣博帶」了，但這愛熱鬧的習(xí)性，卻是一點也不曾改變過！

▼ 蘇黎世西區(qū)更新后成為城市新的「人氣磁極」

人不變，則人性不變；人性不變，則人氣的價值不變。這其實也是城市之所以能成為城市的根本原因之一——城市更新，無非就是要有更（gēng）新的人氣和更(gèng)新的人氣！

02. 藝術(shù)

那么，在城市更新中，人氣怎么來？答曰：藝術(shù)先行！

是的，一定要有藝術(shù)，而且還一定要先行！

行走在國外城市的舊城中，你如何才能甄別，哪些地方是開始「更新」了的呢？

答案就是「有組織的藝術(shù)行為開始了。」

這里所說的「有組織」和「無組織」，是有著天壤之別的。

如果這種藝術(shù)行為是無組織的個體行為，又是發(fā)生在破敗的老城區(qū)里的，比如涂個鴉、滑個板、搖個滾，組織個行為藝術(shù)什么的，那多半并不能證明這里是要更新，是要復(fù)興了。

恰恰相反，這說明這一地區(qū)已經(jīng)足夠衰落，衰落到在這里可以干一些在其他地方干不了的事兒，也就是那些在其他地方有人管，在這里卻沒人問的行為。

▼ 倫敦肖爾迪奇區(qū)的衰落，使這里成為無組織的涂鴉區(qū)

但是，如果，這些藝術(shù)行為是由企業(yè)或政府，或者是某個行業(yè)協(xié)會，有計劃、有目的地組織的，比如，專門設(shè)立個涂鴉墻，搞個壁畫藝術(shù)街區(qū)，或者是組織個街舞比賽、搖滾之夜等，這就說明，一個曾經(jīng)衰落的地區(qū)，要更新了，要起飛了！

▼ 挪威卑爾根實施了街頭藝術(shù)行動計劃，邀請大批涂鴉藝術(shù)家在老建筑上進行藝術(shù)創(chuàng)作，促進老城復(fù)興

說實話，如果單靠這樣的文創(chuàng)行為，想要盈利是很難的。但這些文化藝術(shù)的創(chuàng)意行為，做熱場子、做旺人氣的能力還是很強的，并且啟動成本也很低。

所以，在世界各地城市更新的案例中，有一個規(guī)律是非常普遍的，也是特別值得推廣的，那就是「城市更新，藝術(shù)先行」！

03. 場景

有了藝術(shù)活動，也就有了些小人氣，在這個基礎(chǔ)之上，場景營造就要接手了，否則就多半會冷了場。

這就如同，如果你現(xiàn)在坐著成西線高鐵去成都，在快要進站時，車廂的廣播里一定會放趙雷那首著名的《成都》，而且?guī)缀跛械娜艘捕紩Ｌ貏e是那些剛來成都的游客，馬上就會有一種要在玉林路走一走，在小酒館里坐一坐的沖動。

這種時候，最需要馬上多開幾家的就是玉林路上的小酒館，而且即使消費高一點也沒關(guān)系。

因為，這群年輕人來到這里，并不是沖著「歪嘴」或「江小白」來的，而是要找到坐在玉林路小酒館里的感覺，以至于在小酒館里喝了什么酒，花了多少錢，那反倒是不那么重要了！

▼ 成都玉林路上的小酒館 | 攝影@白桂祥

這就是場景消費和消費場景——在哪里消費，比消費什么更重要；和誰一起消費，比如何消費更重要。

這也就能解釋，為什么在城市更新中，第一批開業(yè)的新商業(yè)，一般不是酒吧就是咖啡店，從來不是什么便利店。

因為，這樣的商業(yè)都明確地指向了那些來找感覺的人。他們本不是這里的人，對他們而言，這里是能找到新感覺的「新地」；對「這里」而言，他們就是能帶來新的消費的「新人」。

場景營造的最終目的，就是為特定的新人營造特定的場景，用特定的場景吸引特定的新人。

▼ 成都猛追灣更新融合了場景營造

那么，什么樣調(diào)性的場景，最適合在需要更新的老城區(qū)里營造呢？

04. 記憶

有一種說法，叫做「在這座城市歷史上，每一個發(fā)生過的歷史時期，都有權(quán)利在城市中留下屬于自己的記憶」。對于這種說法，我不知道你相信不相信，反正我是相信了；而且這世界上，絕大多數(shù)發(fā)達國家的民眾，也都相信了。

▼ 北京首鋼園更新，保留下城市對工業(yè)歷史的記憶

記得有一次，我?guī)е镜耐略谌毡镜哪硞€城市考察，面對著一條小街中那些密密麻麻的電線桿，以及電線桿子上纏繞著的亂七八糟的電線，同事們非常不解地問我，為什么其他地區(qū)都整治了，單單就這個地區(qū)不整治呢？

我告訴他們，這塊城市片段，是作為「原真性」的歷史遺跡保留下來的。

如果這段歷史上的街景是整整齊齊的，我們就應(yīng)該保留整整齊齊；如果這段歷史上的街景是亂七八糟的，那我們在保留這一段歷史記憶時，也就應(yīng)該完整地保留這些亂七八糟，這樣才是真正的記憶！

▼ 德國弗萊堡的街巷水渠曾是城市飲水渠和消防設(shè)施，在數(shù)次城市更新中得到保護，成為城市記憶

作為生活在大歷史中的一員，我們應(yīng)該把這些已經(jīng)經(jīng)歷了的歷史，以及這些歷史在城市中留下的記憶片段，多多少少剪下來那么一段，在城市更新中，將其完整地保留下來。

并利用這樣的記憶載體，向我們城市中的新人，向我們歷史中的后人，去展示，去呈現(xiàn)，甚至去出售這些歷史記憶。這樣，我們就不但能對得起歷史，也能對得起城市；不但無愧于祖先，也能不負于子孫。

▼ 北京前門三里河的更新，重現(xiàn)北京的「水鄉(xiāng)」記憶

在城市更新中，一定要保留一些在地性的，原真性的歷史記憶。這些曾經(jīng)的歷史記憶，不應(yīng)是我們更新時的歷史負擔，而應(yīng)是我們城市中用于打造場景、吸引新人的銳利武器！

05. 新人

之所以要更新，是因為變舊了！沒有「變舊」，也就沒有更新的必要了。那么這所謂的舊城區(qū)，究竟是什么變舊了呢？

事實上，主要是人變舊了。

只要人不舊、人不少、人不窮、人不斷，這老城區(qū)是不會變舊的。因為，作為「石頭砌出來的史書」，建筑這東西，其實不怕用，使用就是最好的保護，同汽車一樣，房子最怕「放」，沒有人住空置在那里，房子是很快就會壞掉的。

這也正如我們開篇就講過的，「人氣」才是城市更新的核心問題。

▼ 日本很多城市的衰落，是因為「人氣」的衰落

你去看看那些歐洲千年古城中的繁華商業(yè)街，由于地處市中心，也就千年不斷人；由于千年不斷人，也就有人一直在做著不間斷的維護和更新。

因此，一直都在「修舊」，而且修舊過程中，還都很注意「如舊」。

因為，這些房東、店主都非常清楚一件事，你之所以來到他們家里喝咖啡，不是因為這里的咖啡豆是1,000年前的，而是因為這間咖啡屋是1,000年前的。所以，他們既然做的是「倚老賣老」的生意，那當然，也就要對這些老建筑「修舊如舊了」。

▼ 英國約克千年老街——謝姆伯街（肉鋪街）

相反，咱們中國有許多工礦區(qū)，以及那些為工礦區(qū)所配套的居住與生活設(shè)施，這些建筑若論歲數(shù)，基本上和我是同年的，頂多也就是年過半百而已。結(jié)果一旦人去樓空，那種衰敗破舊的速度是讓人吃驚的！

對于這樣的生活舞臺，如果我們只是去做一些舞臺的翻新與修繕，而不去請來新的演員持續(xù)上演新的演出，那這樣的更新是沒有意義的，更新后的建筑也會因為沒有人的使用，而再次衰落下去。

▼ 衰落的礦區(qū)

對于一片舊城區(qū)而言，新的業(yè)主、新的租客、新的顧客、新的游人，在這四者中，至少要有一者是「新人」，一個老城區(qū)，才真正有可能通過更新而復(fù)興。這些人，有錢的要來捧個錢場，沒錢的也要來捧個人場。

如果完全沒有新人來捧場，單靠留在這里的老人們，是不太可能獨立完成這里的城市更新的。要是能更新，他們自己早就更新了。因為，最愛這片城區(qū)的，肯定是他們；與這片老城區(qū)利益關(guān)系最大的，也是他們。

▼ 老城需要「新人們」，不管他們是來捧錢場的，還是來捧人場的

正是由于這里的內(nèi)生動力不足，才需要借助外力來進行相應(yīng)的城市更新。

而在城市更新的各種推動力量中，比之前期搞計劃的政府和中期做投入的開發(fā)商，那些更新后期，肯來這里買房子的、租門面的、開商店的、喝杯酒的、買東西的，都算是「新人」。

他們穿城過巷，為了追尋某個歷史記憶，為了體驗?zāi)硞€消費場景，就花著自己的錢，用著自己的時間，來到一片與自己原本毫無關(guān)系的土地上濟濟一堂、把酒言歡。

▼ 成都寬窄巷子營造的消費場景

那么，他們是一群什么樣的人呢？

他們是一群有追求的、有理想的、有愛心的人，是一群追求高級情趣的人！并且還是一群純粹的人，一群純粹的新人，而這群「純粹的新人」也正是我們在城市更新中最需要著力吸引的人！

06. 產(chǎn)業(yè)

有了新人，我們就可以干一些新事兒了！

最值得干，也是必須干的新事兒，就是產(chǎn)業(yè)。

如果沒有適合于更新后的區(qū)域所應(yīng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，那么就不可能真正提振這塊區(qū)域的稅收，這樣一來，是無法達到城市更新的經(jīng)濟平衡的。有很多的城市更新投入，并不要求當期就能收回成本，是可以算作長期投入的。

但畢竟這長期的投入，也是投入，是投入就是要算賬的。

所以，絕大多數(shù)的城市更新地區(qū)，還是要有產(chǎn)業(yè)、有稅收的。反過來說，如果一個地方已經(jīng)更新過了，但是卻既沒有產(chǎn)業(yè)，也不產(chǎn)生什么稅收，你還告訴我，這樣的更新也產(chǎn)生了活力，那我是不太相信的！

▼ 倫敦Clerkenwell街區(qū)更新，選擇了設(shè)計產(chǎn)業(yè)作為更新可持續(xù)的支撐

事實上，現(xiàn)在，適合于城市中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型還是很多的，二產(chǎn)、三產(chǎn)都有。三產(chǎn)中的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，肯定是適合于市中心的，相信這個大家都知道。

但很多人可能不知道的是，現(xiàn)在有很多的二產(chǎn)，也是適合于市中心的，比如3D打印和許多典型的智能制造，在美國的紐約有一個規(guī)模很大的都市制造業(yè)，就是3D打印。

而且，這些在都市里的工業(yè)區(qū)還有一個專門的名字，叫工業(yè)商務(wù)區(qū)（Industrial Business Zones，IBZ）。

▼ 紐約布魯克林海軍造船廠更新后成為「綠色科技制造中心」

這正是時代的進步送給我們老城區(qū)的禮物。以前的制造業(yè)，技術(shù)基礎(chǔ)本身是落后的，高耗能、高噪音、高污染，而且還是低效益。

而現(xiàn)在的都市制造業(yè)都是建立在先進的智能制造技術(shù)基礎(chǔ)之上的，低耗能、低噪音、無污染，而且還是高效益，放在市中心，那是一點問題也沒有的。

所以，我們在做城市更新時，特別是做老舊工業(yè)區(qū)的城市更新時，不見得一定要「退二進三」，也可以是「退二優(yōu)二」，也就是說不見得一定要把老廠房都打造成文創(chuàng)區(qū)，完全可以是退出落后的第二產(chǎn)業(yè)，進入更為先進的第二產(chǎn)業(yè)。

▼ 蘇黎世歐瑞康工業(yè)區(qū)更新后，成為ABB等企業(yè)的研發(fā)制造中心

換言之，城市更新的最終結(jié)果，最好是有好的產(chǎn)業(yè)引入，而現(xiàn)在適合放在老城區(qū)里的產(chǎn)業(yè)類型也是非常多的。

在這本書的案例中，就會有很多的體現(xiàn)，然而，如果你把這些案例都仔細地看一遍，就會發(fā)現(xiàn)，最適合放在老城區(qū)里的產(chǎn)業(yè)，而且還是最有技術(shù)含量，也是最有稅收潛力的產(chǎn)業(yè)，就是——研發(fā)。

07. 研發(fā)

是的！你沒有看錯，我直接把科技研發(fā)當成了一種產(chǎn)業(yè)，因為，它不但是有稅收的，而且還可以是有高稅收的。

原來我們發(fā)展產(chǎn)業(yè)的邏輯是產(chǎn)、學(xué)、研，而在科技高度發(fā)展的今天，隨著多數(shù)的產(chǎn)業(yè)中科技含量的日益提升，我們現(xiàn)在再做產(chǎn)業(yè)，其邏輯就應(yīng)該變成「研、學(xué)、產(chǎn)」，而且這個「研」字，還可以單獨形成產(chǎn)業(yè)，直接換效益。

▼ 蘇黎世西區(qū)更新后，成為瑞士重要的科技研發(fā)中心

比如在醫(yī)學(xué)研發(fā)領(lǐng)域，2019年12月1日，我國正式施行新版《藥品管理法》——這也是我國第一次將MAH（上市許可持有人制度，Marketing Authorization Holder）寫入《藥品管理法》。

2021年，適用于醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)的MAH制度也隨著修訂后的《醫(yī)療器械監(jiān)督管理條例》正式出臺。這兩項制度的內(nèi)涵與作用，當然是非常豐富的。

但是，如果讓我們做一下最為直接的解讀，那就是在此之前，藥品和醫(yī)療器械，是誰生產(chǎn)、誰負責、誰收益；而有了這兩個制度之后，就將逐步轉(zhuǎn)向誰研發(fā)、誰負責、誰收益。

這樣一來，就會出現(xiàn)許多只做研發(fā)，不做生產(chǎn)的生物科技公司，甚至還會有許多「把研發(fā)當生產(chǎn)，把技術(shù)當產(chǎn)品，把專利當商品」的企業(yè)，這些以CRO（外包研發(fā)機構(gòu)）為代表的研發(fā)機構(gòu)，本身雖然占地面積都不大，但其稅收貢獻能力卻很強。

▼ 瑞士巴塞爾諾華制藥的「知識園區(qū)」，始于城市更新

在一座改造好的舊樓中，如果裝入了這樣一家優(yōu)秀的研發(fā)機構(gòu)，一年產(chǎn)出上億的營業(yè)收入，也是完全有可能的！所以，現(xiàn)在大量的城市更新項目，特別是歐洲和美國許多大城市的城市更新項目，都把研發(fā)機構(gòu)的引入當作首選。

很多人都知道美國波士頓的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是很發(fā)達的，其研發(fā)能力更是世界一流的。但很多人不知道的是，這些研發(fā)機構(gòu)很多是在波士頓肯德爾廣場區(qū)域內(nèi)，那就是一個典型的城市更新項目。

▼ 波士頓肯德爾廣場區(qū)域

那么，看到這里，你可能會問一個問題：城市更新是需要研發(fā)機構(gòu)，那這些人見人愛的研發(fā)機構(gòu)為什么不到那些專門的科技園區(qū)里去，而要留在這些老城區(qū)里呢？

答案很明確，因為，科學(xué)家們更喜歡豐富多樣的城市生活。

▼ 紐約硅巷的崛起，與其豐富多樣的城市生活密不可分

在上中學(xué)時，我們一提到科學(xué)家，總要在后面加上兩個字「爺爺」，仿佛不等到爺爺這個輩上，是當不上科學(xué)家的。

其實這是個很大的誤解，我們中國的科技工作者，在2018年時，平均年齡是35.9歲，這些年來，還在進一步下降，如果具體到科研一線，那平均年齡大多就都低于30歲了。

這些30來歲的年輕人，可不太會喜歡園區(qū)里的清靜與單純，而更喜歡城區(qū)里的熱鬧與豐富。如果你要問問他們最喜歡的生活配套設(shè)施是什么，回答最多的應(yīng)該是咖啡廳和酒吧！

▼ 倫敦東部科技城的咖啡廳內(nèi)，聚集的科創(chuàng)工作者們

事實上，很多科研成果的靈感乍現(xiàn)，就是在咖啡廳或酒吧里聊出來的，這正如同人類那兩位發(fā)現(xiàn)了DNA雙螺旋結(jié)構(gòu)的科學(xué)家一樣。

因為，科學(xué)家是特別需要交流的一個群體。所以，他們喜歡過的日子，叫做「和一起生活的人一起工作，和一起工作的人一起生活」，一聽這句話就知道，這種對生活與工作「無邊界」的要求，當然是在更新過的老城區(qū)更能獲得滿足。

▼ 倫敦國王十字區(qū)作為新崛起的創(chuàng)新區(qū)，無處不在的交流空間，成為一大特色吸引力

所以，如果說那些處于城市郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)園是在用「樂業(yè)帶動安居」，而這些城市更新后的老城區(qū)就是在用「安居帶動樂業(yè)」，用「生活帶動生產(chǎn)」，這樣的趨勢只會越來越明顯。

因為，我們現(xiàn)在的年輕人，他們喜歡奮斗，但他們可不喜歡艱苦奮斗。

因此，針對這些愛生活、愛聚集、愛打卡，也追流量的年輕人，更新后的老城區(qū)既可以在內(nèi)容上「推陳出新」，還可以在形式上「倚老賣老」。把那些過去經(jīng)歷過的輝煌與失落編織成今天可體驗的故事與傳說，從而在過去的土地上，更新出今天的舞臺，進而再去演出明天的劇目……

▼ 波士頓南灣科創(chuàng)區(qū)更新后，除了為年輕人們配置了酒吧、餐飲、劇場外，還有各類博物館

在這樣一個流量為王的時代，我們更應(yīng)該對更新過的老城有信心，因為，相對于新城與新區(qū)，那些看上去有點滄桑感的老城，也正是更有故事的地方……