作者：炸天團

來源：地產(chǎn)大爆炸

2026年的房地產(chǎn)市場，正在不起眼的角落發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

在很長一段時間里，法拍房被視為樓市的“下水道”，它是債務違約的終點，也是膽大散戶和專業(yè)炒房客的“撿漏樂園”。

但在剛剛過去的2025年，當法拍房開始因為低價成交而反噬正常房價時，一群特殊的“超級買家”果斷進場了。

從廣州南沙到海南海口，甚至跨越蘇滬，在法拍房市場上，地方國資不再是零星試水，直接帶著資金入場，開啟了“打包清場”模式。

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國資進場“打包”

不久前，廣州南沙逸濤雅苑四期的法拍現(xiàn)場，出現(xiàn)了一筆“神操作”。

這批共計88套的全新毛坯住宅，原屬于已爆雷房企陽光城，因拖欠平安銀行債務而被強制拍賣。

按以往的經(jīng)驗，這種大批量房源集中上架，通常的結局要么是流拍，要么是被各路散戶一套套慢慢瓜分，很難快速出清。

但結果卻有些出人意料：首次上拍，這批房源即全部成交，成交總額突破8000萬元。

穿透交易背后的買家名單，廣州南沙城市運營有限公司的身影赫然在列，它一口氣拿下了其中超過60套房源。這家企業(yè)的背景并不簡單，其背后是南沙開發(fā)區(qū)管委會和廣東省財政廳，是標準的“國家隊”。

吸引國資果斷出手的核心邏輯，在于極致的性價比。

成交數(shù)據(jù)顯示，這批房源的單價僅為6657元至7629元/平方米。作為對比，貝殼找房上同小區(qū)的二手房掛牌價普遍在1萬元至3萬元/平方米。這已經(jīng)不是腰斬了，是“膝蓋斬”。

這種“地板價”掃貨并非廣州孤例，這股風潮正在全國核心城市多點開花：

在長沙，停擺多年的“恒大童世界”項目被湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團以2.83億元的底價拍回，國資充當了爛尾項目的白衣騎士；在福州，鼓樓區(qū)國資斥資7000多萬，拿下了位于核心地段爛尾的“宜發(fā)得貴城”2號樓。

更有意思的是，部分長三角國資不僅買本地，還開啟了“跨城抄底”模式。

蘇州國資趁著上海商業(yè)資產(chǎn)價格回調(diào)，以約5.6折的價格將上海中福古玩城的商業(yè)資產(chǎn)收入囊中；

湖州國資則遠赴海南，在海口以1.39億元“包圓”了中海國際中心2號樓的37套房產(chǎn)，折合單價僅9000出頭，不到該項目高峰期備案價的三分之一。

從大灣區(qū)到長三角，再到自貿(mào)港，國資顯然不再滿足于零星的嘗試，而是開始成批次、規(guī)模化地在法拍平臺進行戰(zhàn)略性“掃貨”。

02

必須切斷的“砸盤鏈條”

國資為什么選在這個時候大規(guī)模進場？

表面看是抄底，深層看，其實是一場“底價保衛(wèi)戰(zhàn)”。

這可能源于2025年市場數(shù)據(jù)揭露的現(xiàn)實：單純依靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)，法拍房市場已陷入困境。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，雖然掛拍量激增，但成交越來越難，平均折價率已深至7.4折。這一現(xiàn)象如果不加干預，法拍房將從樓市的出清渠道，異化為擊穿價格底線的“刺客”。

原房改課題組組長孟曉蘇就曾一針見血地指出，法拍房作為強制變現(xiàn)資產(chǎn)，其極低的成交價往往會迅速成為小區(qū)的“新估值錨點”。

試想一下，當海口中海國際中心的成交價跌至備案價的三分之一時，該區(qū)域所有寫字樓的估值邏輯都會瞬間坍塌。如果任由這種“法拍低價—估值崩塌—更多斷供”的負反饋螺旋蔓延，整個城市的資產(chǎn)價格體系將面臨失控風險。

所以說，之前的一系列國資掃貨動作，就有了更深層的戰(zhàn)略解釋：底價保衛(wèi)戰(zhàn)。

無論是蘇州國資跨城買入上海資產(chǎn)，還是長沙國資接盤恒大項目，本質(zhì)上都是資金雄厚的國資，在資產(chǎn)價格自由落體時，人為地打入了一根“止跌樁”。

這些超低價籌碼被國資收編后，不再作為可售商品房流入市場砸盤，從而切斷了價格下跌的傳導鏈條，為市場保留了最后的體面。

03

國資的算賬邏輯

當然，國資也不是慈善機構，既然是生意，就得把賬算明白。

首先，這是一筆抄底獲利的經(jīng)濟賬。 

相比于在一級市場高價拿地、費時費力搞開發(fā)，法拍渠道的收儲成本極低。這種“地板價”收購為國資提供了絕佳的安全墊，使得未來無論是將項目改造為保租房長期運營，還是作為重要的人才安居資產(chǎn)持有，其租金回報率都更容易覆蓋資金成本。

其次，這是一筆化解風險的金融賬。

法拍房的源頭大多指向銀行的壞賬。無論是陽光城的住宅還是恒大的文旅項目，本質(zhì)上都是趴在銀行賬上的“死資產(chǎn)”。國資接盤，資金最終流向了作為債權人的銀行。

這個過程可以說是一石三鳥：銀行拿回了資金，消除了不良率；地方完成了保障房籌集指標；市場上的顯性庫存也減少了。

不過，這也意味著隨著國資整盤收購模式的跑通，以后想在法拍房里“撿大漏”的機會，可能越來越少了。

優(yōu)質(zhì)、成規(guī)模、產(chǎn)權清晰的法拍資產(chǎn)，未來將越來越多地被正規(guī)軍提前鎖定。留給個人買家的，可能只剩下產(chǎn)權復雜、難以盤活的硬骨頭。

結語

國資“掃貨”法拍房，不僅是一次簡單的資產(chǎn)易手，更是房地產(chǎn)風險出清步入深水區(qū)的明確信號。

站在2026年看樓市，一個新的“雙軌制”格局正在加速成型：

一邊是國資主導，通過法拍等渠道低成本收儲，構建起托底民生的保障房體系；另一邊是商品房市場，在剝離了那些“砸盤”的不良資產(chǎn)后，終于有機會卸下包袱，回歸正常的價值邏輯。

當然，這盤大棋最終能否走通，關鍵還在于后半場。

只有當這些低價資產(chǎn)真正轉(zhuǎn)化為長期持有的保障房，而非簡單的倒手獲利，這才能真正成為一場民生與市場的雙贏。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 國家隊進場掃貨，法拍房邏輯變天了？