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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
面對這些流動性欠佳的資產，榮盛給出了兩條路，要么到期回購，要么承諾保值，不增值就自掏腰包補足差額。
觀點網 榮盛發展的“以物抵債”大戲，再次拉開帷幕。
最新消息顯示，榮盛發展拿出了十三處商鋪、車位、酒店等壓箱底的家當，對現存債務進行沖抵，一口氣化解26.51億元的債務。
雖說“以物抵債”已是榮盛的經典戲碼，但這次新增的“售后彩蛋”卻讓人眼前一亮。
公告明確，資產沖抵相關債務之后，公司還搭上兩種“售后計劃”，其一是在約定期限內進行回購回轉；其二則是保留運營權，并立下業績“軍令狀”，如若考核未達標，需由公司進行現金補償。
顯然，這類流動性較差的資產已經很難繼續打動債權人們，他們期待的，終究是更實在的現金流動與確定性。
以物抵債
榮盛發展的資產大挪移再次上演，這次甩出的是13處商鋪、車位與酒店大禮包，直接沖抵了26.51億元債務。
最新消息顯示，近日，榮盛發展發布了長達26頁的債務重組報告，通過債務轉讓、豁免、以物抵債、債務加入等方式進行化債。
首先，面對中信金融河北的9.74億元債務本金及重組寬限補償金、違約金，榮盛發展使出一招“金蟬脫殼”，由第三方廊坊開發區榮金房地產開發有限公司接盤債務，再由中信豁免部分款項。
公告明確，豁免后的債務金額為9.74億元，換言之，簡單轉手后，榮盛發展輕松甩掉重組寬限補償金和違約金。
緊接著，公司再以“以物抵債”的方式，完成最后一擊，將債務轉化為實物資產。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
另一邊，與濟南鐵盛的存續3.67億元債務，榮盛則玩起了拆分術。先讓中信金融河北以2.395億元的代價收購上述債權并豁免部分，豁免后，債務瞬間“縮水”至2.4億元，而這部分債務，同樣由第三方接盤，繼續以實物資產沖抵。
但收購價與債權本金之間，仍剩余0.922億元的差額，面對近億元的債務，濟南鐵盛可不愿吃下“啞巴虧”。對此，榮盛發展同樣祭出了“第三方接盤+以資抵債”的手法進行資產化。
至于子公司盛宏地產與廊坊銀行之間的4.15億元債務，榮盛選擇“部分抵債、部分留保”，其中3.33億元以資產沖抵，剩余部分則繼續提供抵質押擔保。
最后，面對超安園林14.85億元未結債務，榮盛發展則上演“債務接龍”。
公告明確，超安園林又與廊坊銀行有14.85億元的未清償債務，榮盛發展選擇主動加入其中9.77億元，并再次通過“以物抵債”完成化解，剩余部分同樣留保。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
整場操作中，榮盛共拿出13處商鋪、車位、酒店等資產，評估價值約26.17億元，最終實現超過26.51億元的債務沖抵。
對榮盛發展而言，這場“資產換債務”的大戲，可謂一舉三得，既消化了難變現的存量資產，又緩解了現金流壓力，還快速提升化債效率，美化了財務報表。
不過，值得注意的是，此次債務的接盤俠廊坊開發區榮金房地產開發有限公司，實則為榮盛發展的關聯公司。該公司成立于2016年10月24日，注冊資本3000萬元，該公司由廊坊匯督持有72%股權，榮盛發展則持有剩余權益。
在2025年中期財報中，榮盛發展還為上述控股公司8.33億元融資進行了擔保。
換言之，這個所謂的第三方公司，更像是榮盛發展“左手倒右手”的一場資產騰挪術。
對賭協議
實際上，自2025年推出“以物抵債”玩法以來，榮盛發展已經悄悄化解了超過85億元的債務。
最近一次是在1月19日，當時榮盛發展上演了一場“以物易股、資產收購、以物抵債”的連環計，僅用價值2500萬元的資產，卸掉了近億元的債務包袱。
不過，當時觀點新媒體便提出，榮盛發展用于抵債的資產多位于低能級城市，且大多為流動性較差的商鋪、車位，這些“沉睡資產”在眼下的市場環境中，究竟能有多少增值潛力？未來又該怎么變現？
面對這些疑問，榮盛發展在此次的公告中也明確提出了“售后方案”。
其一，針對濟南鐵盛那筆0.922億元的債務，榮盛發展計劃用部分商業用房及車位進行沖抵，同時，公司與第三方簽下了“三年之約”，到期后，可按原價回購回轉。
從另一個角度來看，這場近億元的債務化解，表面看是“以物抵債”，但其本質卻更像一筆用不動產外殼包裝過的融資，資產只是短期出表，債務并未真正消失。
不過，對榮盛發展而言，這至少換來了寶貴的三年緩沖期。
其二，而涉及中信金融河北、廊坊銀行及超安園林的25.24億元抵債資產，再加上此前與廊坊財達、廊坊金達尚未處置的33億元擔保財產，榮盛發展則與金融機構簽了長達8年的“資產托管+對賭協議”。
根據協議，在約定的8年時間里，上述資產每年需實現3%的增值目標。如若考核達標，超額部分將作為榮盛發展的委托管理費；如若考核未達標，將由公司現金補足。
也就是說，面對這些流動性欠佳的資產，榮盛給出了兩條路，要么到期回購，要么承諾保值，不增值就自掏腰包補足差額。
此番“售后保障”無疑給債權人吃下一顆定心丸，但也意味著，榮盛發展將長期背負資產運營的績效壓力與補足風險。
更值得思考的是，這種以“保值承諾”換取債務展期的模式，是否也折射出公司手中資產的實際議價能力正在松動？
翻看2025年中期報告不難發現，截至期末，榮盛發展存貨規模高達994.43億元，其中365.5億元已用于融資抵押。存貨中，開發成本約674億元，開發產品約293億元，而出租開發產品僅不到700萬元。
而報告期末，公司的短期借款仍有8703.66萬元，應付票據及應付賬款261.02億元，應付利息62.95億元，一年內到期的非流動負債為256.76億元。
換言之，榮盛發展手中的資產不算少，但能動的卻不多，面對持續到期的債務洪流，“以物抵債”這張牌還能打出多久？當可抵之物越來越少，接下來榮盛發展又該何去何從？
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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