中心城區衰退,已成為困擾全球城市發展的「制約因素」。

▼ 北京前門更新成為舊城更新代表之一

實際上，舊城要實現復興，不只要在空間上做到「城市上建城市」，更要實現「投資回報」的可持續。

▼ 利物浦老城更新主要由各類商業機構投資完成

這意味著，舊城更新的「瓤」比「殼」更重要，更新是否可持續在于選好「瓤」。

▼ 倫敦西區更新后，大力發展「戲劇產業」

選好「瓤」，是不是高枕無憂？

比如波士頓西區。這片老城區，于20世紀中后期開始大規模的更新建設，試圖重塑城市中心。隨著政府辦公、旅游業、房地產業的置入，發展態勢一片大好。

▼ 波士頓西區更新前后對比（來源：Wikipedia）

隨著創新經濟的崛起，城市人口、企業涌向波士頓128公路科技產業帶、肯德爾廣場、波士頓南灣等新一代的經濟中心，「落伍」的波士頓西區在短暫繁榮后，再次回到起點。

▼ 位于波士頓西區市政廳區域，主體出自Kallmann McKinnell & Wood設計公司，廣場由貝聿銘設計。由于嚴重缺乏人氣，被媒體稱為「行將死在葡萄藤上」的區域

如今，在創新就是競爭力的時代背景下，老城區選擇科技創新作為產業內核無疑是最優解。

在公眾號《科技創新區如何崛起》一文中曾經提到，如今的科技創新，是依托大學、院所、研究機構等「錨機構」發展壯大，這些創新核心要素恰恰是老城區最為缺失的。

▼ 依托「錨機構」麻省理工學院，發展起來的波士頓肯德爾廣場科技區

紐約「硅巷」，巴塞羅那「22@知識區」，倫敦「硅環島」……都已給出了明確的答案。其中，從「城市傷疤」逆襲為「倫敦小硅谷」的東倫敦科技城，最具代表性。

▼ 東倫敦科技城局部俯瞰

東倫敦科技城位于倫敦東區，歷史上一直是貧民、移民的聚集區，也曾是「開膛手杰克」的出沒之地。二戰后重建為服裝、印刷為主的輕工業區。20世紀50年代開始，制造業衰落，倫敦東區又回到臟、亂、差狀態。

▼ 20世紀初的倫敦東區（來源：Wikipedia）

直到1990年代，實施至今的三輪更新，才扭轉區域的命運。如今這里已是英國科技企業最密集（已超過1600家）、全球人才密度最高的創新區。

01 藝術化更新，重塑區域認知

東倫敦科技城30余年的更新，始于自下而上的推動，再由自上而下統領得以實現。

與其它老城區的更新歷程一樣，倫敦東區最早的更新是因閑置的廠區、低廉的租金、便利的交通（三條地鐵線，及通往歐盟各國的歐洲之星國際列車），1980年代成為Damien Hirst（如今英國成交價最貴的當代藝術家）等藝術家們的創業地。

▼ Damien Hirst在倫敦東區創作的藝術作品

這里也是倫敦最早實行涂鴉合法化的區域，來自全球的涂鴉大師在此創作，吸引到年輕人來此打卡。有了人流量，沿街的商鋪逐漸復蘇。

▼ 涂鴉合法化讓倫敦東區發展了「涂鴉旅游」

就這樣，倫敦東區的早期更新，在藝術的氛圍中改變了人們對區域的認知，逐漸發展成為倫敦最具個性、藝術范兒的街區。 

02 文創化更新，再造區域環境

倫敦東區自下而上的更新，對區域最主要的作用是獲得年輕人的認可。藝術作為一類產業，并沒有成為支撐區域經濟發展的支柱，倫敦東區依然在衰退的路上。

作為新英國計劃的一部分，倫敦的定位是成為「創意之城」。位于倫敦西區與倫敦金融城之間的倫敦東區，成為創意之城的首選地之一。

▼ 霍克斯頓區域是倫敦東區內，最早的創意聚集區

在政府扶持下，一批新銳設計師開始把工作室搬到倫敦東區。政府通過基礎設施的改造，如單車道改為雙車道，使東區的市政網絡匹配上城市需求。

▼ 此階段的主要圍繞道路、管線等這些老舊的基礎設施展開更新

創意行業的進入，促進區域老建筑更新以創意行業喜愛的形式，即「設計感」方向發展。涌現出眾多的開放式工作室、時髦公寓、藝術展覽館，以及設計師經營的「潮牌店」等。

▼ 創意業的引入，使區域的環境面貌特色從「涂鴉」轉向「新舊結合」的設計感

▼ 眾多新增的店鋪，由區域內的創意企業、設計師經營

至2000年初，倫敦東區從形象到內容，真正的完成了一次更新。只不過，倫敦東區創意產業無論是規模、影響力，還是帶動力，完全無法與「隔壁」文化底蘊深厚，創意設計業聚集的倫敦西區、倫敦南岸文化區相提并論。

也就是說，創意產業是在減緩倫敦東區的衰敗速度，談不上復興。

03 多維度更新，實現產業躍

2008年，金融危機爆發，倫敦金融業對GDP的貢獻連續兩年出現負增長，大量企業裁員、倒閉。這讓英國政府重新審視高度依賴金融業的風險性，開始尋找新產業方向。

低廉的房租、便利的交通、藝術化的氛圍、潮牌的生活配套，以及靠近金融城資本的優勢，讓Dopplr、Last.fm、Redmonk、MOO、Trampoline Systems、AMEE等30多家互聯網初創企業，扎堆在東區的老街地鐵站（Old Street）周邊。

▼ 硅環島俯瞰

2010年10月，新上任的首相卡梅倫，宣布發展科技產業。政府將在未來4年里，創建一系列技術創新中心，促進英國高科技產業的發展。同年11月，政府投入4億英鎊，以硅環島為核心，打造——東倫敦科技城。

▼ 硅環島區域的代表性科技企業分布

東倫敦科技城整合城市的各類資源，搭建科技創新產業的「生態圈」，為倫敦探索新的產業方向。

①. 管理機構——科技城投資集團

由英國貿易投資總署，招募科技領域企業家（如諾基亞全球主管Gerard Grech），成立「技術城投資集團」（TCIO），旨在孵化東倫敦科技集群。

②. 資金來源——金融城融資平臺

初期，扶持資金由政府出資。更多的資金來源，是通過科技城投資集團與金融城合作的融資平臺提供，為不同階段的初創企業提供不同支持。

▼ 科技城融資平臺的「戰績」

③. 政策支持——稅賦優惠政策

政策方面主要有：頒布專利盒政策，將具有專利的企業所得稅降低10%；修改IPO規則，進一步支持進入到成熟期的科創企業；推動研發稅務優惠。

④. 創新機制——提升科創質量

科技城構建了創新促進機制，確保不同發展階段的公司，均會獲得助推。

▼ 科技城搭建的的六大科創孵化創新平臺

初創企業：除了前面提到的政策扶持外，科技城將收購建筑中的一部分空間，用作科技孵化區，包括：支持機構（50家）+加速器(60個)+共享辦公（100處）。

▼ 科技城內的共享辦公

成長企業：進入該階段的企業會進入「未來五十」計劃階段，未來五十指：扶持在英國進入B輪融資發展最快的50家科創企業，英國政府每年為企業量身定制扶植計劃，幫助其發展。

▼ 入選未來五十計劃企業的基本要求

成熟企業：由歐洲區域發展基金（ERDF）與科技城聯合，為企業提供跨區域的發展計劃、制造商貿易展覽會、一對多研討會等服務。

⑤. 人才機制——人才專項簽證

針對缺少「錨機構」導致人才緊缺的問題，科技城與政府聯合推出英國「人才標準界定工作」準則，向全球杰出技術人才開放大門。政府推出了針對數字產業的技術簽證——Tier1。

▼ 科技城Tier1簽證流程示意

Tier1允許科技城為境外的科技人才提供擔保，從而使他們不需要雇主的擔保，就可以前往英國工作。目前，在英國科技公司的非英籍員工比例，已經超過50%。

東倫敦科技城的環境，雖然已有藝術化、潮流化的基底，但已跟不上創新產業對配套的需求。于是，東倫敦科技城采取強化優勢、補齊短板的方式，進行新一輪的更新提升。

▼ 「新舊結合」的東倫敦科技城

①. 提升已有「更新成果」，塑造特色生活

環境提升：對前兩輪的更新成果進行強化，目標是將老城區轉化為吸引年輕人的活力中心。

▼ 科技城依然是全球各地涂鴉大師的作品展示窗口

▼ David Cerny 的藝術裝置

潮設計已成為區域內建筑微更新的「默認選項」。人們行走其中，好似置身各式展覽中，成為東倫敦科技城別致的城市風景線。

▼ 新舊結合的設計感，成為東倫敦科技城的環境新特色

生活提升：隨著來自全球的科技企業、人才的涌入，既往的生活配套已是「供需失衡」，新一輪的配套升級開啟。

如全球首家臨時購物中心BOXpark，于2011年開始營運，是全球最環保的購物中心。BOXpark將舉辦各種活動和演出作為核心功能之一，旨在激發地區的文化活力。

▼ 裝箱公園BOXpark，不僅是商業，也是各類活動舉辦地

此外，東倫敦科技城努力將自身塑造為美食之旅目的地，孵化出一批匯聚各國美味的網紅餐廳，吸引游客來此打卡。

▼ 餐飲與活動空間相結合的Tramshed餐廳

②. 補齊「產業需求」，營造創新氛圍

為進一步引入科技企業、留住人才、激發創新，東倫敦科技城將「職住平衡」「非正式交流空間」視為首要更新目標。

高密度的職住平衡：東倫敦科技城規劃未來5-10年內，在用地局促的情況下，實現職住平衡。高密度、綜合性，無疑是唯一的選擇。如硅環島的the Atlas公寓，高度達152米，商業配套齊全

▼ the Atlas公寓

▼ 地標性的Bezier Apartments公寓

在辦公空間方面，主要通過舊建筑結構更新與拆除重建方式獲得。

▼ 谷歌Campus London

▼ 局部更新的建筑綜合體

無處不在社交網絡：麻省理工學院的研究顯示，80％的突破性創新并非在正式會議或頭腦風暴工作坊里發生，而是跨學科之間非正式交流的結果。

▼ 東倫敦科技城多樣化的社交空間

除了公共空間的社交空間打造外，還增加咖啡館、書店這些容易激發社交的商業場所。有了交流場所，還需要各類活動運營促進社交。

▼ 東倫敦科技城舉辦的美食節

如成立行業交流協會tech meetups，舉辦編程、區塊鏈等各類專業領域的非正式交流活動。有關創業者的聚會和論壇每周都會有。

▼ 公共空間舉辦的交流活動

東倫敦科技城還為企業與用戶之間提供交流機會。如將公共空間變為科技產品的測試區，吸引公眾參與，加速產品的迭代。

▼ 東倫敦科技城內測試的Bluecity共享車

此外，東倫敦科技城在營銷戰略上，下足了功夫。如2013年，由政府、企業、學者、投資人聯合的倫敦科技倡導小組（簡稱TLA）成立（目前成員超過6000人），負責在各自領域為科技城站臺宣傳。

04 總結

如今，東倫敦科技城以「硅環島」為核心，生長出一個沒有邊界的高科技區。2021全球科創城市排名中，倫敦僅次于硅谷排名第二，東倫敦科技城功不可沒。

▼ 東倫敦科技城代表性科技企業分布示意

我們可以看到，東倫敦科技城如今的成績，是建立在自下而上的藝術化更新，自上而下的創意化改造，以及圍繞產業軟環境打造的多重疊加基礎之上。