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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
廣州翡麗甲第對于保利置業(yè)來說，是其提振廣州市場乃至珠三角品牌力的關(guān)鍵一戰(zhàn)。
觀點網(wǎng) 中建智地又在京城拿地了！不過與前兩次的高總價或激烈競爭相比，此次摘地較為平淡。
10月28日，北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村A地塊正式出讓，僅獲得一家出價。最終由中建智地置業(yè)有限公司與北京未來科學(xué)城置業(yè)有限公司聯(lián)合體以底價26.012億元摘得，成交樓面價24855元/平方米。
算上4月28日以126億元摘得的北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團土地儲備項目2902-73地塊，以及10月1日以43.15億元摘得的朝陽太陽宮地塊，中建智地今年在京城累計拿地金額已達195.16億元。
年內(nèi)195億京城掠地
資料顯示，該地塊編號京土儲掛（昌）[2025]032號，地塊名稱為昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村（A地塊）土地一級開發(fā)項目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地塊，由6宗子地塊組成，總用地面積6.35萬平方米，規(guī)劃總建筑面積10.47萬平方米。
6宗子地塊中，0038地塊、0046地塊為住宅用地，容積率為2.1和2.05，可統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一核算，整體不超過2.07，建筑限高均為60米。0035、0043、0044、0045地塊分別為社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、教育用地、文化設(shè)施用地和體育用地，建成后需無償移交。
相對此次平淡的拍地表現(xiàn)，中建智地此前兩次京城拿地均在朝陽區(qū)，區(qū)位的稀缺性與高總價也更吸引眼球。
據(jù)觀點新媒體過往報道，4月28日，北京土地市場迎來北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團土地儲備項目2902-73地塊的競拍，地塊起始總價達126億元。
地塊在開拍前就吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)、招商、中海等6家實力雄厚的房企或聯(lián)合體報名，但最終似乎只有中建智地聯(lián)合體報價。從結(jié)果來看，經(jīng)過一輪報價之后就被中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體以底價126億元拿下，成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽宅地單價最高紀錄，成為新朝陽地王。
時隔五個月后，9月30日朝陽太陽宮地塊入市競價出讓，吸引了9家房企參與角逐，包括中建智地、城建發(fā)展、懋源、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)、中海、京投發(fā)展及金隅集團。
現(xiàn)場競價持續(xù)了近3小時，經(jīng)過339輪的激烈競價，最終由中建智地以43.15億元成功競得。地塊的溢價率高達39.18%，成交樓面價約為8.53萬元/平方米，成為北京年內(nèi)土地溢價率的新高。
算上10月28日最新摘取的歇甲莊村A地塊，中建智地年內(nèi)已在北京豪擲195.16億元拿地，新增土地面積23.12萬平方米，新增建筑面積43.8萬平方米。
北七家板塊壓力
?雖然熱度比不上朝陽兩宗地塊，但歇甲莊村A地塊自身條件并不差。
資料顯示，歇甲莊村A地塊鄰近地鐵17號線與18號線換乘站天通苑東站（約1公里），多條公交線路環(huán)繞，交通便利，且臨近規(guī)劃地鐵(在建)13A號線。
同時，地塊周邊有國泰百貨、溫榆河公園、天通苑中醫(yī)醫(yī)院、朝陽外國語學(xué)校(來廣營校區(qū))、昌平區(qū)第一中學(xué)(天通苑校區(qū))等配套，未來將形成包含社區(qū)服務(wù)、教育、文化及體育設(shè)施的生活圈。?
地塊自身條件優(yōu)越，卻缺乏競爭者，主要原因或是其所在的北七家板塊近年面臨市場回調(diào)壓力。
據(jù)了解，昌平北七家板塊近年來新項目涌現(xiàn)，供大于求也使得新房市場競爭激烈，價格承壓。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2025年昌平區(qū)新房均價約5.39萬元/平方米，但部分新盤如星耀未來、未來科學(xué)城國賢府貳期定價約5.2萬-5.8萬元/平方米，仍面臨去化壓力。
由于新房源大量上市，二手房市場也受到?jīng)_擊，房價下跌。加之北七家作為遠郊剛需板塊，在2020年前缺乏高端住宅市場，致該地區(qū)房價受到較大沖擊。
有分析指出，遠郊板塊和剛需老舊小區(qū)是這一輪房價下跌的重災(zāi)區(qū)，而兩者疊加的北七家的跌幅也因此超過了北京整體水平。
數(shù)據(jù)顯示，在此輪樓市回調(diào)中，北京二手房市場整體價格下滑約30%，其中優(yōu)質(zhì)房源則下跌了百分之二三十，而品質(zhì)較差的房源價格跌幅達到百分之四五十。北七家板塊樓價整體跌幅約為50%，超北京整體的30%跌幅，部分小區(qū)價格甚至已回調(diào)至2014年之前的水平。
如名流花園2017年均價3.6萬元/平方米，2025年跌至1.86萬元/平方米；望都家園2017年均價3.88萬元/平方米，2025年跌至1.94萬元/平方米；美樹假日嘉園2017年均價4.5萬元/平方米，2025年跌至2.39萬元/平方米。
此外，北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村A地塊捆綁的4宗非住宅用地需由競得方負責代建并無償移交，這一要求也使得項目開發(fā)成本進一步增加，盈利預(yù)期被壓縮，真正有實力“參賽”的選手也被篩選得所剩無幾了。
中建智地除了手有余糧以外，摘取歇甲莊村A地塊最主要動機或許還是區(qū)域補倉行為。
公開信息顯示，中建智地在北七家已與未來科學(xué)城聯(lián)合開發(fā)北京國賢府，其中?一期盛世文庭?于2023年7月以27億元摘得地塊，規(guī)劃25棟樓822戶，2023年11月取得預(yù)售證，截至2025年7月網(wǎng)簽679套，去化超八成。??二期逸賢華庭?于2024年12月以21.14億元摘得地塊，規(guī)劃建設(shè)26棟6-9層洋房，共850戶，2025年4月取得預(yù)售證，截至2025年7月去化35%。?
對于歇甲莊村A地塊項目的未來售價，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，項目售價大概率會參考北京國賢府當前5.4萬元/平方米的價格，但區(qū)域內(nèi)價格競爭壓力大，未來隨著地鐵18號線和R6線的推進，區(qū)域價值將逐漸釋放。
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