作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

一個項目，連續三年熱銷，累計成交金額超110億，是如何做到的？

答案是：“先整體規劃，后分片實施”。

真正做到的背后是整整十年的謀篇布局，以及精確到每一平方米的執行力。

萬科黃埔新城，已成為廣州“東進”的戰略藍圖上一個無法忽視的里程碑。萬科黃埔新城的熱銷，并非止于宏大的體量，更在于一套清晰而堅定的開發哲學。

這是一條更艱難但更具遠見的路。

連續三年熱銷 先造環境，再造房子

2023年至今，廣州什么項目賣得最多？

萬科黃埔新城。

CRIC數據顯示，2023年至2025年前11月，萬科黃埔新城累計成交套數3129套。

其中2023年和2024年分別成交1141套和1210套，連續兩年榮登廣州成交套數銷冠。

這一方面是萬科黃埔新城的體量不容小覷，規劃面積達1580000平方米，另外一方面也是在其三年的扎實建設下，萬科黃埔新城展現出卓越的“兌現力”：超過 40%的核心配套已從藍圖落地為現實，三分之一的城市版圖輪廓已然清晰。

與傳統“賣一塊地，蓋一片樓”的滾動開發模式截然不同，萬科在這里踐行的是“先整體規劃，后分片實施”的造城邏輯。道路、學校、公園、商業等基礎設施與公共服務先行。

這看似是一種“笨”功夫，犧牲了短期的資金回流速度，但卻為項目注入了無可比擬的長期價值與生命力。

具體來看，教育上，規劃的 11 所學校中已有 5 所率先啟用，構建起從幼兒園到高中的教育矩陣。其中，作為片區內重要基礎教育配套的廣鐵一中鐵錚學校（西校區、東校區）先后于2023年和2024年開學，共規劃102個班，提供優質中小學學位，實現“在入住前，學校已就位”。同時，廣州市唯一公辦藝術高中——廣州市藝術中學（黃埔校區) 與黃埔區青少年宮（海絲城宮） 也已落地，標志著片區已成為廣州東部集基礎教育和藝術特色于一體的優質教育高地。

商業與文化上，融德里歷史文化古街不僅晉級國家3A級旅游景區，更引入超20家特色主理人店鋪，與已完成簽約的福朋喜來登酒店、逐步成熟的社區底商及規劃中的小鎮中心地標，共同構建起“社區底商—文化商業—地標商業”三層級商業網絡。這一體系融合商業、酒店、文旅與辦公等多重業態，全面覆蓋居民從日常消費到節慶文化活動的多元需求。

生態與社群層面，近半數規劃公園已開放，并依據萌寵、露營、親子等不同主題進行精細化建設。其中，綠榕公園榮獲2025WLA世界景觀建筑大獎，并與華南植物園合作設立生態教育示范點，將生態價值延伸至生活與科普。同時，項目依托“好有趣”社群體系，圍繞四季時序開展超千場主題鄰里活動，持續將硬件配套轉化為真實的社區歸屬感。

也正是基于配套先行這一點，萬科黃埔新城才造就了連續三年熱銷的好成績。

“教科書式”交付 看得見的“確定性”

2024年12月，萬科黃埔新城迎來王牌組團中央公園首次交付，為此，萬科于12月7日-11日舉辦中央公園組團工地開放活動。

眾多業主們在看到項目的第一眼就被其兼具美感和標志性的外立面吸引：外立面以米白色、深灰色為主色調，大面積使用玻璃窗，點綴香檳金和米黃色涂料，尤其是1棟、2棟增加了高達8米的玻璃幕墻及金屬格柵塔冠，讓建筑隨著光線和天空的顏色變化而變化，充滿了現代、溫潤的高級感和律動感。

外立面的百葉、飄板等，都特地選用與外立面同款顏色。哪怕是少有人關注的“第五立面”，項目也特地用紋理漂亮的綠磚，整齊排版鋪設。

社區的迎賓大堂也頗具亮點，采用雙層通高和鏤空設計，用層次感打破單調。又有迎賓大樹、噴泉水景映襯，營造出兩進式歸家的尊崇儀式感。項目還臻選了造價更高的陶板、洞石材料，帶來奢華的星級酒店式大門體驗，不少業主在現場都拍出了多角度“無死角”的打卡照。

截至目前，萬科黃埔新城已累計交付閱海、觀澄、中央公園組團合計近四千套房源，累計超4.5萬組客戶來訪，約67%為老帶新推薦，不斷落地的項目和產品，受到了越來越多的客戶認可，他們也愿意推薦更多的朋友選擇萬科黃埔新城。

全國級神盤 不僅僅只是造一座城

市場上“造城”的項目有很多，但萬科黃埔新城只有一個，萬科黃埔新城能成為全國級神盤，不僅僅因為其體量足夠大，還在于這是一場時間與設計的長期主義實驗。

《廣州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》顯示，廣州明確要打造三個城市核心區，其中廣州東部獨占一個，占據重要戰略地位。

萬科黃埔新城，作為黃埔區在建的超大型城市更新項目，已成為廣州“東進”的戰略藍圖上一個無法忽視的里程碑。

黃埔新城的前身是沙步村，村史已有上千年，2019年底，廣州萬科與當地簽署改造框架協議實施細則，正式開始了這座千年古村的史詩級改造。改造啟動至今，黃埔新城一直是黃埔東路沿線改造最順利、進度最快的城市更新項目之一。

而黃埔新城整個項目規劃有總建面約100萬㎡商業綜合體，占地約4萬㎡綠核心公園，建面約1.5萬㎡醫療養老配套，以及建面約1.4㎡綜合體育館，都在不斷助力黃埔區產業優化升級。

萬科黃埔新城不僅僅只是造一座城而是創造一種不可復制的生活方式。大到整體設計，小到一個五金件，都能感受到開發商的用心。大腳印公園、綠榕公園、融德里這些公共空間，不僅美觀，更充滿了人性化的考慮。公園之間也卷的徹底，寵物 X 公園、商業X 公園、古建筑 X 公園，公園的不同玩法在這里展現得淋漓盡致，讓不同的到訪者，都能擁有駐足的理由，漫步其間，能感受到這不是簡單的房地產開發，而是在對一種理想生活方式的構建，這樣的運營深度是需要自上而下的操盤貫徹，也就只有像萬科這樣的龍頭企業才能做到。

萬科黃埔新城可以說是當前中國城市更新的典范，一個企業承載超過500萬方的建筑體量是極其少見的，萬科黃埔新城一直踐行打造能滿足居住需求的一生之城。

現在都在說“好房子”，能滿足居住需求的“好房子”不僅僅是四面墻一個頂，而是與環境的和諧共生，是對生活的深度理解，是對社區的長期運營。“好房子”需要開發者有不急不躁的耐心，有尊重土地的態度，有服務業主的誠意。這些理念，值得每一個房地產從業者深思。

黃埔新城的成功不僅在于創造了巨大的商業價值，更在于為城市打造了一張靚麗的名片，提升了區域的城市價值和生活品質。

注：1）本文有關黃埔新城項目信息（包括公建配套、商業設施、交付標準等）以與出賣人最終簽署的《商品房買賣合同》及其附件約定為準。2）文章內圖片僅供參考

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 一個超大型城市更新項目，憑什么能成為全國級神盤？